Du 02 juin 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02142 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZIO

Commune [Localité 8]

C/

[D] [V]

— Expéditions délivrées à

M^e Emmanuel GAUTHIER

— FE délivrée à M^e Emmanuel GAUTHIER

Le 02/06/2025

Avocats : M^e Emmanuel GAUTHIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 juin 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Commune [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emmanuel GAUTHIER, avocat au barreau de Bordeaux,

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [V]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Mars 2025

Délibéré du 09 mai 2025 prorogé au 02 juin 2025, en raison des contraintes du service,

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15/01/2012, la COMMUNE [Localité 8] a donné à bail à Monsieur [D] [V] un logement situé [Adresse 5], jusqu’au 31 décembre 2015 et reconduit tacitement sauf dénonciation expression du preneur, pendant la durée de la convention avec l’Etat, et moyennant le paiement d’un loyer de 378,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10/06/2024, la COMMUNE [Localité 8] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 17.821,30 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail, contenue dans la convention.

Par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2025, la COMMUNE LE PORGE a assigné Monsieur [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14/03/2025 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire visée dans le commandement du 10 juin 2024 par application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— Ordonner l’expulsion du défendeur des lieux qu’il occupe ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique en cas de besoin,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meuble qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de l’assigné,

— Condamner le défendeur à payer par provision la somme totale de 20.918,58 euros au titre des loyers impayés, augmentés des intérêts de droit à compter de la présente assignation,

— Condamner le défendeur au paiement de la somme mensuelle de 387,16 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 10 août 2024, date de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner l’assigné à payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris les frais de commandement de payer.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14/03/2025.

Lors de l’audience du 14/03/2025, la COMMUNE [Localité 8], représentée par son conseil, confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [D] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Monsieur [D] [V] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 06/05/2025, prorogé au 02/06/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public. Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ».

Néanmoins, il convient de relever que l’article 40 IIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Enfin, selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, “ La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entrainera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution telle que cela ressort des articles 3 (nature de la location : « ces locaux font l’objet d’une convention du 27 novembre 1992 intervenue entre l’Etat et la commune de [Localité 8], en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation »), et de l’article 5 (occupation des lieux : il doit répondre aux conditions d’occupation suffisantes telles que définies dans l’article L.621-2), et soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 08/01/2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14/03/2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 14/06/2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

En outre, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire (article 13) à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de remboursement des charges, comme en cas d’inexécution d’une clause quelconque du présent bail et un mois après un commandement ou une sommation restée sans effet.

Un commandement de payer la somme en principal de 17.821,30 euros et de fournir les justificatifs d’assurance, a été délivré le 10 juin 2024 à Monsieur [V] [D], prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette, et un délai d’un mois pour justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Monsieur [D] [V] n’ayant pas, dans le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de payer, réglé les causes de celui-ci, en ne justifiant pas de son assurance locative, et en ne réglant pas le montant de la dette, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 11 juillet 2024, en vertu des dispositions du contrat.

En conséquence, Monsieur [D] [V] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 11 juillet 2024, ce qui constitue pour la COMMUNE [Adresse 7] [Localité 10] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément n’étant produit permettant de remettre en cause l’application du délai de deux mois prévu par la loi, et d’ordonner une expulsion immédiate.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

En conséquence, la bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 11 juillet 2024.

Sur la créance de la bailleresse :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Au soutien de sa demande, la COMMUNE [Adresse 7] [Localité 10] produit un décompte actualisé à la date du 22 octobre 2024, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 18.046,76 euros.

Cependant, ce décompte intègre des impayés de cantine, et contient des impayés de loyer depuis mars 2012, soit plus de 13 ans avant l’assignation. De plus, le décompte produit est inexploitable et ne permet pas de déterminer les sommes réglées par le locataire, le décompte contenant des références à des saisies à tiers détenteur, des saisies vente, des virements BDF, sans aucune explication délivrée dans l’assignation où lors de l’audience.

L’obligation au paiement de cette créance étant sérieusement contestable, la demande de condamnation au paiement de la somme totale de 18.046,76 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation sera rejetée, et Monsieur [D] [V] sera uniquement condamné au paiement des indemnités d’occupation depuis la résiliation du bail, en deniers ou quittances valables.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D] [V].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [D] [V] à verser à la COMMUNE [Adresse 7] [Localité 10] la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse à la date du 11 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

REJETONS la demande de condamnation au paiement de la somme de 18.046,76 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V], en deniers ou quittances valables, à payer à la COMMUNE [Adresse 9] à compter du 11/07/2024 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer mensuel révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (378,68euros à la date de l’audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] à payer à la COMMUNE [Localité 8] une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [V] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION