Tribunal Judiciaire de Clermont-Ferrand, Jcp juge ctx protection, 20 février 2025, n° 24/00868

TJ Clermont-Ferrand 20 février 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le commandement de payer a été régulièrement signifié et que la locataire n'a pas apuré sa dette dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire est désormais occupante sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que la créance du bailleur est établie et que la locataire doit payer l'arriéré locatif.
Accepté
Indemnisation pour occupation illicite
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation est justifiée pour compenser le préjudice subi par le bailleur en raison de l'occupation illicite.
Accepté
Dépens et frais de l'instance
La cour a décidé que la locataire doit supporter les frais de l'instance, conformément à l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Clermont-Ferrand, jcp juge ctx protection, 20 févr. 2025, n° 24/00868
Numéro(s) :	24/00868
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie BONICEL
Parties :	Etablissement public OPHIS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 24/00868 – N° Portalis DBZ5-W-B7I-JZ4I

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 20 Février 2025

Etablissement public OPHIS, rep/assistant : M^e Sophie BONICEL-BONNEFOI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [H] [F]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE :

A : M^e Sophie BONICEL-BONNEFOI

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE :

A : M^e Sophie BONICEL-BONNEFOI

Madame [H] [F]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Décembre 2024 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 20 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public OPHIS

32 rue de Blanzat

63000 CLERMONT-FERRAND

représentée par M^e Sophie BONICEL-BONNEFOI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [F]

3 rue de l’Ente

Etage 1, Logement 3

63000 CLERMONT-FERRAND

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé signé électroniquement en date du 22 novembre 2021, l’Ophis a donné à bail à Madame [H] [F] un logement n°0003 situé 03 Rue de L’ENTE, étage 1, à Clermont-Ferrand (63000), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 387,71 euros, provision sur charges comprise.

Le 04 mars 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.419,95 euros.

La CAF a été informée de la situation de Madame [H] [F] le 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, l’Ophis a fait assigner Madame [H] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis;

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner [T] [Y] à lui payer les sommes suivantes :

* 2.983,42 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 août 2024 ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,soit la somme de 425,59 euros avec indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, outre la télérelève mensuelle et les intérêts au taux légal ;

* 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le coût des formalités d’information de la préfecture de l’assignation délivrée.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 août 2024.

Lors de l’audience, l’Ophis maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 09 décembre 2024 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 4.570,63 euros. Elle indique que Madame [H] [F] n’a effectué aucun réglement depuis mai 2024.

Madame [H] [F], quant à elle, expose que son CDD n’a pas été renouvelé, qu’elle cherche du travail, qu’elle n’a aucune ressource, qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant mais qu’elle souhaite rester dans les lieux.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n’est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.Madame [H] [F] ne s’étant pas présenté au rendez-vous fixé.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’Ophis a précisé que le dossier de surendettement de Madame [H] [F] a été déclaré irrecevable par la commission de surendettement le 25 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [H] [F] s’étant présentée, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’Ophis justifie avoir régulièrement signifié le 04 mars 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.419,95 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 04 mai 2024.

Madame [H] [F] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’Ophis, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef. A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l’Ophis que Madame [H] [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’Ophis produit un décompte arrêté au 09 décembre 2024 établissant l’arriéré locatif à la somme de 4.751,64 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’Ophis est établie dans son principe et dans son montant à hauteur de 4.570,63 euros (après déduction des sommes au titre des frais de poursuite). Madame [H] [F] sera donc condamnée à lui payer la somme établie au titre de cet arriéré.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [H] [F] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l’Ophis, soit la somme mensuelle de 425,59 euros.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou d’inclure d’autres sommes telles que la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

Madame [H] [F], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l’article 700 du Code de Procédure Civile qu’il apparaît conforme à l’équité de fixer à la somme de 150 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection ;

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 22 novembre 2021 entre l’Ophis et

Madame [H] [F] à compter du 04 mai 2024 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Madame [H] [F] ainsi que tout occupant de son chef, du logement n°0003 situé 03 Rue de L’ENTE, étage 1, à Clermont-Ferrand (63000), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à l’Ophis la somme de 4.570,63 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 09 décembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [H] [F] à la somme mensuelle de 425,59 euros, à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’Ophis ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [H] [F] à payer à l’Ophis la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 04 mars 2024 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection