TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth WEILLER ; Monsieur [W] [G] ; Madame [B] [V] ; Monsieur [K] [G] ; Madame [R] [L]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04900 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74AL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 02 décembre 2025

DEMANDEUR

S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [B] [V], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [R] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 septembre 2025

Délibéré le 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 décembre 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 02 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/04900 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74AL

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 1999, lA SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [W] [G] et à Mme [B] [V] un appartement situé [Adresse 4] (logement 0114).

Suspectant une occupation du logement dans des conditions irrégulières, la SA IMMOBILIERE 3F a, par actes des 25 et 28 avril 2025, fait assigner M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

la résiliation judiciaire du bail consenti à M. [W] [G] et à Mme [B] [V],l’expulsion de M. [W] [G], Mme [B] [V] et de tous les occupants de leur chef, notamment, M. [K] [G] et Mme [R] [L] avec l’assistance, si nécessaire, de la force publique et d’un serrurier, la condamnation in solidum de M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorée de 30% ou subsidiairement, d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à complète reprise des lieux, l’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans le logement aux frais, risques et périls des défendeurs, la condamnation in solidum de M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à s’acquitter des dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires.

Au visa des articles L 441-1 et R 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et de l’article 8 du contrat de bail, la SA IMMOBILIERE 3F indique que les locataires en titre manquent gravement à leur obligations légales et contractuelles puisqu’il est établi par les commandements de payer qu’elle leur a fait délivrer en septembre 2024, les déclarations de la gardienne de l’immeuble en octobre 2024 et par le constat de commissaire de justice du 8 janvier 2025 qu’ils ne demeurent plus dans les lieux, lesquels sont désormais habités leur fils M. [K] [G] et sa compagne, Mme [R] [L]. Elle sollicite ainsi la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des locataires ainsi que celle des occupants du logement, l’ensemble des défendeurs devant être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation majorée.

Lors de l’audience du 30 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et s’est opposée aux demandes adverses.

M. [W] [G], Mme [B] [V] et M. [K] [G], comparaissant en personne, ont sollicité le transfert du bail au profit de M. [K] [G]. Subsidiairement, M. [W] [G] s’est dit prêt à réintégrer le logement. A titre encore plus subsidiaire, M. [K] [G] a demandé des délais pour quitter les lieux.

Mme [R] [L], bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice déposé en étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025, date à laquelle la décision a été mise à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur le principe du contradictoire

En application de l’article 16 du code de procédure civile, « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ».

Ainsi, il ne sera pas tenu compte du courriel adressé par M. [W] [G] au greffe du tribunal le 14 octobre 2025, celui-ci n’ayant pas été autorisé lors de l’audience et n’ayant pas été, au surplus, porté à la connaissance de toutes les parties.

En revanche, conformément à l’article 446-3 du code de procédure civile, les pièces transmises par M. [K] [G] en réponse à la demande qui lui avait été faite lors de l’audience du 30 septembre 2025 et qu’il a adressées à la partie adverse, seront prises en compte.

Sur la résiliation du contrat de bail

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que la résolution, qui met fin au contrat, prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S’agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

La résidence principale est définie, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, comme celle qui est occupé au moins huit mois par an par le preneur.

L’article L 441-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article L. 441-2-9 détermine les conditions dans lesquelles les logements construits, améliorés ou acquis et améliorés avec le concours financier de l’Etat ou ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement et appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré ou gérés par ceux-ci sont attribués par ces organismes. Pour l’attribution des logements, ce décret prévoit qu’il est tenu compte notamment du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. Le niveau des ressources tient compte, le cas échéant, du montant de l’aide personnalisée au logement ou des allocations de logement à caractère social ou familial auxquelles le ménage peut prétendre et des dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes. Il est également tenu compte, pour l’attribution d’un logement, de l’activité professionnelle des membres du ménage lorsqu’il s’agit d’assistants maternels ou d’assistants familiaux agréés.

L’article R 441-1 du même code précise que les organismes d’habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l’article L. 441-1 aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l’immigration, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n’excèdent pas des limites fixées pour l’ensemble des personnes vivant au foyer telles que définies par l’article [7] 442-12 par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l’économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l’indice de référence des loyers appréciée par comparaison entre le troisième trimestre de l’antépénultième année et le troisième trimestre de l’année précédente ; Pour apprécier ces plafonds, les dépenses engagées pour l’hébergement de l’un des conjoints ou partenaires en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes sont déduites des ressources du demandeur dans la limite du montant annuel donnant droit à réduction d’impôt défini à l’article 199 quindecies du code général des impôts.

Enfin, l’article L 442-3-5 de ce code fait obligation au locataire d’occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. Il lui est interdit de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En l’espèce, l’article 8 du contrat de bail signé par M. [W] [G] et Mme [B] [V] stipule que « le locataire doit occuper le logement personnellement. Il ne peut ni sous-louer, ni céder, ni échanger son droit à la location ».

Il est établi par les pièces versées au débat et par les déclarations des parties à l’audience que les preneurs ne demeurent plus dans les lieux loués depuis plusieurs années.

Des commandements de payer les loyers adressés à M. [W] [G], au [Adresse 2] à [Localité 9] et à Mme [B] [V], au [Adresse 6] à [Localité 10] leur ont ainsi été régulièrement remis à étude aux mois d’août 2023 et septembre 2024 et la CAF avait confirmé le départ de Mme [B] [V] depuis le 1er avril 2021. S’agissant de M. [W] [G], il a indiqué à l’audience avoir déménagé vingt ans auparavant.

Un commissaire de justice a, par ailleurs, constaté aux termes du procès-verbal qu’il a dressé le 8 janvier 2025 que les lieux étaient occupés par M. [K] [G], fils des locataires et sa compagne, Mme [L], ce qui est parfaitement admis à l’audience.

M. [W] [G] et Mme [B] [V] enfreignent ainsi les dispositions légales et manquent à leurs obligations contractuelles puisqu’ils se devaient d’occuper personnellement le logement qui leur avait été donné à bail en considération de leur situation et ce à des fins de résidence principale.

Aucune pièce ne permet, par ailleurs, de vérifier que les locataires en titre ont sollicité leur bailleur afin de porter à sa connaissance une situation dont ils ne pouvaient ignorer qu’elle contrevenait au cadre légal et contractuel.

Enfin, il sera relevé que si M. [W] [G], qui a quitté les lieux depuis plus de vingt ans, indique, pour s’opposer à la résiliation du bail, qu’il peut réintégrer le logement pour régulariser la situation, il ne l’a pas fait au jour de l’audience, date à laquelle doit s’apprécier le manquement.

Ce manquement, particulièrement grave au regard de la situation de tension sur le marché locatif dans le secteur social et la durée de l’irrégularité de la situation, justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail signé par les parties le 30 mars 1999.

Sur la demande de transfert de bail formée par M. [K] [G]

Conformément à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’article 14 est applicable aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

Il résulte de ces dispositions que le pouvoir du juge des contentieux de la protection n’a vocation à s’exercer, en matière de transfert de bail, qu’en cas de décès ou d’abandon du logement par les locataires, défini comme un départ définitif, brusque et imprévisible, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

A titre surabondant, M. [K] [G] ne démontre satisfaire ni à la condition de la durée de la cohabitation imposée l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, ni à celle spécifique aux logements sociaux afférente aux ressources, prévue par l’article 40.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

En application des dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de M. [W] [G] et Mme [B] [V] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, notamment celle de de M. [K] [G] et de Mme [R] [L], sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [W] [G] et Mme [B] [V], locataires désormais déchus de leur titre d’occupation ainsi que M. [K] [G] et Mme [R] [L], occupants effectifs du logement, seront donc condamnés in solidum en tant que co-auteurs du dommage causé au bailleur, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, rien ne justifiant la majoration à hauteur de 30% du loyer sollicité par la SA IMMOBILIERE 3F.

Cette indemnité sera due à compter de la date de résiliation (date de l’assignation) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur le sursis à expulsion

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution prévoient que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à la condition que ces derniers ne soient pas de mauvaise foi ou qu’il ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [K] [G] sollicite des délais pour quitter les lieux et a fourni, dans le cours du délibéré ainsi qu’il y avait été autorisé, la preuve d’une demande de logement social faite par Mme [R] [L] le 3 août 2025 et un relevé de situation établi le 18 septembre 2025 par France Travail le concernant, attestant de la perception d’indemnité journalières pour un total de 963 euros sur le mois d’août 2025.

Ces éléments sont insuffisants à évaluer la situation de M. [K] [G] et Mme [R] [L] et ne témoignent ni des difficultés particulières auxquelles ils pourraient être confrontés pour trouver une solution de relogement ni d’efforts particuliers faits en ce sens, la demande de logement social ayant été déposée moins de deux mois avant l’audience.

Par conséquence, la demande de délais sera rejetée, étant rappelé que les occupants des lieux ont vocation à bénéficier du délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et des dispositions relatives à la trêve hivernale prévues par l’article L 412-6 du même code.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du constat et de l’assignation.

L’équité commande par ailleurs de les condamner in solidum à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, que la présente décision est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE, aux torts exclusifs des preneurs, la résiliation du contrat de bail du 30 mars 1999 consenti par la SA IMMOBILIERE 3F à M. [W] [G] et à Mme [B] [V], portant sur un appartement situé [Adresse 4] (logement 0114),

ORDONNE en conséquence à M. [W] [G] et à Mme [B] [V] de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tous les occupants de leur chef, notamment M. [K] [G] et Mme [R] [L] et de restituer les clés dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour M. [W] [G] et Mme [B] [V] de s’être exécutés dans ce délai, la SA IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef notamment celle de M. [K] [G] et Mme [R] [L], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE M. [K] [G] de sa demande de sursis à expulsion,

RAPPELLE que les dispositions de l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution concernant la trêve hivernale ont vocation à s’appliquer,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L] in solidum à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion), matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme égale au loyer majoré de 30% augmenté des charges,

CONDAMNE M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L] in solidum à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [W] [G], Mme [B] [V], M. [K] [G] et Mme [R] [L] in solidum aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat et de l’assignation,

DÉBOUTE les parties du surplus de ses demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection