Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a1, 4 février 2025, n° 22/04047

TJ Marseille 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Convocation irrégulière par un syndic dépourvu de mandat
Le tribunal a constaté que la convocation à l'assemblée générale avait été faite par un syndic sans mandat, ce qui entache de nullité l'assemblée entière.
Accepté
Absence de qualité du syndic pour convoquer l'assemblée
Le tribunal a jugé que l'assemblée générale du 26 septembre 2022 devait également être annulée, car elle avait été convoquée par un syndic dépourvu de mandat suite à l'annulation de l'assemblée précédente.
Accepté
Dispense de frais de procédure en tant que partie gagnante
Le tribunal a accordé la dispense de participation aux frais de procédure à Monsieur [K], en raison de sa victoire dans le litige.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une somme à Monsieur [K] pour couvrir les frais exposés non compris dans les dépens.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Marseille, Monsieur [K] demande l'annulation de deux assemblées générales des copropriétaires, tenues respectivement le 22 février et le 26 septembre 2022, en raison de la convocation irrégulière par un syndic dont le mandat avait expiré. Les questions juridiques posées concernent la validité des convocations et l'intérêt à agir de Monsieur [K]. Le tribunal conclut que les assemblées générales doivent être annulées, car la société NEXITY LAMY n'avait pas qualité pour convoquer ces réunions. De plus, le syndicat des copropriétaires est débouté de ses demandes, et Monsieur [K] est dispensé des frais de procédure, tandis que le syndicat est condamné à verser 2000 euros à Monsieur [K] pour les frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a1, 4 févr. 2025, n° 22/04047
Numéro(s) :	22/04047
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume BORDETJean-Mathieu LASALARIE
Cabinet(s) :	WILSON HENRY ET PATRICK ET DAUMAS GERARDBORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLET
Parties :	ASSOCIATION, l' ASSOCIATION [ P ] - KEUSSEYAN - BONACINA c/ S.D.C. de l' immeuble sis [ Adresse 2 ] ( l' ASSOCIATION WILSON/DAUMAS ), Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A1

JUGEMENT N°

du 04 Février 2025

Enrôlement : N° RG 22/04047 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z5QC

AFFAIRE : M. [V] [K] ( Maître [D] [P] de l’ASSOCIATION [P] – KEUSSEYAN – BONACINA)

C/ S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] (l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 03 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Aurore TAILLEPIERRE,

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN,

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025

Par Madame Aurore TAILLEPIERRE, Juge

Assistée de Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [V] [K], né le 20 décembre 1972 à [Localité 8] (13), de nationalité française, domicilié et demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS NEXITY LAMY, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 487 530 099 et dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en son agence Nexity [Localité 8] Les Docks Libres sise [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Jean-Mathieu LASALARIE de l’ASSOCIATION WILSON/DAUMAS, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] est propriétaire des lots n°9 et 18 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par assemblée générale en date du 12 décembre 2018, la société NEXITY LAMY a été désignée en qualité de syndic de la copropriété pour la période du 1er mai 2018 au 31 octobre 2021.

Le 21 janvier 2022, la société NEXITY LAMY a convoqué les copropriétaires en vue d’une assemblée générale qui s’est tenue le 22 février 2022.

***

Par acte introductif d’instance en date du 21 avril 2022, Monsieur [K] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 22 février 2022 renouvelant le mandat de syndic (RG n°22/04047).

Une nouvelle assemblée générale s’est tenue le 26 septembre 2022 aux fins notamment de désignation de la société NEXITY LAMY en qualité de syndic. Par acte introductif d’instance en date du 29 novembre 2022, Monsieur [K] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’annulation de cette assemblée (RG n°22/12293).

Par ordonnance en date du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des procédures enrôlées sous les n°RG 22/04047 et 22/12293.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, M. [K] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 7 et suivants du décret n° 67-223 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 695 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

ANNULER l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 4] en date du 22 février 2022,

ANNULER l’Assemblée Générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 4] en date du 26 septembre 2022,

DEBOUTER le Syndicat des de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 4], agissant par son syndic en exercice, la Société NEXITY LAMY, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution,

DISPENSER Monsieur [V] [K] des frais de procédure, conformément à l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 1] » sis [Adresse 4], à verser à Monsieur [V] [K] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 1] » sis [Adresse 4], aux entiers dépens de l’instance.

Il indique que ce n’est que le 21 janvier 2022 que la Société NEXITY LAMY a convoqué les copropriétaires en vue d’une assemblée générale qui s’est tenue le 22 février 2022 en portant notamment à l’ordre du jour sa désignation en qualité de syndic. Aussi, elle encourt la nullité puisqu’elle a été convoquée par un syndic dépourvu de mandat, de même concernant l’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2022. Il ajoute que le syndic ayant démissionné à compter du 31 octobre 2021, il ne peut justifier de sa capacité à agir en tant que représentant de la copropriété. Il mentionne que la régularisation a posteriori vise la capacité à agir dans le cadre d’une procédure judiciaire et n’est pas transposable à la tenue des assemblées générales.

***

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 mai 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965,

Constater que la société NEXITY LAMY a finalement régulièrement été désignée en qualité de syndic par l’assemblée générale du 28 août 2023,

Débouter Monsieur [K] de ses demandes d’annulation des assemblées générales des 22 février et 26 septembre 2022 en l’absence d’intérêt à agir,

Débouter Monsieur [K] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros à ce titre.

Il expose que les demandes d’annulation sont aujourd’hui dépourvues d’intérêt puisqu’elles avaient pour but de permettre au copropriétaire de se défendre dans le cadre d’une procédure de référé introduite par le syndicat à son encontre et puisque le mandat donné au syndic a été régularisé définitivement lors de l’assemblée du 28 août 2023.

***

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 novembre 2024.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 3 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Il en résulte qu’il incombe au syndic de procéder à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires, saufs exceptions, notamment prévues par les articles 8, 47 et 50 du décret du 17 mars 1967 ou encore 17, 18-V, 41-11 et 41-18 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est constant que la convocation irrégulièrement effectuée par une personne sans qualité entache de nullité l’assemblée générale toute entière.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées que la société NEXITY LAMY a été désignée en qualité de syndic de la copropriété du [Adresse 1] par la résolution n°7 de l’assemblée générale du 12 novembre 2018, son mandat entrant en vigueur le 1er mai 2018 et se terminant le 31 octobre 2021.

Le contrat de syndic mentionne une prise d’effet au 1er novembre 2018 et une fin au 31 octobre 2021.

Toutefois, force est de constater que la convocation à l’assemblée générale du 22 février 2022 a été rédigée par le syndic NEXITY LAMY le 21 janvier 2022, soit postérieurement à l’expiration de son mandat.

Il en résulte que le syndic était nécessairement dépourvu de mandat et de qualité pour convoquer, le 21 janvier 2022, l’assemblée générale du 22 février 2022 et que cette dernière doit être intégralement annulée.

Il doit être observé que l’assemblée générale du 22 février 2022 a voté, dans une résolution n°7, la désignation de la société NEXITY LAMY en qualité de syndic, du 1er novembre 2021 au 30 octobre 2024.

La société NEXITY LAMY a rédigé le 23 août 2022 une convocation à l’assemblée générale du 26 septembre 2022.

Or, l’assemblée générale du 22 février 2022 ayant été intégralement annulée, la société NEXITY LAMY était nécessairement dépourvue de mandat pour procéder à cette nouvelle convocation.

En conséquence, l’assemblée générale du 26 septembre 2022 doit également être annulée.

Si le syndicat des copropriétaires fait état de l’absence de qualité à agir du demandeur, force est de constater qu’il s’est abstenu d’en saisir le juge de la mise en état, pourtant seul compétent pour trancher cette fin de non-recevoir avant son dessaisissement.

En tout état de cause, il doit être rappelé que chacune assemblée générale des copropriétaires demeure autonome et que l’éventuelle désignation postérieure du syndic n’a pas pour conséquence de régulariser la convocation des précédentes assemblées générales.

En outre, la rétroactivité du mandat votée par l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas pour effet de pallier l’absence de qualité initiale de la société NEXITY LAMY et les annulations en cascade prononcées en conséquence.

Conformément au deuxième alinéa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [V] [K] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser la somme de 2000 euros à Monsieur [K].

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

ORDONNE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] en date du 22 février 2022,

ORDONNE l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] en date du 26 septembre 2022,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

DISPENSE Monsieur [V] [K] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3] aux dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1], sis [Adresse 3] à verser à Monsieur [V] [K] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A1 du tribunal judiciaire de Marseille, le 04 février 2025.

Le Greffier Le Président