TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 21 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 14 Février 2025

N° RG 25/00093 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54GR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercicde la Société FONCIA, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. KISLEV, dont le siège social est sis [Adresse 4] ou encore [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La SCI KISLEV est propriétaire du lot n°11 de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 14 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, a fait citer la SCI KISLEV, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

33 182, 04 € au titre des charges échues impayées au 9 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 janvier 2025,258,42 € au titre des appels de provisions devenus exigibles sur le dernier budget (budget 2025),1165,94 € au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,127,10 € au titre au titre des frais de commandement, A titre subsidiaire, si les frais venaient à être exclus des condamnations, 1165,94 € à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subi,1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 février 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis en étude, la SCI KISLEV n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, fait valoir que la SCI KISLEV, propriétaire du lot n°11 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 10 septembre 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 octobre 2022, 18 juillet 2023,5 avril 2024 et 1er juillet 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 1er janvier 2025 pour la somme totale de 33182,04 €, un décompte des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des intérêts et un décompte des appels de fonds du budget prévisionnel 2025,

— un commandement de payer la somme de 1696,64 € en date du 19 avril 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 10 septembre 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que les honoraires de commissaire de justice ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière doivent cependant être écartés par application de l’article 10–1 de la loi du 10 juillet 1965 qui ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Qu’il sera rappelé que le recouvrement des charges de copropriété constitue un acte élémentaire de l’administration de la copropriété confiée au syndic pour lequel il perçoit une rémunération ;

Que le syndicat ne peut se prévaloir des frais forfaitaires prévus au contrat de syndic étant observé que les dispositions conventionnelles ou encore les résolutions d’assemblée générale ne sauraient remettre en cause des dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que les frais, dont le recouvrement est poursuivi, s’établissent à la somme totale de 1165,94 €;

Qu’ainsi les frais de mise en demeure et relance après mise en demeure, dont le montant ne correspond pas à la tarification du contrat de syndic, de constitution de dossiers transmis aux auxiliaires de justice, non visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de constitution d’hypothèque, dont il n’est pas justifié et les intérêts, qui ne constituent pas des frais, seront écartés et seuls les frais de commandement de payer pour la somme de 127,10 € seront retenus au titre des frais nécessaires ;

Attendu que la SCI KISLEV sera donc condamnée au paiement des sommes suivantes exigibles en vertu des dispositions précitées :

33 182, 04 € au titre des charges échues impayées au 9 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 janvier 2025,258,42 € au titre des appels de provisions pour charges et fonds travaux exigibles en vertu des dispositions précitées et arrêtés à l’appel de fonds du 1er juillet 2025, 127,10 € au titre des frais nécessaires ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que l’article 1231-6 du Code civil dispose que « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Que l’article 1353 du Code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » ;

Qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la carence répétée de la SCI KISLEV dans le paiement des charges de copropriété, manquement à une obligation légale qui constitue une faute à l’égard du syndicat des copropriétaires ;

Que pour autant, il se contente d’affirmer l’existence d’un préjudice financier distinct de celui réparé par les intérêts moratoires et d’une résistance abusive de la SCI KISLEV, sans en faire la démonstration ni en justifier par aucune pièce produite aux débats ;

Qu’en conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI KISLEV sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la distraction au profit du conseil du syndicat des copropriétaires n’étant pas possible s’agissant d’une procédure orale ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI KISLEV à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, les sommes suivantes :

33 182, 04 € au titre des charges échues impayées au 9 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 14 janvier 2025,258,42 € au titre des appels de provisions pour charges et fondre devenus arrêtées à l’appel de fonds du 1er juillet 2025, 127,10 € au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA [Localité 5], de sa demande de dommages-intérêts;

CONDAMNE la SCI KISLEV à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA MARSEILLE, la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI KISLEV aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT