TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU 28.04.25 pror 23 Juin 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 27 Janvier 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ……..[B] [T]…..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/04361 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GM2

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Y]

né le 21 Octobre 1948 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Léa AZAÏS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [V], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Remy DURIVAL avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 15 août 2020, à effet au 15 août 2020, M. [J] [Y] a donné à bail à Mme [G] [V] et M. [N] [C] un appartement de type 3 à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer de 850 euros outre 40 euros de provision sur charges.

Par courrier du 16 septembre 2022, M. [J] [Y] a remis en mains propres à Mme [G] [V] et à M. [N] [C] un congé pour vente à effet au 14 août 2023 à minuit au prix de 255 000 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son conseil en date du 11 mars 2024 puis du 6 mai 2024, M. [J] [Y] a rappelé à Mme [G] [V] et M. [N] [C] pour le premier et à M. [G] [V] seule pour le second courrier l’obligation de quitter les lieux, n’ayant pas levé l’option d’achat dans les deux mois et de convenir d’une date d’état des lieux de sortie et de remise des clefs.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, M. [J] [Y] a assigné Mme [G] [V] et M. [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

juger que par l’effet du congé délivré le 16 septembre 2022 les défendeurs sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 14 août 2023,ordonner l’expulsion de Mme [G] [V] et de M. [N] [C] et tout occupant de leur chef avec concours de la force publique s’il y a lieu,assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 200 euros par jour de retard 15 jours après la signification de la décision à intervenir et se réserver la liquidation de l’astreinte,condamner solidairement Mme [G] [V] et M. [N] [C] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros jusqu’à libération des lieux,condamner solidairement Mme [G] [V] et M. [N] [C] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,ne pas écarter l’exécution provisoire.

M. [J] [Y] fait valoir que le congé pour vente a été régulièrement délivré, que les locataires n’ont pas donné suite à l’offre de vente qui leur était faite dans le délai de deux mois mais qu’ils n’ont pas libéré les lieux au 14 août 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2024 et a été renvoyée à celle du 27 janvier 2025 pour conclusions de Mme [G] [V].

A l’audience du 27 janvier 2025, M. [J] [Y], représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales à l’encontre de Mme [G] [V] et s’oppose aux demandes de celles-ci. Il abandonne ses prétentions à l’encontre de M. [N] [C].

Mme [G] [V], représentée par son conseil, fait valoir qu’elle ne s’oppose ni au congé ni à l’expulsion ni au paiement de l’indemnité d’occupation demandée et qu’elle est de bonne foi. Elle a fait depuis 2017 une demande de logement social et a déposé à deux reprises en 2020 et 2023 un recours DALO dont elle a été déboutée à chaque fois. Le couple est séparé et elle a les deux enfants communs à chargs âgés de 11 et 10 ans. Ses faibles ressources lui ont permis d’obtenir l’aide juridictionnelle totale mais ne lui permettent pas d’être éligible à un logement dans le parc locatif privé, n’ayant pas de revenus supérieurs de trois fois au loyer demandé. Elle indique que l’expulsion ordonnée lui permettra d’être prioritaire pour un relogement dans le parc social. Elle ajoute que le prononcé d’une astreinte n’est pas justifié car elle est d’accord pour partir. Elle demande le rejet de l’astreinte, le bénéfice des délais légaux de deux mois après le commandement de payer et de la trêvé hivernale et que l’exécution provisoire soit écartée.

M. [N] [C] comparaît en personne et indique avoir quitté les lieux et résider à [Localité 5].

L’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe prorogé au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose dun droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

L’article 114 du code de procédure civile précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, le bail du 15 août, à effet du même jour, a été consenti à Mme [G] [V], pour une durée de trois ans pour expirer le 14 août 2023 à minuit conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Dès lors, le congé du bailleur du 16 septembre 2022 remis en mains propres à la locataire, a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance du bail. Il rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente et une description du bien à vendre ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Mme [G] [V] ne conteste pas la validité de ce congé.

Il est constant que Mme [G] [V] n’a pas usé de son droit de préemption dans le délai légal de sorte que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 14 août 2023 à minuit.

Mme [G] [V] qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve donc occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 14 août 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’est pas demandé par le bailleur que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution comme celui prévu par l’article L.412-6 du même code pour la trêve hivernale soient réduits ou supprimés.

Par ailleurs, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfaisant déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, Mme [G] [V] est condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 900 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation en application de l’article 695 du même code.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Aucune circonstance ne justifie, en l’espèce, de l’écarter alors que Mme [G] [V] n’a pas demandé de délais pour quitter les lieux et en a bénéficié, de fait, durant plus d’un an et demi.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [G] [V] par M. [J] [Y] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 août 2020 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 août 2023 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Mme [G] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [G] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE M. [J] [Y] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [G] [V] à verser à M. [J] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation de 900 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [G] [V] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION