TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 08 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Septembre 2025

N° RG 25/02203 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6N3L

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. DOBER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par le Cabinet [U], Administrateur de biens, sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laurence KALIFA-MERCYANO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal en son établissement secondaire exerçant sous l’enseigne O'111 sis [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2024, la SCI DOBER a donné à bail commercial à l’établissement O'111 des locaux situés [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 750€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

La SCI DOBER a fait délivrer à l’établissement O'111 un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 28 février 2025, pour une somme de 3294,25€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 février 2025, outre la somme de 153,83€ au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 16 juin 2025, la SCI DOBER fait assigner l’établissement O'111 devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de l’établissement O'111 et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner l’établissement O'111 à payer à la SCI DOBER la somme provisionnelle de 5301,49€ euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 mai 2025,

— condamner la SCI DOBER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération des locaux,

— condamner l’établissement O'111 au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 février 2025 et la sommation de justifier de l’assurance du 3 mars 2025.

A l’audience du 3 septembre 2025, la SCI DOBER maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assigné par remise de l’acte à l’étude, l’établissement O'111 n’était ni comparant, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 28 février 2025 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 29 mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient de relever par ailleurs que l’établissement O'111 n’a pas répondu à la sommation de communiquer la preuve d’une assurance, obligation pourtant prévue au bail en son article 5.6.

L’expulsion de l’établissement O'111 et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par l’établissement O'111 depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la l’établissement O'111 a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 5301,49€, arrêtée au 24 avril 2025.

A l’examen du décompte, il apparait que figurent parmi les sommes réclamées au titre des loyers et charges des sommes correspondant à des frais de relance pour un montant total de 185€ qui seront donc déduits de la somme due.

L’obligation du locataire de payer la somme de 5116,49 euros au titre des loyers échus, arrêtés au 24 avril 2025, n’est pas sérieusement contestable ; il convient en conséquence de condamner l’établissement O'111 à payer à la SCI DOBER la somme provisionnelle de 5116,49 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 24 avril 2025, mois d’avril 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n=en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’établissement O'111, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2025 et la sommation d’avoir à justifier de l’assurance en date du 3 mars 2025.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de l’établissement O'111 ne permet d’écarter la demande de la SCI DOBER formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er février 2024 entre la SCI DOBER d’une part, et l’établissement O'111 d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 29 mars 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’établissement O'111 et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 5] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par l’établissement O'111, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons l’établissement O'111 à payer à la SCI DOBER à titre provisionnel la somme de 5116,49 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 février 2025 sur 3294,25 euros et à compter de l’assignation sur le surplus ;

Condamnons l’établissement O'111 à verser à titre provisionnel à la SCI DOBER, ladite indemnité mensuelle à compter du 25 avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

Condamnons l’établissement O'111 à payer à la SCI DOBER la somme de 1000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons l’établissement O'111 aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 28 février 2025 et la sommation d’avoir à justifier de l’assurance en date du 3 mars 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 08/10/2025

À

— M^e Laurence KALIFA-MERCYANO