Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p17 aud civile prox 8, 29 septembre 2025, n° 25/02369

TJ Marseille 29 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des loyers pendant le préavis
La cour a constaté que les locataires avaient payé les loyers de février et mars 2022 et qu'ils n'étaient pas redevables d'aucune somme résiduelle pour ces mois.
Accepté
Maintien dans les lieux après la résiliation du bail
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation, et a fixé l'indemnité d'occupation à 905,67 euros.
Rejeté
Préjudice distinct de l'indemnité d'occupation
La cour a estimé que le bailleur ne justifiait pas d'un préjudice distinct de celui réparé par l'indemnité d'occupation.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a condamné les locataires à payer une somme au titre de l'article 700, reconnaissant le droit du bailleur à la prise en charge de ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p17 aud civ. prox 8, 29 sept. 2025, n° 25/02369
Numéro(s) :	25/02369
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pierre ARNOUX

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 29 Septembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier lors de la plaidoirie: Madame SCANNAPIECO,

Greffier lors du délibéré : Madame ALI

Débats en audience publique le : 21 Juillet 2025

GROSSE :

Le 29 Septembre 2025

à M^e Pierre ARNOUX

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02369 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LDZ

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [V]

né le 07 Mai 1959 à , demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Pierre ARNOUX, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [Z] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 mai 2018, M. [X] [V] a donné à bail à M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] une maison sise [Adresse 6] dans le [Localité 1] moyennant un loyer mensuel initial de 1 250 euros dont 50 euros de provisions sur charges.

Par courrier du 7 février 2022, M. et Mme [W] ont donné congé à M. [V] et ont fixé la fin du préavis au 31 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024, M. [X] [V] a fait assigner M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal proximité d’Aubagne afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

1 179 euros au titre des loyers et charges impayés ;

4 000 à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat de bail ;

1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubagne a s’est déclaré territorialement incompétent et a renvoyé la cause et les parties devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille.

A l’audience du 21 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [X] [V] a maintenu ses demandes. Il fait valoir, sur le fondement des articles 1728 du code civil, 3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ont payé les échéances de février et mars à hauteur de 1 280 euros au lieu de 1 300 euros conformément à la révision du loyer et qu’ils restent redevables de l’échéance d’avril 2022.

Cités à étude, M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La décision a été mise en délibéré le 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1134, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Conformément à l’article 7c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges au terme convenu.

L’article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Il en ressort que pour pouvoir appliquer la révision annuelle au titre de l’année en cours, le bailleur doit nécessairement manifester sa volonté d’appliquer la clause de révision dans le délai d’un an suivant la date de prise d’effet.

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que pendant le délai de préavis, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, M. [X] [V] produit une lettre de congé de M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] du 7 février 2022 aux termes de laquelle ils souhaitent résilier le bail au 31 mars 2022. M. [X] [V] ne conteste pas la durée du délai de préavis.

Ainsi, durant le délai de préavis, M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] étaient tenus de payer les loyers et charges à l’échéance convenue. Toutefois, à compter du 31 mars 2022, le contrat de bail a été résilié. S’ils se sont maintenus dans les lieux conformément à ce qu’indique M. [X] [V], ils ne sont pas redevables des loyers mais d’une indemnité d’occupation, étant occupants sans droit ni titre.

M. [X] [V] reconnaît ques les loyers de février et mars 2022 ont été payés par les défendeurs.

Il ressort par ailleurs de l’article 17-1 que pour réviser le loyer, le bailleur doit manifester sa volonté, et ce même si la clause indique que la révision est automatique. Or, en l’espèce, il se contente, par voie d’affirmation, d’indiquer que le loyer a été augmenté, sans apporter la preuve ni de l’information des locataires, ni du montant de l’augmentation.

Dès lors, le demandeur succombe à établir la preuve que les loyers ont été augmentés à la somme de 1300 euros charges comprises.

Dès lors, concernant sa demande au titre des loyers et charges impayés correspondant aux échéances de février et mars 2022, M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] ne sont redevables d’aucune somme résiduelle au titre des loyers du mois de février et mars 2022. Leur compte reste d’ailleurs créditeur de 161 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du délai de préavis constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Elle est due jusqu’à la restitution de l’immeuble dont le bail est résilié.

En l’espèce, pour soutenir que les locataires se sont maintenus postérieurement au terme du préavis fixé au 31 mars 2022, M. [X] [V] produit :

Trois attestations de témoins indiquant vivre au [Adresse 5] soit dans le même lotissement que M. [Y] [W] et Mme [Z] [W];

La première de Mme [T], établie le 17 novembre 2022 et aux termes de laquelle « monsieur et madame [W] étaient présents (…) au mois d’avril 2022 » ;

La deuxième, de Mme [U], établie le 17 novembre 2022 et aux termes de laquelle « monsieur et madame [W] habitaient dans le lotissement au mois d’avril 2022 » ;

La troisième, de M. [B], établie le 5 septembre 2022 et aux termes de laquelle « monsieur [W] était présent au mois d’avril 2022 dans la maison voisine » ;

Ces attestations sont corroborées par les captures d’écran de son téléphone portable de la discussion de M. [X] [V] avec ses locataires desquelles il apparaît que :

Le 26 avril 2022 M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] lui indiquent « nous avons déménagé ce week-end », à savoir le 27 avril 2022 et précise « je vais faire quelques travaux de peinture dans la semaine et je finis de débarrasser les dépendances et nous pouvons nous voir quand vous voulez à partir de samedi bonne journée ».

Le 30 avril 2022, M. [X] [V] leur écrit pour leur proposer un rendez-vous à 19 heures pour effectuer l’état des lieux de sortie le même jour, lequel a été accepté par monsieur et madame [W].

Toutefois, M. [X] [V] produit un courrier recommandé adressé à M. [Y] [W] et Mme [Z] [W], lequel a été réceptionné le 23 janvier 2023, aux termes duquel il indique « vous êtes restés jusqu’au 25 avril 2022 dans les lieux ».

M. [X] [V] ne peut, par conséquent, solliciter une indemnité égale à l’intégralité du loyer du mois d’avril puisqu’il concède lui-même, via ce courrier, que les défendeurs ne se sont maintenus dans les lieux que durant 25 jours.

En outre, le même raisonnement concernant l’augmentation du loyer développé plus haut doit s’appliquer.

Il convient donc de condamner M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [V] une indemnité d’occupation correspondant à 25 jours de loyer charges comprises suivant le calcul suivant :

1 280 / 30 = 42,67 euros par jour

42,[Immatriculation 4] jours = 1 066,67 euros.

Ils sont donc redevables de la somme de 1.066,67 euros au titre de l’indemnité d’occupation du mois d’avril 2022 à laquelle il convient de retirer la somme de 161 euros qui créditait leur compte soit un total de 905,67 euros.

M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 905,67 euros à M. [X] [V].

Sur la demande indemnitaire de M. [X] [V]

La demande sera rejetée en ce que M. [X] [V] ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui réparé par l’octroi d’une indemnité d’ occupation, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les frais accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient en outre de les condamner in solidum à payer à M. [X] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Condamne solidairement M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [V] la somme de 905,67 euros au titre de l’arriéré locatif dû à compter du 1er avril 2022 jusqu’au 25 avril 2022 jours inclus ;

Rejette la demande de M. [X] [V] au titre de la réparation de son préjudice ;

Condamne in solidum M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] aux dépens ;

Condamne in solidum M. [Y] [W] et Mme [Z] [W] à payer à M. [X] [V] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués par mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE