Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 22 MARS 2024

N° RG 22/06172 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q6PK

DEMANDERESSE :

La SAS PLANTIMMO, société par actions , enregistrée au registre du commerce et des sociétés d’EVRY sous le numéro 839 596 459, dont le siège social est situé [Adresse 1]), prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Cyrille DUTHEIL DE LA ROCHERE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Sophie MARQUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [T] [L] [Y], né le 22 juillet 1976 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant Maître Alexia GAVINI, Avocat au Barreau de Paris, avocat au barreau de PARIS, avocat au barreau de paris

Madame [G], [R], [X] [N], née , le 29 juillet 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2],

représenté par M^e Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant Maître Alexia GAVINI, Avocat au Barreau de Paris, avocat au barreau de PARIS, avocat au barreau de paris

ACTE INITIAL du 24 Novembre 2022 reçu au greffe le 25 Novembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 16 Janvier 2024, Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 22 Mars 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 décembre 2021, la société par actions simplifiée PLANTIMMO (ci-après « la société PLANTIMMO ») a consenti à Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [N] (ci-après « les consorts [Y]-[N] »), une promesse de vente d’une grange à rénover avec préau attenant sur un terrain de 298 m² pour un montant de 119.000 euros.

Les parties ont convenu d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.900 euros dont 4.000 euros ont été déposés en séquestre auprès du notaire rédacteur, Me [J] [V].

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2022, avec deux conditions suspensives : l’obtention d’un prêt de 275.000 euros sur une durée maximale de 25 ans au taux nominal d’intérêt de 1,5% l’an, hors assurances, d’une part et, l’obtention d’un permis de construire d’autre part.

Indiquant qu’ils venaient d’apprendre qu’ils devaient recourir à un architecte, les bénéficiaires ont, par courriel du 4 février 2022, sollicité une prorogation du délai fixé dans la promesse de vente.

Par avenant notarié du 22 mars 2022 signé par les parties, les délais fixés dans la promesse de vente ont été prorogés comme suit :

Au 30 avril 2022 pour le dépôt de la demande de permis de construire ;

Au 30 juin 2022 pour l’obtention du permis de construire et du financement ;

Au 30 septembre 2022 pour la signature du contrat.

Constatant que la demande de permis de construire avait été déposée hors délai soit le 7 mai 2022, la société PLANTIMMO a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 juillet 2021, mis en demeure les consorts [Y]-[N] de justifier sous huitaine de l’obtention ou non du prêt et du permis de construire.

Par courriel du 27 juillet 2021, les consorts [Y]-[N] ont notamment allégué un défaut d’information de la société PLANTIMMO et précisé les motifs du retard dans le dépôt de la demande de permis de construire.

En réponse, la société PLANTIMMO a sollicité par courriel du 11 août 2022 le versement de la clause pénale, soit 10% du prix de vente, arguant que sa mise en demeure était restée vaine.

C’est dans ce contexte que, suivant acte de commissaire de justice signifié à étude le 17 novembre 2022, la société PLANTIMMO a assigné Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation et de ses préjudices financier et moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mars 2023, la société PLANTIMMO sollicite du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

« Vu le Code civil, et notamment les articles 1103 et 1304-3,

Vu la promesse unilatérale de vente du 4 décembre 2021 et l’avenant du 22 mars

2022,

DECLARER la SAS PLANTIMMO recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

DEBOUTER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] à verser à la SAS PLANTIMMO la somme de 11 900 (onze mille neuf cent) euros, dont 4000 (quatre mille euros) en séquestre chez le notaire, Me [V], au titre de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 juillet 2022 ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] à verser à la SAS PLANTIMMO la somme de 5000 (cinq mille) euros au titre du préjudice financier et moral subi ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] à verser à la SAS PLANTIMMO la somme de 4000 (quatre mille) euros au titre des frais d’instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [N] sollicitent du tribunal judiciaire de Versailles de voir :

« Vu les articles 1103, 1112-1 du Code civil,

Vu les articles L 111-1 et suivants du code de la consommation

A titre principal,

• PRONONCER la nullité de la promesse de vente conclue le 4 décembre 2021

En conséquence,

• CONDAMNER la société PLANTIMMO à verser à Monsieur [T] [L] [Y] et à Madame [G] [R] [X] [N] la somme de 4000€ ;

• CONDAMNER la société PLANTIMMO à verser à Monsieur [T] [L] [Y] et à Madame [G] [R] [X] [N] la somme de 10 710€ correspondant à leur perte de chance de ne pas contracter ;

A titre subsidiaire,

• CONDAMNER, conformément aux dispositions prévues aux termes de la promesse de vente du 4 décembre 2021, la société PLANTIMMO à payer à Monsieur [T] [L] [Y] et à Madame [G] [R] [X] [N] la somme de 4000€ qu’ils ont versée eu égard aux diligences qu’ils ont accomplis et au fait que la défaillance des conditions suspensives n’est pas de leur fait.

En tout état de cause,

• DEBOUTER purement et simplement PLANTIMMO de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

• CONDAMNER la société PLANTIMMO à payer Monsieur [T] [L] [Y] et à Madame [G] [R] [X] [N] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

• CONDAMNER la société PLANTIMMO aux entiers dépens. »

En application de l’article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 octobre 2023. L’affaire a été fixée à l’audience du 16 janvier 2024 et mise en délibéré au 22 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à voir « juger », lorsqu’elles développent en réalité des moyens, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal.

I) Sur la demande en nullité de la promesse de vente

Les consorts [Y]-[N] demandent à titre reconventionnelle la nullité du contrat compte tenu du défaut d’information quant à la nécessité d’avoir recours à un architecte pour la réhabilitation d’une surface supérieure à 150 m2 et, le remboursement de la somme de 4.000 euros déboursée correspondant au coût du contrat. Ils font valoir, sur le fondement de l’article L 1112-1 du code civil, qu’ils ont fait part à l’acquéreur de la destination du bien acquis, à savoir leur intention de réhabiliter la grange pour un usage d’habitation, ce qui figure expressément dans la promesse de vente. Ils considèrent qu’il appartenait à la société PLANTIMMO, en sa qualité de vendeur professionnel de les alerter sur la nécessité de recourir à un architecte afin qu’ils soient en mesure de mieux apprécier les délais imposés. Les bénéficiaires ajoutent que la société PLANTIMMO, qui a accepté de contracter avec des consommateurs ne sauraient leur reprocher une négligence dans la réalisation de leur projet. Les consorts [Y]-[N] en déduisent que la demanderesse a manqué à son devoir précontractuel d’information.

La société PLANTIMMO considère, sur le fondement du même article 1112-1 du code civil que bien que la restauration de la grange ait été visée dans la promesse de vente, aucune précision n’a été faite quant à la création de surface plancher envisagée par les acquéreurs. Elle assure, qu’en tout état de cause, elle comme le notaire, ont informé l’acquéreur de l’obligation de s’adjoindre d’un architecte en fonction du projet. Elle estime que la promesse de vente n’étant pas nulle, la demande des défendeurs, consistant au règlement de la somme de 4.000 euros correspondant au prix du contrat de promesse de vente, sera rejetée.

***

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Il est constant que cette obligation d’information porte sur l’objet de la vente lui-même.

En application de ces dispositions, le créancier de l’obligation d’information qui invoque un manquement à cette obligation doit prouver :

qu’une information ne lui a pas été communiquée,

que cette information était déterminante de son consentement,

que son cocontractant avait connaissance de cette information et de son caractère déterminant pour son consentement,

que lui-même ignorait légitimement cette information.

En l’espèce, la promesse de vente décrit le bien comme « une grange à rénover avec préau attenant sur un terrain de 298 m2 ». Elle stipule concernant l’usage du bien, que « le PROMETTANT déclare que le bien est actuellement à usage de grange, dépendant d’une propriété de plus grande importance à usage d’habitation. Le BENEFICIAIRE entend affecter le bien à usage d’habitation après rénovation ».

Si le projet de rénovation est clairement énoncé dans la promesse de vente, rien n’est dit quant à la superficie, ce qui ne permet pas de démontrer que la société PLANTIMMO avait connaissance de ce projet des futurs acquéreurs.

En tout état de cause, l’obligation de recourir à un architecte pour une surface supérieure à 150 m2 est relative à la destination du bien décidée par les consorts [Y]-[N], et non au bien lui-même.

Ainsi, les défendeurs font échec à rapporter la preuve d’un manquement de la société PLANTIMMO à son obligation d’information.

Par conséquent, la promesse de vente n’est pas nulle et la demande des consorts [Y]-[N] de voir condamner la société PLANTIMMO à lui rembourser la somme de 4.000 euros correspondant au montant qu’ils ont réglé au titre de la promesse de vente sera rejetée.

II) Sur la caducité de la promesse de vente et le paiement de l’indemnité d’immobilisation

Au visa des articles 1103, 1226 et 1304-3 du code civil, la société PLANTIMMO souligne que les consorts [Y]-[N] n’ont pas respecté les termes de la promesse de vente dès lors que la demande de permis de construire a été déposée le 7 mai 2022, 7 jours après la date fixée par l’avenant et qu’ils n’ont jamais justifié ni d’un refus ni d’une offre de prêt conforme malgré les mises en demeure reçues.

Concernant le permis de construire, la société PLANTIMMO fait valoir qu’en tout état de cause, les bénéficiaires de la promesse ont déposé un dossier en dernière minute puis un autre dossier incomplet postérieurement au délai fixé dans l’avenant.

Concernant l’offre de prêt, la demanderesse explique que les consorts [Y]-[N] ont déposé une demande d’étude portant sur un prêt de 296.310 euros alors que la promesse stipulait un montant maximum de 275.000 euros. La demanderesse souligne que les défendeurs n’ont pas sollicité un autre établissement bancaire et n’ont pas justifié de deux refus. En sus, la société PLANTIMMO soutient qu’elle a bien rappelé aux défendeurs l’obligation de recourir à un architecte et qu’il s’agit à fortiori d’une obligation légale.

En réponse aux moyens de la société PLANTIMMO, les consorts [Y]-[N] exposent qu’ils ont accompli en temps utile l’ensemble des diligences nécessaires à la réalisation des conditions suspensives imposées dans la promesse de vente : qu’ils ont entrepris les démarches pour trouver un architecte dès qu’ils ont été informés de la nécessité d’y recourir ; que les travaux de l’architecte ont duré 10 semaines et que ce dernier a commis une erreur dans le projet initial induisant un délai supplémentaire ; que cette circonstance n’est pas de leur fait et qu’ils n’ont cessé d’informer leur interlocuteur de l’avancée de leurs démarches. Ils en déduisent qu’ayant accompli toutes les diligences de nature à satisfaire les conditions suspensives, la demanderesse est mal-fondée à lui réclamer l’indemnité d’immobilisation, ou l’indemnisation d’un quelconque préjudice financier ou moral qui, au surplus, n’est justifié par aucun élément.

***

Sur la caducité de la promesse de vente

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104 de ce même code, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon les articles 1188 et suivants du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes, et les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

Aux termes de l’article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Ce droit d’option est le plus souvent consenti pour un délai déterminé.

Dans une promesse unilatérale de vente, ce délai de réalisation correspond toujours à un terme extinctif, lequel peut être prorogé d’un commun accord entre les parties. Ainsi, si à cette date, la vente n’a pas été conclue, la promesse de vente sera caduque, même si les conditions suspensives restaient pendantes.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d’obtention de prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité de leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

En outre, selon l’article 1304-3 du code civil, « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. »

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement des conditions suspensives d’obtention de prêt et de permis de construire, il incombe aux acquéreurs, obligés sous cette condition, de démontrer qu’ils ont tout mis en œuvre pour la réalisation de ces conditions. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

Par ailleurs, il est de jurisprudence établie que sauf si la promesse contient des dispositions particulières relatives aux modalités de la levée d’option, celle-ci n’est soumise à aucune forme ou modalité particulière.

Ainsi, lorsque rien n’est contractuellement prévu, c’est le droit commun des contrats qui s’applique et le contrat est formé par l’émission de l’acceptation du bénéficiaire de la promesse, laquelle résulte d’une manifestation quelconque de la volonté de l’intéressé de conclure la vente.

La preuve de cette manifestation, qui n’est pas nécessairement écrite, peut alors être apportée par tout moyen.

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse signée le 4 décembre 2021 stipule dans le paragraphe « CARENCE » :

« La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai :

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option, ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir. »

Concernant les « Conditions suspensives particulières », elle précise :

« Obtention du permis de construire pour travaux

Compte tenu de la destination du BIEN envisagée par le BENEFICIAIRE et des travaux prévus à cet effet, la réalisation des présentes est soumise à l’obtention d’un permis de construire, conformément aux dispositions de l’article R 421-14 du code de l’urbanisme, avec pour objet de réhabiliter le BIEN pour un usage d’habitation.

[…] Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce au plus tard le 28 février 2022, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Toute modification de l’opération envisagée devra recueillir l’accord du PROMETTANT ;

Au cas où le BENEFICIAIRE ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition. […]

Condition suspensive d’obtention de prêt

LE BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

Organisme prêteur : tout organisme bancaire ayant son siège social en France ;

Montant maximal de la somme empruntée : 275.000 euros ;

Durée maximale de remboursement : 25 ans (300 mois) ;

Taux nominal d’intérêt maximal : 1,50 % l’an (hors assurances).

[…] Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 30 avril 2022.La La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieur à un mois à compter de la date de signature de l’acte.

Le BENEFICIAIRE déclare qu’à sa connaissance : […]

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que : « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. […]

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

[…] Refus de prêt-justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Par courriel du 4 février 2022, les consorts [Y]-[N] ont sollicité de la société PLANTIMMO, que découvrant que leur projet de rénovation emportait l’obligation de faire appel à un architecte et face à la difficulté d’en trouver un disponible ou à un prix abordable, une prorogation des délais octroyés pour les conditions suspensives.

La société PLANTIMMO ayant octroyé de tels délais, un avenant à la promesse de vente du 4 décembre 2021, a été signé devant officier ministériel, en date du 27 mars 2022. Il stipule que :

« Obtention du permis de construire pour travaux

Compte tenu de la destination du Bien envisagée par le BENEFICIAIRE et des travaux prévus à cet effet, la réalisation des présentes est soumise à l’obtention d’un permis de construire conformément aux dispositions de l’article R 421-14 du code de l’urbanisme, avec pour objet de réhabiliter le bien pour un usage d’habitation. …

Il est précisé que le BENEFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire correspondant exactement à l’opération envisagée et ce au plus tard le 28 février 2022 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

[…]

Compte tenu de l’impossibilité pour le BENEFICIARE de procéder au dépôt de la demande de permis de construire dans le délai initialement requis, les parties se sont rapprochées et ont convenu de modifier ainsi les délais stipulés à l’avant-contrat :

1. Dépôt demande de permis de construire au plus tard le 30 avril 2022.

2. Obtention du permis de construire et du financement au plus tard le 30 juin 2022 ;

3. Signature de la vente au plus tard le 30 septembre 2022. »

Concernant l’obtention de prêt, il ressort des éléments de la procédure qu’alors qu’il était prévu dans le cadre de la promesse de vente que les bénéficiaires présentent deux offres de prêt répondant à des critères précis notamment de prix, les consorts [Y]-[N] se sont contentés de fournir une seule demande d’étude émanant du Crédit et Services Financiers CRESERFI datant du 14 février 2022 pour un montant supérieur à celui indiqué dans la promesse, soit 284.000 euros hors frais et 296.310 tous frais compris. Ils ne justifient ainsi ni d’un refus, pas même d’un seul refus, seul susceptible de les libérer de cette promesse de vente, en ce qu’elle constituait l’une des deux conditions suspensives.

Dans un courriel du 9 juillet 2022 adressé à l’agence immobilière AIB immobilier par l’intermédiaire de laquelle la promesse de vente a été conclue, les consorts [Y]-[N] ont indiqué :

« Nous avons eu contact avec notre banque à l’instant, et nous faisons face à une nouvelle problématique : la construction des délais des clauses suspensives leur cause un souci, non seulement ils ne peuvent pas étudier notre dossier et nous donner réponse sans un avenant couvrant tout l’été, mais ils ont aussi besoin de la réponse au permis de construire pour instruire une nouvelle demande, ce qui aurait été de toute façon complexe avec les délais que nous avions initialement qui ne prévoyaient pas de demande de pièces complémentaires lors de cette instruction.

Cette affaire devient trop complexe pour nous, nous ne pourrons pas avoir de réponse écrite, ni positive, ni négative, sans prolongation du délai suffisant pour passer la période estivale de ralentissement de tous les acteurs, et il semble que le dossier soit de toute manière mal engagé au niveau bancaire, les histoires de taux d’usure et le doublement des montant des travaux sont véritablement handicapants et font dépasser trop largement à ce projet nos capacités financières, nous commençons véritablement à penser qu’il serai préférable pour tous que nous revoyons l’ensemble ou que nous renoncions pour libérer le bien et qu’il puisse être remis à la vente. »

Par courriel du 16 juillet adressé au notaire et à l’agence immobilière, ils les informaient qu’ils avaient eu « une réponse de principe de la banque qui leur permettrait peut-être de financer l’opération malgré les fortes évolutions des coûts des travaux, qui font monter l’ensemble à plus de 400.000 euros, hors l’estimation initiale à 295.000 euros des clauses suspensives » et sollicitaient un nouveau délai.

La notaire Me [V] leur a répondu par courriel du 19 juillet que le délai n’était pas accordé.

Ainsi, il ressort des éléments de la procédure que les défendeurs disposaient jusqu’au 30 juin, délai prorogé, pour présenter les deux offres de prêt. Or, ils ne justifient d’aucune diligence réalisée entre la simulation du 14 février 2022 et le terme de la condition suspensive d’obtention de prêt, ni de la position prétendue de leur banque quant aux difficultés qu’ils soulèvent. Aucun des échanges entre les défendeurs et la banque ne sont fournis.

Bien qu’ils justifient leur défaillance par leur difficulté à trouver un architecte et à établir un projet précis, et par le retard pris afin de déposer le permis de construire lequel n’a été obtenu que le 30 juillet 2022, il ne démontre pas en quoi cela a obéré leur possibilité de solliciter des offres de prêt, d’autant que le permis de construire ne constitue nullement une condition à une demande de prêt.

En tout état de cause, pour se libérer de cette promesse de vente, il leur suffisait de fournir comme cela est stipulé dans la promesse de vente, deux refus d’obtention de prêt, ce qui n’a pas été fait en l’espèce.

Par conséquent, la défaillance de la condition suspensive qui est imputable aux consorts [Y]-[N] rend caduque la promesse de vente.

***

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l’option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de l’obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci.

Lorsqu’une indemnité d’immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d’aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non-levée d’option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n’ait à justifier d’un quelconque préjudice.

En l’espèce, il est stipulé dans la promesse de vente :

« 1. Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Les parties sont convenues du versement de la somme de ONZE MILLE NEUF CENT EUROS (11.900).

Sur cette somme, le BENEFICIAIRE déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 15 décembre 2021, à la comptabilité du notaire rédacteur des présentes, la somme de QUATRE MILLE EUROS (4.000).

Le solde étant stipulé devant être versé par virement sur le même compte au plus tard le jour fixé pour la réitération authentique des présentes.

[…]3. Sort de ce virement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) En cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) En cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre indemnitaire forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas, cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) Toutefois, dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s’il se prévalait d’un des cas suivants :

*si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venaient à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

*si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes ou mesures administratives de nature à déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage ;

*si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

*si le PROMETTANT n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

*en cas d’infraction du PROMETTANT […] ;

*si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

*et enfin si la non-réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICIAIRE par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le BENEFICIAIRE de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et ‘l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

Par conséquent, les consorts ayant déjà réglé la somme de 4.000 euros, cette somme faisant l’objet d’un séquestre auprès du notaire rédacteur sera libérée au profit de la société PLANTIMMO.

Ils seront également condamnés à régler à la société PLANTIMMO le restant de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation d’un montant fixée à 11.900 euros, soit la somme de 7.900 euros.

La promesse de vente stipulant dans son paragraphe « INDEMNITE D’IMMOBILISATION » que la somme versée de 4.000 euros « ne portera pas intérêts », seul le montant restant à régler sera assorti des intérêts au taux légal, soit la somme de 7.900 euros.

III) Sur la demande de dommages-intérêts formulée par la société PLANTIMMO

La société PLANTIMMO expose qu’elle a réservé le bien pendant plusieurs mois aux acquéreurs et que ces derniers, n’ayant pas respecté leur engagement contractuel ont causé un préjudice financier. La demanderesse sollicite la condamnation des consorts [Y]-[N].

Ces derniers considèrent que la société PLANTIMMO est mal fondée à solliciter l’indemnisation de préjudices financier et moral en ce qu’elle n’en rapporte pas la preuve et que le bien ayant été remis sur le marché et vendu en septembre 2022, elle n’a souffert d’aucun préjudice.

***

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une demande en dommages et intérêts formée sur le fondement des règles de la responsabilité civile délictuelle suppose la preuve, par la victime, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ces deux éléments.

En l’espèce, bien que la société PLANTIMMO ne justifie pas de son préjudice, il apparaît que l’immobilisation du bien entre le 4 décembre 2021 et le 30 septembre 2022, durée pendant laquelle elle n’a pu vendre le bien.

Par conséquent, les consorts [Y]-[N] seront condamnés à lui verser la somme de 1.000 euros au titre du préjudice financier.

IV) Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [Y] et Madame [G] [N] succombant à l’instance, seront condamnés au paiement des entiers dépens.

Sur les demandes d’indemnités au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les consorts [Y]-[N], qui succombent en leurs prétentions, seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés à verser à la société PLANTIMMO une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; qu’il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce aucune circonstance de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

AUTORISE la restitution par le notaire, Me [J] [V], séquestre contractuellement désigné, de la somme séquestrée de 4.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation à la société par actions simplifiée PLANTIMMO ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] à verser à la société par actions simplifiée PLANTIMMO la somme de 7.900 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 juillet 2022, au titre de l’indemnité d’immobilisation restant due ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] à verser à la SAS PLANTIMMO la somme de 1.000 euros au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] à verser à la SAS PLANTIMMO la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [G] [N] et Monsieur [T] [Y] au paiement des entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 22 MARS 2024 par Madame MESSAOUDI, Juge, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT