TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2024

GROSSE :

Le 17 janvier 2025

à M^e GHEZ Jérémie

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05387 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MJ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RACHEL ET SYMAH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [B]

né le 01 Avril 1952 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 janvier 2020 à effet au 17 janvier 2020, la SCI RACHEL et SYMAH a donné à bail à Monsieur [L] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel initialement fixé à 420 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RACHEL et SYMAH a fait signifier à Monsieur [L] [B] par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2024 un commandement de payer la somme de 3438, 26 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 août 2024, la SCI RACHEL et SYMAH a fait assigner Monsieur [L] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [L] [B] à la somme de 3 706,79 euros au titre de provision, selon décompte arrêté au 17 juillet 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,

— constater au bénéfice de la clause résolutoire insérée dans le contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [B] des lieux loués sis [Adresse 1], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,

— refuser d’accorder des délais de grâce à la partie requise,

— autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers, garnissant les lieux dans tous gardes meubles du choix du propriétaire, aux frais risques et périls de la partie défenderesse,

— condamner Monsieur [L] [B] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,

— condamner Monsieur [L] [B] à payer la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Monsieur [L] [B] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure civile, en ce compris le coût des commandements.

Au soutien de ses prétentions, la SCI RACHEL et SYMAH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 17 mai 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 31 octobre 2024.

A cette audience, la SCI RACHEL et SYMAH, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3018,52 euros, selon décompte en date du 17 octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Bien que cité à étude, Monsieur [L] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît la SCI RACHEL ET SYMAH justifie de la propriété du bien loué.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 janvier 2020 à effet au 17 janvier 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 mai 2024 pour la somme en principal de 3438,26 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juillet 2024.

Monsieur [L] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 503,58 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle due et de condamner Monsieur [L] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [L] [B] reste devoir la somme de 3 017,53 euros, déduction faite de frais de timbre, à la date du 17 octobre 2024 cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [L] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [L] [B] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3 017,53 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3438,26 euros à compter de la délivrance du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI RACHEL et SYMAH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2020 à effet au 17 janvier 2020 entre la SCI RACHEL et SYMAH et Monsieur [L] [B] concernant le logement, situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 17 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RACHEL et SYMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SCI RACHEL et SYMAH ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à verser à la SCI RACHEL et SYMAH, à titre provisionnel, la somme de 3 017,53 euros décompte arrêté au 17 octobre 2024, incluant la mensualité d’octobre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3438, 26 euros à compter du 17 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 503,58 euros à ce jour, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à verser à la SCI RACHEL et SYMAH une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT