TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à S.C.I. LES PETITES BOUILLES

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05242 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5K4P

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES PETITES BOUILLES, représentée par le STE TNL PROVENCE IMMOBILIER, domiciliée : chez STE TNL PROVENCE IMMOBILIER venant aux droits de la SAS HOME AND SPACE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [S] [P], associée, munie d’un pouvoir de représentation

DEFENDEUR

Monsieur [I] [D]

né le 11 Mai 1987 à [Localité 4] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé ayant pris effet le 02 mars 2020, la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société Home And Space a consenti un bail à usage d’habitation à Monsieur [D] [I] portant sur un appartement sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros outre 20 euros de provisions sur charges par mois ;

Un état des lieux d’entrée a été signé contradictoirement le 2 mars 2020 ;

Après de multiples relances, alléguant plusieurs échéances de loyers demeurées impayées, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [D] [I], le 25 juillet 2023 pour un montant en principal de 1445,41 euros ;

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 26 juillet 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, dénoncé le 13 août 2024 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space, a fait assigner Monsieur [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion corps et biens de Monsieur [D] [I] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique

— condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 3054,59 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, et au paiement de la somme de 510,76 euros représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer au jour de l’assignation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024 ;.

A cette audience, la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space a été représentée par Madame [P] [T] associée de la SCI, avec pouvoir du gérant Monsieur [O] [R], et suivant conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des contentieux de la protection de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et la résiliation du bail

— ordonner l’expulsion corps et biens de Monsieur [D] [I] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique

— condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 1445,41 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, et au paiement de la somme de 3625,22 euros représentant les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir (à parfaire) ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation sur la base du loyer au jour de l’assignation, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [D] [I] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais de commissaire de justice en ce compris le coût du commandement de 145,07€, et de l’assignation de 561,51 euros ;

Monsieur [D] [I], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 9 août 2024 a été dénoncée le 13 août 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 14 novembre 2024

De surcroît, la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 26 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

La SCI LES PETITES BOUILLES justifie en outre être représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space ;

Par conséquent la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est indifférent que la clause résolutoire du bail ait stipulé un délai de seulement d’un mois pour le preneur afin de régulariser l’arriéré locatif, dès lors que c’est bien un délai de deux mois que le commandement lui a signifié pour ce faire ;

La clause résolutoire du bail qui prévoit un délai d’un mois n’est pas nulle, mais elle ne produit effet qu’à l’expiration du délai d’ordre public de deux mois.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [D] [I] le 23 juillet 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1445,41 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 septembre 2023 et que le bail liant les parties est résilié de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [I] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Monsieur [D] [I] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit 510,76 euros, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux ;

La SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et deux décomptes dont un décompte actualisé à la somme de 5097,63 euros au 05 novembre 2024 ; ce décompte actualisé à la hausse sera pris en considération même si Monsieur [D] [I] n’a pas comparu, la bailleresse ayant sollicité dans l’assignation, le paiement d’indemnités d’occupation ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la créance la somme de 145,07 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance étant établie à hauteur 4952,56 euros au 5 novembre 2024, Monsieur [D] [I] sera condamné à payer à la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space, la somme de 4952,56 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 novembre 2024;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni Monsieur [D] [I] qui n’a pas comparu, ni la SCI requérante ne sollicite de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ;

De surcroît, la condition légale de reprise du paiement des loyers au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des contentieux de la protection ne peut ni accorder des délais ni suspendre la clause résolutoire ;

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion si besoin est avec le concours de la force publique;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [I] qui succombe supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié (145,07 €) et de l’assignation (58,44€);

L’équité commande de condamner Monsieur [D] [I] à payer à la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space, la somme de 300 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space recevable en ses demandes ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 23 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 23 septembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [I] de libérer les lieux sis [Adresse 2], dès la signification du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [D] [I] de ce faire, et dans les DEUX mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux sis [Adresse 2], prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], si besoin est avec le concours de la force publique;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE au montant du loyer et des charges soit à la somme de 510,76 euros, l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle due par Monsieur [D] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space la somme de 4952,56 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 5 novembre 2024;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space, une indemnité mensuelle d’occupation de 510,76 euros, ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] à payer à la SCI LES PETITES BOUILLES représentée par la société TNL Provence Immobilier venant aux droits de la Sas Home And Space la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [D] [I] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié (145,07 €) et de l’assignation (58,44€);

REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE