TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Sarah KRUMHORN

Le 13 février 2026

à M^e Magali DEJARDIN

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06452 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SVF

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [G] [V] [Q] [S]

né le 29 Mars 1969 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. SAINTE MARIE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [N]

né le 02 Octobre 1963 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Magali DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er août 2018, la SCI STE MARIE a consenti un bail d’habitation à M. [M] [N] sur des locaux situés [Adresse 4] [Adresse 5] [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 770 euros et d’une provision pour charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 52 285,36 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 25 septembre 2024, M. [G] [S] et la SCI STE MARIE ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,52 285,36 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 mars 2024,2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 27 novembre 2025, M. [G] [S] et la SCI STE MARIE sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. M. [G] [S] et la SCI STE MARIE considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [M] [N] soulève la nullité de la clause résolutoire ; la fin de non-recevoir tirée de la prescription d’une partie des sommes réclamées ; la fin de non-recevoir concernant la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail ; sur le fond l’existence de contestations sérieuses relatives à la réalité de la dette locative et à titre infiniment subsidiaire l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 février 2025, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’exception de nullité de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte de ces dispositions que la clause résolutoire est désormais présumée intégrée au contrat, quand bien même elle ne préciserait pas expressément le délai légal, lequel est fixé impérativement par loi sauf volonté expresse des parties.

En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail litigieux, ne précisant pas de délai reflétant une volonté autre des parties au contrat, impose un délai légal de 6 semaines à compter de la délivrance du commandement de payer.

L’absence de mention expresse de ce délai dans la clause contractuelle ne saurait, dés lors, entrainer sa nullité.

L’exception de nullité de la clause résolutoire sera par conséquent rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’arriéré locatif

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de location sont prescrites par 3 ans.

Toutefois, la prescription affecte le bien-fondé de la créance invoquée et non, en elle-même, la recevabilité de l’action, sauf à ce que l’intégralité de la demande soit prescrite.

En l’espèce, si certains postes de la créance invoquée par les parties demanderesses sont susceptibles d’être atteints par la prescription, l’examen de la prescription applicable à chaque créance relève de l’appréciation du bien-fondé de la créance et non de la recevabilité de la demande dans son principe.

La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera dés lors rejetée.

Sur les éléments de recevabilité de la demande

M. [G] [S] et la SCI STE MARIE justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Sur l’existence d’une contestation sérieuse quant à la dette locative.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés ne peut faire droit à une demande que lorsqu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’article 835 du code de procédure civile précise en son alinéa 2 que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le demandeur soutient l’existence d’un arriéré locatif continu depuis plusieurs années, tandis que le défendeur affirme avoir procédé, au moins pour partie, à des paiements en espèces remis au bailleurs de la main à la main.

A l’appui de ses allégations, le défendeur produit plusieurs quittances de loyer de nature à corroborer ses affirmations.

Par ailleurs, le caractère tardif de l’action engagée par le bailleur en 2024, pour des loyers prétendument impayés depuis 2018, rendant manifestement une partie des demandes prescrites, contribue à renforcer l’existence d’une contestation sérieuse quant à la réalité et au montant de la dette locative.

Par conséquent, l’existence d’une contestation sérieuse fait obstacle à l’examen de la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire suppose que la dette locative soit certaine, liquide et exigible, et ne fasse l’objet d’aucune contestation sérieuse.

Par ailleurs, si le juge des référés peut, le cas échéant, constater l’acquisition d’une clause résolutoire, laquelle opère de plein droit dés lors que les conditions légales sont réunies, il ne saurait en revanche prononcer la résiliation judiciaire d’un bail, laquelle implique une appréciation des fautes contractuelles alléguées et relève exclusivement de la compétence du juge du fond.

En l’espèce, dés lors que la réalité et le montant de la dette locative sont sérieusement contestés, il n’appartient pas au juge des référés de constater la résiliation du bail ni d’ordonner l’expulsion du locataire.

Il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat ou de prononcé de la résiliation du bail et des demandes subséquentes.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [S] et la SCI STE MARIE, qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception de nullité de la clause résolutoire soulevée par M. [M] [N] ;

REJETTE la fin de non-recevoir tire de la prescription de l’arriéré locatif ;

DECLARE l’action engagée par M. [G] [S] et la SCI STE MARIE recevable ;

Sur le fond ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

REJETTE en conséquence l’ensemble des demandes formées par M. [G] [S] et la SCI STE MARIE ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [C] et la SCI STE MARIE aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge