Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 novembre 2025, n° 25/04576

TJ Marseille 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-justification de la créance alléguée
La cour a estimé que la créance alléguée par la bailleresse n'était pas clairement établie, rendant la demande de constatation de la clause résolutoire contestable.
Rejeté
Non-justification de l'acquisition de la clause résolutoire
La cour a jugé que la demande d'expulsion était fondée sur une créance non justifiée, ce qui rendait la demande d'expulsion contestable.
Rejeté
Non-justification de la créance alléguée
La cour a considéré que la demande d'indemnité mensuelle d'occupation était fondée sur une créance non justifiée, rendant la demande contestable.
Rejeté
Non-justification de la créance alléguée
La cour a jugé que la créance alléguée par la bailleresse n'était pas clairement établie, rendant la demande de paiement contestable.
Rejeté
Absence de fondement pour les frais
La cour a débouté la bailleresse de sa demande au titre des frais irrépétibles, considérant qu'elle n'avait pas justifié son droit à ces frais.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Marseille, Madame [B] [E] demande la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire de son bail, l'expulsion de la locataire Madame [Y], ainsi que le paiement d'une somme pour arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation. Les questions juridiques posées concernent la validité de la clause résolutoire et la justification de la créance locative. La juridiction conclut qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes de constatation de la clause résolutoire, d'expulsion, ni de paiement d'arriérés, en raison d'une contestation sérieuse sur la créance alléguée. De plus, la demanderesse est déboutée de sa demande de frais irrépétibles, et les dépens sont laissés à sa charge.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 nov. 2025, n° 25/04576
Numéro(s) :	25/04576
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	20 janvier 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

Président : Madame CHAREF, JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09 janvier 2026

à M^e CORNET Philippe

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04576 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XPT

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [B] [E]

née le 28 Janvier 1950 à [Localité 4], domiciliée : chez SAS ORALIA-JEAN COUTURIER, [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [Y] épouse [S]

née le 07 Août 1976 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée à effet au 25 février 2015, Mme [K], aux droits de laquelle vient Mme [E], a donné à bail à Mme [Y] et M. [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 780 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

M. [S] est décédé le 12 septembre 2019 de sorte que Mme [Y] est devenue seule locataire du logement.

Le 15 avril 2022, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité interdisant l’occupation et l’utilisation de l’ascenseur et des caves.

Le 24 juillet 2024, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité puis le 28 février 2025, un arrêté de mainlevée de mise en sécurité a été pris par le maire de [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer la somme de 3.168,85 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 juillet 2025, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, Condamner la défenderesse à payer par provision la somme de 3.244,33 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, La condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 993,79 euros jusqu’à la reprise effective des lieux, La condamner à payer la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.Au soutien de ses prétentions, la demanderesse expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

A cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 2.417 euros, selon décompte en date du 24 octobre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Bien que régulièrement assignée par acte déposé à l’étude, la défenderesse n’a pas comparu et n’était pas représentée.

La décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en paiementL’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 2.11) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2025, pour la somme en principal de 3.168,85 euros.

Il est établi que le 15 avril 2022, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité interdisant l’occupation et l’utilisation de l’ascenseur et des caves et que le 24 juillet 2024, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité.

Le 28 février 2025, un arrêté de mainlevée de mise en sécurité a été pris par le maire de [Localité 4].

Cet arrêté prévoit « A compter de la notification du présent arrêté, les caves peuvent à nouveau être utilisées. Les loyers ou indemnités d’occupation de l’ensemble des locaux seront à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suivra la notification et/ou l’affichage du présent arrêté ».

Il sera relevé que le décompte joint au commandement de payer commence à courir à compter du 1er mai 2022 alors que l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité à compter du 15 avril 2022 de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer les sommes qui étaient dues par la locataire au moment de l’arrêté.

Puis, le décompte fait état de l’annulation des loyers dus du 15 avril 2022 au 28 février 2025, et relève un solde débiteur à cette date d’un montant de 2.175,06 euros.

Toutefois, aucun élément ne permet de déterminer ce à quoi correspond cette somme de 2.175 euros, étant relevé qu’elle ne correspond pas aux loyers du 28 février 2025 à la date du commandement de payer du 18 avril 2025 et que le décompte fait clairement apparaitre que la locataire a procédé à des règlements partiels d’environ 100 à 200 euros de mai 2022 à février 2025.

Or, le commandement de payer signifié à la locataire fait état d’une dette locative correspondant à la somme de 2.175 euros, dont le montant n’est pas justifié comme évoqué ci-avant, à laquelle s’ajoute le loyer d’avril 2025 pour 993,79 euros.

Il résulte des éléments qui précèdent que la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire deux mois après la signification du commandement de payer ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation font l’objet d’une contestation sérieuse.

Pour les mêmes motifs, dès lors que la créance alléguée par la bailleresse n’est pas clairement établie, la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Partant, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la bailleresse.

Sur les demandes accessoiresLes dépens seront laissés à la charge de la bailleresse, qui sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité mensuelle d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation en paiement au titre de la dette locative ;

Déboute Mme [B] [E] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Laisse les dépens à la charge de Mme [B] [E] ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente