TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M. CARITEY,

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

EXPEDITIONS :

Le 26 08 2025

à M^e Caroline CALPAXIDES

à M^e Dominique DI COSTANZO

N° RG 23/07432 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HLC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [C], [P], [H], [G] [M]

né le 24 Juin 1977 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline CALPAXIDES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Association SOLIHA PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous signature privée du 7 décembre 2015, Monsieur [C] [M] a consenti à l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT DES BOUCHES DU RHONE, deux contrats de bail portant sur deux appartements situés au 4ème étage, porte de gauche (lot 17) et porte de droit (lot 18), dans l’immeuble sis [Adresse 1] en vue de leur sous-location aux personnes en difficulté d’insertion dans le parc privé.

Par assignation du 24 novembre 2023, Monsieur [C] [M] a attrait l’association SOLIHA PROVENCE devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin d’entendre :

Prononcer la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux du fait du comportement des occupants de son fait Ordonner l’expulsion de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique Condamner SOLIHA PROVENCE à lui payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code, celle de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2023, renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état et plaidée le 20 mai 2025.

Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

Monsieur [C] [M] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il a exposé que les sous-locataires de SOLIHA PROVENCE causent des nuisances au voisinage depuis de nombreux mois (bruits, sonnent à n’importe quelle heure chez les voisins et les harcèlent, se promènent nus, agressent les passants, accueil d’un ami qui a jeté des meubles et des couteaux par la fenêtre dans la nuit du 9 au 10 juillet 2023 exigeant l’intervention de la police et des pompiers…). Ces troubles sont dénoncés par les résidents et le syndic. Il a fait délivrer des commandements d’avoir à cesser ces nuisances visant la clause résolutoire le 21 août et 28 septembre 2023. Il est donc fondé à obtenir la résiliation du bail du fait des sous-locataires de SOLIHA PROVENCE. L’association doit également rembourser les dégradations commises (porte d’entrée cassée lors de l’intervention des forces de l’ordre le 10 juillet 2023).

L’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT DES BOUCHES DU RHONE a demandé de :

Débouter Monsieur [C] [M] en toutes ses demandes De condamner Monsieur [C] [M] à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

SOLIHA PROVENCE s’oppose à la résiliation des contrats en faisant valoir que :

l’appartement de gauche, lot 17, a été sous-loué à Madame [F] [O], placée sous curatelle de Madame [W] [E]. A la suite des troubles survenus dans la nuit du 9 au 10 juillet 2023, SOLIHA PROVENCE a délivré un congé à la curatrice par exploit d’huissier de justice du 27 juillet 2023. Madame [O] a quitté les lieux et la reprise du logement a été constatée par procès-verbal du 20 novembre 2023. L’association a été diligente et réactive pour faire cesser les troubles. Le logement est actuellement libre de toute occupation. L’appartement de droit, lot 18, a été sous-loué mais aucun grief n’est formé par le bailleur à l’encontre des occupants de son chef.

L’association indique avoir pris en charge les frais de remplacement de la porte d’entrée de l’appartement lot 17, forcée par les forces de l’ordre, ce que confirme le procès-verbal de constat.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Le délibéré a été fixé au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

Sur la demande en résiliation du bail pour troubles du voisinage

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil et 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de jouir des locaux loués dans des conditions normales et dans le respect des obligations fixées par le bail.

Par ailleurs, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Ce principe s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation.

Selon l’article 1729 du code civil, si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

L’article 6-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux ».

En l’espèce, les contrats de bail rappellent cette obligation de jouissance paisible.

S’agissant d’une demande fondée sur les troubles anormaux du voisinage, il incombe à celui qui les invoque de rapporter la preuve de l’existence et du caractère excessif du trouble par rapport aux inconvénients normaux du voisinage, lequel doit être anormal du fait de sa permanence, son importance et sa gravité.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés présentent un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce il est constant que les parties sont liées par deux contrats de bail conclus le 7 décembre 2015 en vue de permettre à l’association SOLIHA PROVENCE de sous-louer les appartements lot 17 et lot 18 qui en font l’objet, à des personnes en difficultés.

Ainsi SOLIHA PROVENCE a sous-loué les deux appartements, dont le lot 17 à Madame [F] [O], placée sous la curatelle de Madame [W] [E].

Monsieur [M] sollicite la résiliation des deux baux.

Or, comme le souligne à juste titre SOLIHA PROVENCE, il fait état de troubles de voisinage imputés uniquement aux occupants du lot 17.

Pour preuve des nuisances, Monsieur [M] produit uniquement le courriel d’un résident de l’immeuble, un courrier et un courriel qui lui ont été adressés par le syndic de copropriété, tous

datés de juillet 2023, témoignant en particulier des évènements survenus dans la nuit du 9 au 10 juillet 2023. Le compagnon de Madame [O] aurait menacé de se suicider en s’installant à cheval sur la rambarde de la fenêtre, puis jeté divers objets « dont des couteaux », à travers la fenêtre. La police et les pompiers sont intervenus pour sécuriser les lieux. Des photographies sont annexées qui corroborent la gravité de l’incident.

En revanche, les cris, menaces, dégradations imputés à Madame [O] et son entourage, qui sonneraient à toute heure pour pénétrer dans l’immeuble, le fait que Madame [O] se promènerait nue dans les parties communes, aurait couru après un enfant armée d’un couteau, harcèlerait des passants, ce depuis plusieurs années, ne sont étayés par aucun élément objectif (plainte, constat, courrier antérieur…).

En définitive, l’unique nuisance démontrée se limite à l’incident du 10 juillet 2023 du fait de Madame [O].

Par courrier du 10 juillet 2023, le gestionnaire de Monsieur [M] a informé SOLIHA PROVENCE des troubles causés par sa sous-locataire, Madame [O]. Elle a été mise en demeure de justifier d’un relogement de cette dernière dans un délai de 48 heures sous peine de procédure.

Par congé délivré par commissaire de justice les 27 et 28 juillet 2023, l’association SOLIHA PROVENCE a résilié le contrat de sous-location de Madame [O], avec effets au 31 octobre 2023 conformément aux clauses contractuelles.

L’association justifie avoir procédé à la reprise des lieux par procès-verbal de constat du 20 novembre 2023.

Si le comportement de Madame [O], sous-locataire de SOLIHA PROVENCE, a été manifestement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance du logement, il s’est limité en l’état du dossier à un seul fait avéré, datant du 10 juillet 2023. Aucun nouvel incident n’est rapporté depuis près de deux ans. Et pour cause puisque SOLIHA PROVENCE justifie avoir immédiatement mis fin au contrat de sous-location, et avoir repris les lieux depuis novembre 2023.

Au vu de ces circonstances, aucun manquement grave ne peut être reproché à SOLIHA PROVENCE. La résiliation du bail portant sur le lot 17 apparaît disproportionnée face à un incident grave, mais isolé. Cette nuisance n’a pas été récurrente ni permanente, n’est plus actuelle, et a cessé rapidement grâce à l’intervention de l’association.

Par ailleurs, la demande de résiliation du bail portant sur le lot 18 n’est nullement justifiée.

Monsieur [M] sera donc débouté de sa demande en résiliation des baux.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

A défaut de justifier du principe et de l’étendue de ses préjudices, Monsieur [M] sera débouté de sa demande l’allocation d’une indemnité de 2.000 euros en réparation d’un préjudice moral et matériel.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Monsieur [M] sera tenu aux dépens.

L’équité exige, au regard des circonstances de l’espèce, de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [C] [M] de l’intégralité de ses demandes dirigées contre l’association SOLIHA PROVENCE, anciennement dénommée PACT DES BOUCHES DU RHONE ;

CONDAMNE Monsieur [C] [M] aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTE les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE JUGE LE GREFFIER