TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 14 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/06516 – N° Portalis DBW3-W-B7I-45OS

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] (la SELARL C.L.G.)

C/ Mme [O] [I] [K] (la SARL SUDAIX)

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE LA SIMIANE sise [Adresse 3]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA PARADIS

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 352 590 616

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame [O] [I] [K]

née le 10 décembre 1965 à [Localité 5] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Hedi SAHRAOUI de la SARL SUDAIX, avocats au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [K] est propriétaires des lots 133, 154 et 163 au sein de la copropriété de la résidence [Adresse 4], sise [Adresse 3].

Par courrier recommandé du 7 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a mis en demeure Madame [O] [K] de payer le solde débiteur de son compte de charges.

*

Suivant exploit du 3 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a fait assigner Madame [O] [K] devant le présent tribunal en recouvrement de charges impayées.

Par conclusions notifiées par RPVA le 7 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande au tribunal de :

— débouter Madame [O] [K] de ses demandes,

— condamner Madame [O] [K] à lui payer :

—  26.887,07 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025,

—  1.557,50 euros au titre des frais nécessaires,

— le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022, date de la première mise en demeure,

— condamner Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner Madame [O] [K] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 mars 2025, Madame [O] [K] demande au tribunal de :

— accorder à Madame [O] [K] des délais de grâce d’une durée de 24 mois pour le paiement de la dette de copropriété,

— débouter le syndicat des copropriétaires d&e sa demande au titre de la résistance abusive,

— réduire les frais irrépétibles à de plus justes proportions.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 10 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement du syndicat des copropriétaires

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] réclame le paiement de la somme de 26.887,07 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025, outre la somme de 1.557,50 euros au titre des frais.

Madame [O] [K] ne conteste aucun de ces montants, se bornant à réclamer des délais de grâce.

Il convient alors de condamner Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] :

—  26.887,07 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025,

—  1.557,50 euros au titre des frais.

Ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la présente procédure.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du Code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il convient de constater que le [Adresse 7] [Adresse 4] a déjà saisi le présent tribunal en recouvrement de charges à l’encontre de Madame [O] [K].

Par jugement du 23 avril 2021 rendue suivant la procédure accélérée au fond, Madame [O] [K] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 16.115,03 euros au titre des charges arrêtées au 5 février 2021.

Madame [O] [K] s’est acquittée de cette condamnation par versements du 18 novembre 2021, du 8 mars 2022 et du 20 mai 2022.

Depuis ces versements, elle n’a payé au syndicat des copropriétaires au titre des charges courantes que la somme de 905,07 euros pour un total dû de 26.887,07 euros.

Cette carence récurrente de Madame [O] [K] dans le paiement de ses charges cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] qui se voit privé de manière chronique de fonds pour faire fonctionner la copropriété.

Il convient de condamner Madame [O] [K] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du Code civil énonce que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais, Madame [O] [K] indique avoir souffert d’un cancer du sein pendant plusieurs années, rendant plus complexe la gestion de ses biens immobiliers.

Elle produit à titre de justificatif un certificat médical du docteur [W] du 10 mars 2025, évoquant des difficultés à assumer ses tâches administratives en lien avec sa maladie.

Toutefois, cette seule pièce n’est pas suffisante pour obtenir des délais de paiement. Si la maladie de Madame [O] [K] a pu avoir des incidences sur la gestion de ses biens immobiliers, il n’en demeure pas moins qu’elle ne verse aux débats aucune pièce justifiant de ses ressources, de ses produits locatifs sur ses biens dans la présente copropriété et dans les autres, le montant total des charges à assumer et y compris les charges impayées dans les autres copropriétés.

En effet, le syndicat des copropriétaires démontre que Madame [O] [K] fait l’objet de demandes de paiement de charges indues dans d’autres copropriétés et qu’elle a pu juste à temps solder une dette afin de mettre un terme à une procédure de saisie vente.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [O] [K] ne démontre pas être en mesure de payer l’ensemble des sommes dues au titre du présent jugement par 24 versements mensuels de 1.185 euros.

Elle sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

Madame [O] [K] succombant principalement dans cette procédure, sera condamnée aux entiers dépens.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [O] [K] à payer la somme de 1.500 € au [Adresse 7] [Adresse 4] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice :

—  26.887,07 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 mars 2025,

—  1.557,50 euros au titre des frais de recouvrement,

Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation de la présente procédure,

Condamne Madame [O] [K] à payer au [Adresse 7] [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute Madame [O] [K] de sa demande de délais de paiement,

Condamne Madame [O] [K] aux dépens,

Condamne Madame [O] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATORZE OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE