1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e GARCIA + 1 CCC M^e COHEN

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 30 OCTOBRE 2025

Société AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE”, “AGL INDU STRIE”, “AGL AERO),

c/

Société ONE BY JD DECO

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/00513 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QFIT

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 20 Août 2025

Nous, Madame Brigitte TURRILLO, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE”, “AGL INDUSTRIE”, “AGL AERO), SAS, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 392453270, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Guillaume GARCIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant substitué par M^e Antoine PROT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

La Société ONE BY JD DECO, SAS, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 797510260, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Benjamin COHEN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 20 Août 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 25 Septembre, prorogée au 30 Octobre 2025.

***

FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2021, la SAS AGL MARINE a donné à bail commercial à la SAS ONE BY JD DECO, pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021, un local commercial situé [Adresse 4]) moyennant un loyer annuel initialement fixé à 72.000 € HT, soit un loyer mensuel de 6.000 € HT, payable par trimestre d’avance, outre 2.100 € par trimestre au titre de la provision sur taxes foncières et 300 € par trimestre au titre de la provision sur charges : le montant du loyer trimestriel s’élève en conséquence à la somme totale de 24.480 € TTC.

Suivant courrier en date du 1er juillet 2024, la SAS AGL a notifié à sa locataire que la deuxième période triennale du bail sera facturée à 7.000 € HT par mois, soit un loyer trimestriel de 21.000 € HT, conformément à l’article 4 du bail, et lui a demandé de réajuster le montant du dépôt de garantie de 3.000 €.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 28 janvier 2025, la SAS AGL a fait délivrer à la SAS ONE BY JD DECO un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 56.190 € au titre des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025 impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, la SAS AGL a fait assigner la SAS ONE BY JD DECO devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 28 février 2025, ordonner l’expulsion de la requise et la condamner au paiement provisionnel des sommes restant dues au titre des loyers et de l’indemnité d’occupation.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 23 avril 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a finalement été évoquée à l’audience de référé du 20 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juillet 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO) demande au juge des référés, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, de :

— débouter la société ONE BY JD DECO de ses entières demandes, fins et conclusions,

— dire et juger acquise la clause résolutoire prévue au bail,

— dire et juger que la société ONE BY JD DECO est occupante sans droit ni titre,

— dire et juger que la résiliation dudit bail est effective à la date du 28 février 2025 faute d’avoir réglé l’arriéré locatif malgré commandement,

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société ONE BY JD DECO ainsi que celle de tout occupant de son chef du local sis à [Adresse 7], même avec le concours de la force publique si besoin est, et le transport des meubles en garde-meubles au frais de l’expulsé,

— condamner, à titre provisionnel, la société ONE BY JD DECO à payer à la demanderesse, au titre des loyers et des charges, la somme de de 84 240,00 € selon décompte arrêté au 16 juillet 2025, et à parfaire, outre la somme de 54,83 € au titre des dépens liés au commandement,

— condamner, à titre provisionnel, la société ONE BY JD DECO au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail, égale au loyer majoré de 20 % tel que prévu à l’article 18.3 du bail,

— condamner, à titre provisionnel, la société ONE BY JD DECO au paiement de la somme de 3.000 € au titre du dépôt de garantie réévalué au 1er juillet 2024,

— condamner, à titre provisionnel, la société ONE BY JD DECO au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société ONE BY JD DECO au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 juin 2025, reprises oralement à l’audience, la SAS ONE BY JD DECO demande au juge des référés de :

— déclarer inapplicable l’augmentation du loyer mis à charge du locataire à compter du 1er juillet 2024,

— fixer le montant de l’arriéré à 19.080 € au 31 mars 2025,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— accorder à la société ONE BY JD DECO des délais de 24 mois pour apurer l’arriéré,

— débouter la société AGL MARINE de l’ensemble de ses demandes,

— laisser les dépens à la charge de la société AGL MARINE.

Pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur l’information des créanciers inscrits

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la SAS AGL justifie d’un état des inscriptions néant au 17 février 2025.

2/ Sur les demandes principales en résiliation de bail, expulsion et condamnations provisionnelles et sur la demande reconventionnelle tendant à voir accorder des délais et suspendre la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes il est possible en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail, en application d’une clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Aux termes de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343–5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Le commandement doit indiquer de façon précise et sans équivoque l’infraction invoquée, afin de permettre au locataire de remédier à l’infraction dans le délai d’un mois. Dans le cas d’un commandement de payer, le locataire doit être à même de déterminer le montant dû et d’en vérifier l’exigibilité ; un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû est toutefois valable pour la partie non contestée.

Le preneur à bail peut en outre remettre en cause le bien-fondé de l’acquisition de la clause résolutoire en démontrant que le bailleur en a fait application de mauvaise foi. L’existence de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire doit s’apprécier lors de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

*

La SAS AGL produit aux débats le contrat de bail à effet au 1er juillet 2021 la liant à la SAS ONE BY JD DECO, qui contient en son article 18-1 une clause résolutoire en cas de non-paiement à son terme du loyer, passé le délai d’un mois suivant un commandement de payer demeuré vain.

La bailleresse, par suite du non-paiement des loyers des 4ème trimestre 2024 et 1er trimestre 2025, a fait signifier à la SAS ONE BY JD DECO le 28 janvier 2025 un commandement de payer par acte extra-judiciaire, visant à obtenir le paiement de la somme en principal de 56.190 €, outre les frais de l’acte, lui dénonçant son intention à défaut de se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été régulièrement délivré à personne morale, en rappelant à la locataire défaillante les dispositions des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce ainsi que les termes de la clause résolutoire contractuelle.

Il est constant que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois à compter de sa délivrance, puisque la SAS ONE BY JD DECO n’a procédé qu’à deux virements depuis cette date, l’un de 10.000 € le 24 février 2025 et le second de 18.080 € le 11 mars 2025. La bailleresse est en conséquence fondée à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement.

La SAS ONE BY JD DECO ne conteste pas le principe de sa dette locative, reconnaissant avoir eu des difficultés à régler le loyer à compter du 1er juillet 2024, date à laquelle il est passé de 18.000 € HT à 21.000 € HT par trimestre. Elle conteste toutefois la validité de cette hausse du loyer comme étant contraire selon elle aux dispositions de l’article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce, qui énonce que la hausse du loyer ne peut être supérieure à l’indice du coût de la construction, et elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

La SAS AGL soutient que le loyer convenu entre les parties était fixé à 7.500 € HT par mois, soit 10 € le m², payable à compter de la troisième période triennale et qu’elle a consenti à sa locataire une remise dégressive pour les deux premières périodes triennales, de sorte que la clause relative à l’augmentation du loyer ne constitue pas une clause de révision, mais une remise qui s’éteint progressivement.

Aux termes de l’article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce, à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Aux termes du bail conclu entre les parties, il a été convenu que le loyer, pour la première période triennale, serait fixé à 72.000 € HT par an soit 6.000 € HT par mois, qu’il sera facturé au minimum après hausse Insee des loyers commerciaux à la somme annuelle de 84.000 € HT soit 7.000 € HT par mois, et « enfin, afin de rétablir le loyer normal de ce local à 10 € le m² mensuel (mezzanine 425 m² offerte pendant ces premières neuf années) la troisième période triennale sera facturée au minimum après hausses de l’indice Insee désigné à 7.500 € HT mensuels soit 90.000 € HT annuels », étant précisé que les neuf années suivantes si renouvelées subiront seulement les modifications haussières de l’indice Insee des loyers commerciaux. Le bail prévoit en outre une clause d’échelle mobile aux termes de laquelle le loyer sera indexé chaque année à sa date anniversaire de prise d’effet sur l’indice des loyers commerciaux ILC (base 115.79 4ème trimestre 2020) publié trimestriellement par l’Insee et seulement si l’indice est en hausse, avec la précision que cette clause ne fait pas obstacle à la révision triennale légale prévue par les articles L.145-37 et suivants du code de commerce.

Il résulte de ces éléments que la hausse du loyer stipulée au contrat de bail pour la deuxième période triennale, appliquée par la bailleresse à compter du 1er juillet 2024, est susceptible d’être contraire aux dispositions de l’article L.145-38 alinéa 3 du code de commerce susvisé en ce qu’elle aboutit à une hausse de loyer de plus de 10 % par rapport au loyer acquitté pour la période précédente et supérieure à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux. Le fait de déterminer si cette clause est illicite, ou si elle est constitutive d’une simple remise de loyers dégressive pour les deux premières périodes triennales ou encore si elle peut s’analyser en un bail à paliers, excède manifestement les pouvoirs du juge des référés et relève de l’appréciation du juge du fond.

Il en résulte que le montant non sérieusement contestable des loyers et charges impayés au jour de la délivrance du commandement de payer s’élevait à la somme de 24.480 € TTC x 2 trimestres (4ème trimestre 2024 et 3ème trimestre 2025) = 48.960 € TTC.

Pour autant, cette contestation n’a pas pour effet de remettre sérieusement en cause la validité du commandement de payer, dès lors qu’un commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de ce qui est dû reste valable pour la partie non contestée, ni ses effets puisque seule la somme de 10.000 € a été versée par la locataire dans le mois de sa délivrance, ce qui n’a pas eu pour effet d’apurer les causes non sérieusement contestables du commandement.

La SAS ONE BY JD DECO ne conteste d’ailleurs par la validité ni les effets du commandement, mais sollicite un délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il sera toutefois observé qu’en dehors de la somme totale de 28.080 € réglée par la SAS ONE BY JD DECO les 24 février et 11 mars 2025, plus aucun versement n’est intervenu depuis cette date et que la requise n’a pas non plus repris le règlement des loyers courants, ni même proposé le règlement de l’ancien montant des loyers qui reste dû a minima.

Elle ne fournit par ailleurs aucun élément comptable de nature à accréditer le fait qu’elle serait en capacité d’assumer l’apurement de sa dette locative – s’élevant au 16 juillet 2025 à la somme non sérieusement contestable de 69.840 € (soit 24.480 € x 4 trimestres – 28.080 €) – sur 24 mois tout en reprenant le paiement des loyers courants.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la SAS ONE BY JD DECO sera en conséquence rejetée.

Le commandement étant incontestablement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, le bail se trouve résilié de plein droit depuis le 28 février 2025 et le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans le bail et rappelée dans le commandement. Depuis cette date, la SAS ONE BY JD DECO est donc occupante sans droit ni titre des locaux loués.

L’urgence justifie que soit constatée ladite résiliation et ordonnée l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants et de tous biens de son chef dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande de provision

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

La demanderesse sollicite la condamnation de la SAS ONE BY JD DECO au paiement d’une indemnité d’occupation, qu’elle souhaite voir fixer au montant du dernier loyer facturé majoré de 20 %, en application des stipulations de la clause résolutoire.

Il convient en l’espèce de fixer, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à la valeur non sérieusement contestable du dernier loyer pratiqué soit à la somme trimestrielle de 24.480 € comprenant les charges, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’au départ effectif de la locataire et restitution des clés. La SAS ONE BY JD DECO sera condamnée, en tant que de besoin, à son paiement.

En effet, seule l’obligation au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la valeur locative ou au montant du dernier loyer n’est pas sérieusement contestable. Tel n’est pas le cas pour le surplus des sommes sollicitées en application de la clause résolutoire, qui constitue une clause pénale dont le montant pourrait apparaître comme manifestement excessif, en considération des autres pénalités stipulées au bail, et qui serait susceptible d’être réduite par le juge du fond.

Il ressort de l’examen des pièces présentées et régulièrement versées aux débats, que le montant non sérieusement contestable des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation provisionnelles impayés s’élevait au 16 juillet 2025 à la somme de 69.840 € (soit 24.480 € x 4 trimestres – 28.080 €).

L’obligation au paiement de cette créance locative n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la requise à payer cette somme, à titre provisionnel.

Il sera enfin dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande provisionnelle formée au titre du dépôt de garantie à hauteur de 3.000 €, la réévaluation du dépôt de garantie au 1er juillet 2024 n’étant que la conséquence de l’application du loyer stipulé au bail pour la deuxième période triennale et se heurtant dès lors aux mêmes contestations sérieuses.

3/ Sur la demande en paiement de dommages-intérêts pour résistance abusive

Le juge des référés a le pouvoir de statuer sur le dommage causé par le comportement abusif d’une partie à la procédure dont il est saisi.

La SAS AGL ne démontre pas en l’espèce, ni même n’allègue, souffrir d’un préjudice distinct de celui réparé par la condamnation au paiement provisionnel des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation. Il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

4/ Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

La SAS ONE BY JD DECO, partie succombante, supportera les entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS AGL la charge des frais irrépétibles qu’elle a engagés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; une indemnité de 1.500 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par la SAS ONE BY JD DECO ;

Constate la résiliation de plein droit, au 28 février 2025, du bail commercial liant la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO), bailleresse, à la SAS ONE BY JD DECO, locataire, par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025 ;

Ordonne, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la SAS ONE BY JD DECO des locaux commerciaux sis [Adresse 5], ainsi que de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique en application de l’article R 153-1 du code des procédures civiles d’exécution et l’aide d’un serrurier, dans le mois de la signification de la présente ordonnance ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du codes des procédures civiles d’exécution ;

Fixe le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation à la somme trimestrielle de 24.480 € incluant les charges, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux de la SAS ONE BY JD DECO ;

Condamne la SAS ONE BY JD DECO à payer cette indemnité d’occupation provisionnelle à la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO) ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes formées au titre de l’indemnité d’occupation ;

Condamne la SAS ONE BY JD DECO à payer à la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO) la somme provisionnelle 69.840 € au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation provisionnelles impayés arrêtés au 16 juillet 2025 ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande formée par la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO) au titre de la réévaluation du dépôt de garantie ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO) ;

Condamne la SAS ONE BY JD DECO aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 janvier 2025, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS ONE BY JD DECO à payer à la SAS AGL (AGL MARINE INDUSTRIE – AGL MARINE, AGL INDUSTRIE, AGL AERO) une indemnité de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des référés