TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/00779 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZSWW

AFFAIRE :

SARL CANEBIERE [Localité 3] (M^e BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS)

C/

S.C.I. BAZILE (Me [N] de la SELARL C.L.G.)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI

Greffier : Madame Olivia ROUX

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Mars 2025

PRONONCE : En audience publique, le 24 Mars 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Lindsay FAVIER, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

SARL CANEBIERE [Localité 3]

société à responsabilité limitée, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 878 105 246 dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 1] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. BAZILE,

Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 518 742 788, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique en date du 27 janvier 2020, la SARL CANEBIERE MARSEILLE a acquis de la SCI BAZILE un appartement divisé en 16 studios meublés au 2ème étage d’un immeuble situé à MARSEILLE.

Par acte en date du 15 novembre 2019, l’association THEATRE DU GYMNASE – ARMAND HAMMER & BERNARDINES avait assigné en référé la SCI BAZILE et les autres copropriétaires de l’immeuble afin d’obtenir une expertise sur l’état de l’immeuble avant d’entreprendre des travaux. Suivant ordonnance en date du 20 décembre 2019, l’expertise avait été ordonnée. L’expert [I] s’était interrogé sur les conséquences de l’aménagement des 16 studios.

Par ordonnance en date du 25 septembre 2020, une expertise a été ordonnée à la demande de l’association THEATRE DU GYMNASE – ARMAND HAMMER & BERNARDINES au contradictoire du syndicat des copropriétaires et du propriétaire du 1er étage. L’expert [I] a déposé son rapport le 19 décembre 2022.

*

Par acte en date du 19 janvier 2022, la SARL CANEBIERE MARSEILLE a assigné la SCI BAZILE aux fins qu’elle soit condamnée à lui verser :

— le coût des travaux,

— le coût de l’expertise,

— le coût de la responsabilité du syndicat des copropriétaires en raison des dommages causés aux parties communes,

— la somme de 12.633,20 Euros au titre de la restitution d’une partie du prix,

— le coût des travaux excédant le prix de vente,

— la perte d’exploitation occasionnée par la réalisation des travaux,

— les intérêts intercalaires de l’emprunt,

— la somme de 10.000,00 eu titre du manquement à l’obligation d’information,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Subsidiairement, elle demande un sursis à statuer.

Dans ses dernières conclusions, invoquant la garantie des vices cachés, la SARL CANEBIERE [Localité 3] demande :

— au titre de la restitution d’une partie du prix :

— la somme de 90.281,72 Euros à parfaire au titre des travaux de confortement du plancher haut du 1er étage,

— à titre de dommages et intérêts :

— la somme de 125.000,00 Euros à parfaire au titre de la perte locative,

— la somme de 5.402,42 Euros au titre des frais de copropriété,

— la somme de 10.000,00 Euros au titre du préjudice moral,

La SARL CANEBIERE [Localité 3] fait valoir :

— que les désordres affectant le plancher bas du 2ème étage et le plancher haut du 1er étage étaient imputables aux travaux réalisés par la SCI BAZILE,

— qu’après la vente, la SCI BAZILE lui avait remis un tableau des poids ajoutés qui était largement inexact,

— que les travaux réalisés par la SCI BAZILE impliquaient des travaux de confortement,

— que les désordres affectaient la structure de l’immeuble et sa solidité,

— que le vice n’était pas décelable au moment de la vente,

— que l’apparence des aménagements ne permettait pas de déceler l’affaiblissement du plancher,

— que ses gérants n’étaient pas des professionnels du bâtiment,

— que la SCI BAZILE avait eu la volonté de cacher la réalité des travaux,

— que la SCI BAZILE avait fait preuve de négligence au moment des travaux en ce qu’aucune étude d’impact n’avait été réalisée,

— que le fait de ne pas connaître le poids des surcharges était constitutif une faute,

— que les travaux dataient de moins de 10 ans contrairement aux mentions de l’acte authentique,

que la SCI BAZILE avait réalisé elle-même les travaux, ce qui impliquait une présomption de connaissance du vice.

Subsidiairement, elle invoque la non conformité du bien vendu en ce qu’il ne correspondait au but qu’elle recherchait dans la mesure où il ne répondait pas aux critères d’un logement décent et demande :

— la somme de 90.281,72 Euros à parfaire au titre des travaux de confortement du plancher haut du 1er étage,

— la somme de 125.000,00 Euros à parfaire au titre de la perte locative,

— la somme de 5.402,42 Euros au titre des frais de copropriété,

— la somme de 10.000,00 Euros au titre du préjudice moral.

La SARL CANEBIERE [Localité 3] réclame enfin la somme de 8.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

La SCI BAZILE conclut au débouté, faisant valoir :

— que l’acte de vente comportait une clause de non garantie des vices cachés,

— qu’au jour de la vente aucun désordre n’affectait le bien vendu,

— que les travaux étaient nécessaires en raison des contraintes techniques actuelles,

— que la subdivision de l’appartement et l’apport de poids étaient apparents,

— que les gérants de la société CANEBIERE [Localité 3] étaient particulièrement compétents en la matière,

— qu’aucun désordre n’était intervenu pendant 10 ans,

— que le vice avait été découvert de façon fortuite après la vente à l’occasion du référé préventif,

— qu’elle n’avait aucune connaissance d’un vice ou de sa potentialité,

— qu’elle n’avait pas réalisé elle-même les travaux et qu’elle n’était que maître de l’ouvrage,

— que le syndicat des copropriétaires avait autorisé les travaux,

— que l’origine du litige était postérieur à la vente et qu’elle n’avait pas manqué à son obligation précontractuelle d’information,

— que les travaux mentionnés dans l’acte authentique étaient des travaux couverts par la garantie décennale,

— que la société CANEBIERE [Localité 3] n’avait été privée d’aucun recours,

— que les logements étaient parfaitement décents,

— que les préjudices invoqués n’étaient pas justifiés.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

En l’absence d’opposition des parties, il est de l’intérêt d’une bonne administration de la Justice de révoquer l’ordonnance de clôture, d’accueillir les conclusions notifiées par la SARL CANEBIERE [Localité 3] le 21 février 2025 et de clôturer à nouveau.

— Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil prévoit :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La SCI BAZILE a remis à la SARL CANEBIERE MARSEILLE un tableau dont il résulte que le poids ajouté du fait de la transformation du 2ème étage était égal à 27 kg / m2 alors qu’il était de 150 kg / m2.

L’expertise a été réalisée au contradictoire de la SARL CANEBIERE MARSEILLE et de la SCI BAZILE. L’expert [I] a retenu une surcharge des cloisons et des mezzanines et indiqué

— que les désordres (dépassement de contraintes et de flèches non admissibles dans les poutres et enfutages) étaient imputables à la SCI BAZILE qui avait fait réaliser les travaux,

— que c’était les travaux réalisés par la SCI BAZILE qui imposaient aujourd’hui les travaux de renforcement à réaliser, les travaux compromettant la solidité des planchers et les calculs ne pouvant en aucune façon être justifiés par les règlement en vigueur actuels et au moment des travaux.

Si la nouvelle disposition du deuxième étage était apparente, il n’en était pas de même de ses conséquences. Quand bien même les gérants de la SARL CANEBIERE [Localité 3] auraient été gérants ou anciens gérants d’un bureau d’étude structure, il n’en demeure pas moins qu’ils ne pouvaient pas avoir conscience des conséquences des travaux de cloisonnement du 2ème étage, lesquelles n’étaient pas apparentes.

Les désordres affectant la solidité d’un immeuble résultent des travaux réalisés par la SCI BAZILE et constituent des vices cachés. Ces désordres résultent des travaux réalisés par la SCI BAZILE.

— Sur la clause de non garantie des vices cachés

L’article 1643 du Code Civil prévoit :

Il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera tenu à aucune garantie.

L’acte notarié comporte la clause suivante :

ETAT DU BIEN

L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel

— s’il est prouvé par l’ACQUEREUR dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

La SCI BAZILE indique que la subdivision et l’apport de poids étaient apparents. Toutefois, il convient de relever que pendant 10 ans aucun désordre n’a été constaté.

L’expert [I] a invoqué la surcharge du plancher supérieur et la nécessité de procéder à des sondages destructifs des plafond afin de vérifier l’état des poutres et des enfutages dans sa note aux parties datée du 13 février 2020.

Un diagnostic de solidité a été réalisé le 23 juillet 2020 faisant apparaître une surcharge de 150 kg / m2. Il n’est donc pas établi que la SCI BAZILE avait connaissance du caractère erroné du tableau qu’elle avait remis à la SARL CANEBIERE MARSEILLE.

Or, l’acte authentique est en date du 27 janvier 2020 soit antérieur à la note de l’expert [I] et au diagnostic de solidité.

La SARL CANEBIERE MARSEILLE indique que la SCI BAZILE a réalisé les travaux et que la clause de non garantie ne peut pas s’appliquer. Toutefois, le vendeur constructeur peut être exonéré de la garantie des vices cachés s’il n’a pas lui-même conçu ou réalisé les travaux, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la commande de fournitures ne pouvant seule apporter cette preuve.

En l’état de ces éléments, il convient de faire application de la clause de non garantie des vices cachés.

— Sur le défaut de conformité

L’article L217-4 du Code de la Consommation prévoit notamment :

Le bien est conforme au contrat s’il répond notamment, le cas échéant, aux critères suivants : (…)

2° Il est propre à tout usage spécial recherché par le consommateur, porté à la connaissance du vendeur au plus tard au moment de la conclusion du contrat et que ce dernier a accepté ;

L’article L217-5 du Code de la Consommation prévoit notamment :

I.-En plus des critères de conformité au contrat, le bien est conforme s’il répond aux critères suivants :

1° Il est propre à l’usage habituellement attendu d’un bien de même type, compte tenu, s’il y a lieu, de toute disposition du droit de l’Union européenne et du droit national ainsi que de toutes les normes techniques ou, en l’absence de telles normes techniques, des codes de conduite spécifiques applicables au secteur concerné ; (..)

En l’espèce, il est constant que le bien était à usage d’habitation.

Le décret 2002-12 du 30 janvier 2002 ne fait aucunement allusion à la solidité de l’immeuble dans son ensemble. Le règlement sanitaire départemental n’est pas produit.

L’immeuble ne fait pas l’objet d’un arrêté de péril ni d’une interdiction d’occupation. L’expert [I] a indiqué qu’aucun signe alarmant n’a été constaté au 2ème étage.

La SARL CANEBIERE [Localité 3] ne justifie pas de l’impossibilité de louer les studios dont l’indécence n’est pas démontrée. Au contraire, la SARL CANEBIERE [Localité 3] produit des baux dont il résulte que les studios sont loués.

En l’état de ces éléments, le défaut de conformité ne peut pas être retenu.

— Sur les demandes chiffrées de la SARL CANEBIERE [Localité 3]

En l’absence d’application de la garantie des vices cachés et de la garantie de conformité, les demandes formées par la SARL CANEBIERE [Localité 3] entrent en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI BAZILE la somme équitable de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL CANEBIERE [Localité 3] les frais irrépétibles par elle exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 16 septembre 2024,

ADMET les conclusions notifiées par la SARL CANEBIERE [Localité 3] le 21 février 2025,

CLOTURE à nouveau,

*

DEBOUTE la SARL CANEBIERE [Localité 3] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE la SARL CANEBIERE MARSEILLE à verser à la SCI BAZILE la somme de 4;000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SARL CANEBIERE [Localité 3] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 24 mars 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT