Minute n°2025/574

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 23/01894

N° Portalis DBZJ-W-B7H-KE72

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

I PARTIES

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. MSI, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Caroline RUMBACH de l’ASSOCIATION CORDEBAR-RUMBACH, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B103 et M^e Carole VOGT, avocat plaidant au barreau de STRASBOURG

S.C.I. ZAHRA’S EYES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal (intervenante volontaire)

représentée par Maître Arnaud ZUCK de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C401

DEFENDEURS :

S.C.I. MG, prise en la personne de son gérant, M. [F] [P], dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

S.A.R.L. IDEARENOV, prise en la personne de son gérant, M. [C] [Y] [I], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-yves NEDELEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B313

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 13]

défaillant

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 12 mars 2025 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Le 2 juillet 2020, la société MSI a conclu avec la SCI MG un compromis de vente portant sur le bien immobilier sis [Adresse 7]. Le prix d’acquisition du bien a été fixé par le compromis de vente à un montant de 320 000 € HT, soit 384 000,00 € TTC. La vente définitive devait intervenir le 31 août 2020 au plus tard.

Parallèlement, la société MG souhaitant disposer immédiatement des locaux, la société MSI lui a consenti un bail dérogatoire d’une durée de 6 mois, afin de lui permettre d’exercer d’ores et déjà son activité dans les locaux, dans l’attente de la réitération de la vente. Le contrat de bail prévoyait une prise d’effet au 1er juillet 2020 pour se terminer le 4 janvier 2021 ou au jour de la signature de l’acte de vente définitif. Le loyer annuel avait été fixé à la somme de 36 000 € HT, soit 3 000 € HT par mois (3 600 € TTC), avec une franchise de loyer du 1er juillet au 1er août 2020.

Après plusieurs reports de la date de réitération du compromis, la SCI MG et son gérant ont été convoqués par actes extrajudiciaires des 16 et 17 décembre 2020 à se présenter pour signature de l’acte de vente en l‘étude de Maître [T] le 23 décembre 2020. La SCI MG ne s’étant pas présentée, un procès-verbal de carence a été dressé par Maître [O] [T].

Le 4 janvier 2021, le bail de courte durée qui liait la société MSI à la SCI MG est arrivé à son terme mais cette dernière n’a pas libéré les locaux.

Par ailleurs, la société MSI a été informée que SCI MG avait donné à bail une partie des locaux litigieux.

Par courriers recommandés du 21 juillet 2022, Monsieur [J], exploitant sous le nom commercial « KS AUTO68 » et la société IDEARENOV ont été mis en demeure de quitter les lieux et d’acquitter, chacun, une indemnité d’occupation de 1 200 € par mois à compter de leur entrée dans les locaux.

La SCI MG a en outre été mise en demeure, en date du 26 octobre 2022, de payer à la société MSI les sommes suivantes :

— l’indemnité forfaitaire de 32 000,00€ due au titre de la clause pénale prévue par le compromis de vente signé le 2 juillet 2020 entre la société SCI MG et la société MSI ;

— la somme de 44 400 € TTC correspondant aux loyers/indemnités d‘occupation dus par la SCI MG à la société MSI au titre de son occupation frauduleuse des locaux appartenant à la société MSI.

Le compromis de vente signé avec la SCI MG étant devenu caduc, la SARL MSI a signé un nouveau compromis de vente avec la SCI ZAHRA’S EYES en date du 28 septembre 2021. Ce compromis prévoyait que le vendeur s’engageait à obtenir la libération des lieux des occupants dans les 36 mois de la signature dudit compromis, soit avant le 28 septembre 2024. Toutefois, par la suite, les parties ont convenu de réitérer la vente en l’état, l’acquéreur faisant son affaire personnelle de la sortie des lieux par les occupants actuels. Ainsi, aux termes d’un acte authentique en date du 18 janvier 2024, la SCI ZAHRA‘S EYES a fait l’acquisition auprès de la SARL MSI des locaux précités.

2°) LA PROCEDURE

Par actes de commissaires de justice signifiés les 6 et 11 juillet 2023 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 13 juillet 2023, la SARL MSI a constitué avocat et a assigné la SCI MG, prise en la personne de son gérant, M. [F] [P], la SARL IDEARENOV, prise en la personne de son gérant M. [C] [Y] [I] et M. [L] [J] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SARL IDEARENOV, prise en la personne de son gérant M. [C] [Y] [I] a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 4 septembre 2023.

Par acte notifié par RPVA le 8 mars 2024, la SCI ZAHRA’S EYES a constitué avocat et est intervenue volontairement à l’instance.

La SCI MG, prise en la personne de son gérant, M. [F] [P] et M. [L] [J] n’ont pas constitué avocat. Il résulte des actes de signification que ceux-ci ont été signifiés à étude après vérification de la certitude des domiciles des destinataires.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 19 juin 2025.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 7 mai 2024, la société MSI demande au tribunal au visa des articles 1728 et 1240 du code civil, de :

— DECLARER la présente demande recevable et bien fondée ;

— CONDAMNER la SCI MG à verser la somme de 32 000,00 € à la société MSI au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 2 juillet 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI MG à verser la somme de 33 000,00 € au titre de Indemnité d’occupation due pour la période allant de janvier 2021 à février 2022, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI MG à verser la somme de 45 000,00 € au titre de du préjudice financier, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir;

— CONSTATER l’occupation sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 9] par la société IDEARENOV et Monsieur [L] [J] ;

Et en conséquence :

— CONDAMNER solidairement les sociétés SCI MG et IDEARENOV au paiement d’une indemnité d‘occupation d’un montant de 1 200 € par mois a compter du 10 mai 2021 et jusqu’à la date de cession des locaux le 18 janvier 2024, soit la somme de 38 658 € arrêtée au 30 juin 2023 ;

— CONDAMNER solidairement la société SCI MG et Monsieur [L] [J] au paiement d’une indemnité d‘occupation d’un montant de 1 200 € par mois à compter du 9 septembre 2021 et jusqu’à la date de cession des locaux le 18 janvier 2024, soit la somme de 33 909 € ;

— CONDAMNER les sociétés SCI MG et IDEARENOV ainsi que Monsieur [L] [J] à payer chacun à la société MSI, la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société MSI fait valoir :

— s’agissant du paiement de la pénalité issue du compromis de cession du 1er juillet 2020, que la société MG a refusé de réitérer l’acte authentique alors que toutes les conditions suspensives étaient levées ; qu’ainsi, en application de l’article 1231-5 du code civil et de la clause pénale prévue au compromis, la demanderesse est légitime à solliciter le paiement d’un montant de 32 000 euros, correspondant à 10% du prix de vente, ce qui est usuel et ne peut en conséquence être considéré comme excessif ;

— concernant le paiement des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, que la société MSI et la société MG ont conclu entre elles, un bail dérogatoire le 1er juillet 2020 dont le terme était fixé au 4 janvier 2021 ; qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, de sorte que le principe du paiement du loyer ne peut être discuté ; qu’en outre, alors que le bail a cessé d’exister entre les parties à compter du 4 janvier 2021 en application de l’article 1737 du code civil, la société MG s’est maintenue dans les locaux jusqu’au 1er mars 2022, de sorte qu’elle est redevable, en application de l’article 1240 du code civil, d’une d’une indemnité d’occupation visant à réparer le préjudice subi par cette occupation sans droit ni titre des locaux ; qu’ainsi, après déduction des paiements intervenus, il est sollicité une somme de 33 000 euros HT ;

— sur la baisse du prix de vente, qu’en raison de l’occupation illégale des locaux par la SARL IDEARENOV et M. [J], la société MSI a du consentir à une baisse significative du prix de vente au profit de la SCI ZAHRA’S EYES ; qu’elle sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice financier à hauteur de 45 000 euros ;

— concernant la société IDEARENOV et Monsieur [J], que les condition pour se prévaloir de la théorie de l’apparence ne sont pas réunies ; qu’en effet, la société IDEARENOV apparaît de mauvaise foi puisqu’elle n’a jamais payé aucun loyer, notamment aucun à la société MSI même après avoir été informée qu’elle était le véritable propriétaire ; que le bail ne mentionnant nullement que la SCI MG était propriétaire, la société IDEARENOV ne peut soutenir avoir légitimement cru qu’elle l’était ; qu’ainsi, la société IDEARENOV qui est entrée dans les lieux le 10 mai 2021 et M. [V] qui semble être entré dans les lieux le 9 septembre 2021, sont redevables d’une indemnité qui a été fixée à 1200 euros par mois, soit 38 658 euros concernant IDEARENOV et 33909 euros concernant M. [V].

Par des conclusions notifiées au RPVA le 17 novembre 2024, qui sont ses dernières conclusions, la SARL IDEARENOV demande au tribunal de :

— Débouter la société MSI que l‘intervenante volontaire de leurs demandes en tant que dirigées à l’encontre de la SARL IDERENOV ;

— La condamner d’avoir à payer a la SARL IDEARENOV la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— La condamner en tous les frais et dépens.

En défense, la SARL IDEARENOV réplique :

— qu’elle a signé le 4 mai 2021 un bail commercial avec la SCI MG et qu’il résulte de ce document que la SCI MG apparaît bien comme propriétaire des locaux donnés à bail ; que le dépôt de garantie de 1000 euros ainsi que le loyer mensuel de 1000 euros HT ont dûment été réglés par la concluante à la SCI MG ; que sa bonne foi ne saurait être remise en cause, la concluante ne pouvant accepter un bail précaire alors qu’elle disposait d’un bail commercial de 9 années ; que de même, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir procédé au règlement mensuel d’une indemnité d’occupation, ce qui impliquait d’admettre ne pas être titulaire d’un bail commercial ; qu’ainsi, la théorie de l’apparence s’applique pleinement en l’espèce, la concluante pensant légitimement que sa cocontractante avait les pouvoirs et la capacité de donner à bail les locaux dont elle se disait propriétaire ; que cette position est aussi opposable à la SCI ZAHRA’S EYES qui a acquis par la suite le bien litigieux.

Dans ses dernières conclusions, notifiées au RPVA le 26 mars 2024, la SCI ZAHRA’S EYES demande au Tribunal, au visa des articles des articles 1240 et 1728 du Code Civil, de :

— Déclarer la demande de la SCI ZAHRA’S EYES, intervenante volontaire à l’instance, recevable et bien fondée ;

— Constater l’occupation sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4] par la Société IDEARENOV ;

A titre subsidiaire,

— Prononcer la résiliation de la location pour défaut de paiement des loyers consentie le 3 mai 2021 par la SCI MG à la SARL IDEARENOV concernant le local commercial sis [Adresse 6] a 57150 CREUTZWALD ;

— Donner acte à Monsieur [L] [J] de son évacuation des lieux en date du 17 mars 2024.

En conséquence,

— Ordonner l’évacuation de la SARL IDEARENOV du local commercial qu’elle occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de leur chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meubles aux risques et périls de la défenderesse ;

— Condamner solidairement, au besoin in solidum, Monsieur [L] [J] et la SCI MG à payer à la SCI ZAHRA’S EYES, en deniers ou quittances, la somme de 3.080,00 euros correspondant à l’arriéré d’indemnités d’occupation et charges, suivant décompte arrêté à la date du 17 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la demande ;

— Condamner solidairement, au besoin in solidum, la SARL IDEARENOV et la SCI MG à payer à la SCI ZAHRA’S EYES, en deniers ou quittances, la somme de 3.600,00 euros HT, soit 4.320,00 euros TTC correspondant a l’arriéré d’indemnités d’occupation et charges, suivant décompte arrêté à la date du 31 mars 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la demande ;

— Les condamner en outre, sous la même solidarité, à payer à la SCI ZAHRA’S EYES une indemnité mensuelle d’occupation de 1.200,00 euros HT, soit 1.440,00 euros TTC à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant du en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— Condamner solidairement, au besoin in solidum, Monsieur [L] [J], la SARL IDEARENOV et la SCI MG payer à la SCI ZAHRA’S EYES la défenderesse à payer au demandeur une somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ;

— Les condamner, sous la même solidarité, en tous les frais et dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI ZAHRA’S EYES soutient :

— que l’acte d’acquisition de l’immeuble litigieux auprès de la SARL MSI prévoit que l’acquéreur fait son affaire personnelle de la sortie des lieux par l’occupant sans droit, ni titre ;

— concernant M. [J], qui a occupé les lieux du 9 septembre 2021 au 17 mars 2024 sans aucun droit puisque la SCI MG n’avait pas le droit de lui sous-louer les locaux, qu’il est redevable envers la concluante d’une somme de 3080 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période de janvier à mars 2024 ; qu’il sera condamné au paiement de cette somme solidairement avec la société MG qui lui a donné à bail illégalement les locaux ;

— concernant la SARL IDEARENOV qui se retranche derrière la théorie de l’apparence pour rester dans les lieux, que celle-ci ne justifie nullement du paiement de son loyer, ce qui démontre sa mauvaise foi ; qu’elle ne peut en outre invoquer l’existence d’une erreur commune, légitime ou invincible alors qu’aucun règlement de copropriété n’a jamais été remis au preneur ; qu’en outre, la SARL IDEARENOV n’a jamais payé la moindre somme à la concluante depuis son acquisition de l’immeuble, que ce soit au titre de l’occupation des locaux, de l’eau ou du chauffage, de sorte qu’elle se maintient gratuitement dans les lieux ; subsidiairement, si le Tribunal devait reconnaître la validité du bail commercial signé entre la société IDEARENOV et la société MG, qu’il convient de prononcer la résiliation dudit bail pour défaut de paiement des loyers ;

— qu’ainsi, la concluante sollicite le paiement par la société IDEARENOV d’une indemnité d’occupation d’un montant de 4320 euros TTC entre janvier et mars 2024 puis d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1200 euros HT, soit 1440 euros TTC, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, la société MG devant être condamnée solidairement au paiement de ces sommes.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, s’agissant de l’intervention volontaire de la société ZAHRA’S EYES suite à l’acquisition de l’immeuble litigieux, sis [Adresse 6] à [Localité 12] par cette dernière auprès de la SARL MSI par acte notarié en date du 18 janvier 2024.

Cette intervention volontaire apparaissant régulière, il en sera donné acte à la société ZAHRA’S EYES.

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE FORMEE PAR LA SARL MSI CONTRE LA SCI MG

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, l’article 1104 du même code dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

Enfin, il résulte de l’article 1231-5 du code civil que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

Il convient par ailleurs de souligner qu’il résulte de la jurisprudence que la caducité d’un acte n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties (Cour de cassation, com. 22 mars 2011 – D. 2011. 2179 ; Cour de cassation, 2eme civ, 6 juin 2013 / n° 12-20.352).

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties contient une clause pénale selon laquelle après la levée de toutes les conditions suspensives et dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, elle devra payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale une somme égale à 32 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

En l’occurrence, le compromis de vente ne mentionne aucune condition suspensive particulière, seulement les conditions suspensives de droit commun qui ont été levées comme cela résulte du procès-verbal de carence établie par Me [T].

Il s’en déduit que l’absence de réitération par la SCI MG, qui a pourtant été convoquée par exploit d’huissier, est fautive et justifie sa condamnation au paiement du montant de la clause pénale qui, égale à 10% du prix de vente, n’apparaît pas excessive.

En conséquence, la SCI MG sera condamnée à payer à la SARL MSI la somme de 32 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 2 juillet 2020 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

2°) SUR LA DEMANDE COMPLEMENTAIRE DE REPARATION DE SON PREJUDICE FINANCIER FORMEE PAR LA SARL MSI CONTRE LA SCI MG

En application de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Outre la non réitération de la vente par acte authentique qui justifie la condamnation de la SCI MG au paiement de la clause pénale sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société MSI reproche à la SCI MG d’avoir donné à bail les locaux litigieux alors qu’elle n’en avait pas le droit, ce qui lui a causé un préjudice financier. Si comme cela sera développé ci-dessous, les éléments relatifs à une sous-location au profit de M. [J] sont insuffisants, il est en revanche établi que la société MG a donné à bail à la société IDEARENOV une partie des locaux litigieux par un contrat de bail daté du 3 mai 2021.

Le bail consenti par la société MSI à la SCI MG ayant pris fin plusieurs mois avant ce bail, cela ne peut être qualifié de sous-location illégale puisque la SCI MG n’était même pas locataire à ce moment-là. A défaut de contrat liant la société MSI et la SCI MG au moment de la conclusion d’un bail au profit de la SARL IDEARENOV, il convient de se fonder sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, le fait pour la SCI MG d’avoir consenti un bail à autrui pour un bien sur lequel elle ne disposait d’aucun droit constitue une faute qui a causé un préjudice certain à la société MSI. En effet, en plus de voir son bien occupé sans percevoir de loyers, ce qui sera traité dans le cadre de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, il ressort du dossier que la société MSI a subi un préjudice financier distinct puisque, n’ayant pas réussi à libérer les locaux litigieux comme elle s’y était engagée lors de la signature du compromis de vente avec la société ZAHRA’S EYES, elle a du consentir à cette dernière une réduction du prix en échange de lui laisser la charge d’obtenir la libération des locaux. Ainsi, alors que le prix fixé au compromis de vente du 28 septembre 2021 était fixé à 300 000 euros HT, la TVA s’élevant à 60 000 euros, le prix fixé dans l’acte de vente du 18 janvier 2024 est de 275 000 euros HT, outre 55 000 euros de TVA.

Pour évaluer le préjudice de la société MSI au titre de la faute commise par la société MG il convient de calculer la différence entre le prix fixé au compromis du 28 septembre 2021 conclu avec la SCI ZAHRA’S EYES et le prix final de vente et non le prix entre le compromis initialement signé par la SCI MG et le prix final de vente puisque la diminution de prix entre le compromis signé par la SCI MG et le compromis signé par la SCI ZAHRA’S EYES, d’un montant de 20 000 euros, est d’ores et déjà indemnisé par le paiement de la clause pénale.

En conséquence, la SCI MG sera condamnée à verser la somme de 25 000 euros (300 000 – 275 000) à la SARL MSI au titre de son préjudice financier, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3°) SUR LES DEMANDES DE PAIEMENT FORMEES PAR LA SARL MSI CONTRE LA SCI MG, LA SARL IDEARENOV ET MONSIEUR [J] AU TITRE DES LOYERS IMPAYES ET DES INDEMNITES D’OCCUPATION

A titre liminaire, s’agissant des demandes formées contre M. [J], il convient de souligner que, bien que l’avis SIRENE de la société KS AUTO, exploitée à titre individuel par l’intéressé mentionne comme adresse « [Adresse 10] », c’est-à-dire l’adresse des locaux litigieux, cela est insuffisant, en l’absence de production du bail ou de tout autre élément de nature à établir sa présence sur les lieux, à démontrer son occupation du local litigieux sans droit ni titre.

En conséquence, la société MSI sera déboutée de ses demandes formées à l’encontre de M. [J].

— s’agissant des loyers dus par la SCI MG au titre du bail précaire du 1er juillet 2020

En application de l’article 1728 du code civil :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 1737 du code civil dispose en outre :

« Le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ».

En l’espèce, il ressort du dossier que la SARL MSI et la SCI MG ont signé, le 1er juillet 2020, un bail commercial dérogatoire soumis aux dispositions 1719 et suivants du code civil, prévoyant un loyer annuel de 36 000 euros HT avec une franchise du 1er juillet au 31 août 2020. Ce bail a été conclu pour une durée ferme de 6 mois pour se terminer irrévocablement le 4 janvier 2021, le bail étant rendu automatiquement caduc en cas de finalisation de la vente. Ce contrat de bail prévoyait spécifiquement que toute sous-location totale ou partielle était interdite et de même que toute cession du droit au bail.

En occurrence, le compromis de vente n’ayant pas fait l’objet d’une réitération, ce contrat de bail s’est appliqué jusqu’au 4 janvier 2021, ce qui représente une somme due au titre des loyers d’un montant de 15 000 euros.

Si la SCI MG n’a pas payé son loyer chaque mois comme cela était prévu au bail, il apparaît qu’elle a tout de même procédé à plusieurs paiements qu’il convient de prendre en considération, à savoir deux virements de 6000 euros intervenus fin 2020 et un chèque de 12 000 euros intervenu fin 2021. Le principe étant que les paiements s’imputent sur les dettes les plus anciennes, il apparaît que les arriérés de loyer ont été payés. Le surplus, de 9000 euros, pourra être déduit de l’indemnité d’occupation qui est traitée dans le paragraphe suivant.

Ainsi, aucune somme n’est due par la société MG au titre des loyers échus, il sera d’ailleurs souligné que si la société MSI développe ce point dans le corps de ses conclusions, dans son dispositif elle ne formule une demande qu’au titre de l’indemnité d’occupation.

— s’agissant des demandes de paiement d’une indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », la jurisprudence a pu juger que celui qui occupe un bien sans droit, ni titre, est tenu de payer au propriétaire une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer qui aurait été du.

En l’espèce, il ressort des pièces que, malgré l’expiration du bail précaire, la société MG s’est maintenue dans les locaux et que l’état des lieux de sortie n’a été établi que le 1er mars 2022. Ainsi, il apparaît qu’elle s’est maintenue dans les locaux sans droit ni titre, ce qui sera constaté. En conséquence, des indemnités d’occupation sont dues, par la SCI MG, en application de l’article 1240 du code civil, à compter du 4 janvier 2021 et jusqu’au 1er mars 2022. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la société MG à la somme de 3000 euros par mois conformément au montant du loyer qui était fixé dans le bail.

Par ailleurs, il est établi et non contesté, qu’alors qu’elle n’était pas propriétaire du bien litigieux et qu’elle n’en était même plus locataire, la SCI MG a donné à bail à la société IDEARENOV, par contrat de bail signé le 3 mai 2021, une partie des locaux commerciaux sis [Adresse 8] à Creutzwald appartenant à la SARL MSI.

Pour s’opposer aux prétentions, tant de la SARL MSI que de la SCI ZAHRA’S EYES, la société IDEARENOV se prévaut de la théorie de l’apparence en exposant qu’elle a légitimement pensé que la SCI MG était propriétaire du bien litigieux et pouvait en conséquence le lui donner à bail.

Le principe de la théorie de l’apparence est que lorsqu’un sujet de droit a agi sur la base d’une croyance qui, tout en étant erronée, était légitime parce que des signes objectifs laissaient penser que la réalité était conforme à l’apparence, son action doit produire les effets juridiques qu’il escomptait.

Si en principe, la bonne foi de celui qui invoque la théorie de l’apparence est présumée, il lui appartient de faire la démonstration d’une erreur commune ou d’une croyance légitime (Civ. 1re, 12 janv. 1988, Bull. civ. I, no 7). Par ailleurs, cette présomption de bonne foi peut être renversée.

En l’espèce, si effectivement, la société IDEARENOV ne pouvait se douter au premier abord que la société MG qui se présentait comme bailleresse et avait accès aux locaux n’était pas propriétaire du bien litigieux, elle aurait pu s’en rendre compte en réalisant des vérifications simples qu’il incombe de faire à tout locataire diligent avant la signature d’un bail commercial. En effet, il appartenait à la société IDEARENOV de prendre connaissance du règlement de copropriété telle que mentionné dans le bail, or un tel document n’existant pas, la défenderesse n’a pas pu en prendre connaissance. Par ailleurs, il lui appartenait de procéder à l’inventaire des charges, impôts, taxes et redevances liées au local, puis de s’informer de celles à sa charge et celles à la charge de son bailleur. Ces informations auraient pu utilement l’informer quant au véritable propriétaire du bien. Il ressort notamment du bail que le preneur est tenu d’une côte-part de la taxe foncière, or demander la communication de cette taxe foncière lui aurait appris l’identité du véritable propriétaire.

La société IDEARENOV n’apporte par ailleurs aucun élément quant aux modalités techniques de paiement des charges, ni ne justifie avoir effectivement payé un loyer à la société MG comme elle l’affirme. Il apparaît au contraire que lorsque la société MG a finalement libéré les locaux, l’électricité a été coupée parce que le compteur était à son nom, ce qui démontre à nouveau que la société IDEARENOV n’avait pas accompli les diligences classiques en matière de bail commercial. S’il ne peut être reproché à la société IDEARENOV d’avoir refusé de signer un bail précaire, renonçant ainsi à son bail commercial, ou d’avoir refusé de payer une indemnité d’occupation, reconnaissant implicitement une occupation sans droit ni titre, il peut toutefois être souligné qu’elle aurait pu consigner sur compte carpa le montant des loyers qu’elle était censée payer à la SCI MG, après avoir appris que cette dernière n’était en réalité par propriétaire des locaux litigieux. Il apparaît enfin étonnant que la SARL IDEARENOV ne forme aucune demande à l’encontre de la SCI MG si elle s’estime effectivement lésée par cette dernière. Ces éléments sont de nature à remettre en cause la présomption de bonne foi.

Ainsi, les conditions de la théorie de l’apparence n’étant pas réunies, il apparaît que le bail signé par la société MG avec la société IDEARENOV n’est pas valable et que cette dernière occupe donc les locaux sans droit, ni titre depuis mai 2021. Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme de 1000 euros par mois, ce qui correspond au montant du loyer prévu dans le bail du 3 mai 2021.

En l’espèce, la société MSI sollicite la condamnation de la société MG à lui payer des indemnités d’occupation à hauteur de 33 000 euros pour la période allant de janvier 2021 à février 2022 ainsi que la condamnation de la société IDEARENOV, solidairement avec la SCI MG, à lui payer la somme de 38 658 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant de mai 2021 à janvier 2024, date de cession des locaux litigieux. Toutefois, cela amènerait à une double indemnisation sur la période allant de mai 2021 à mars 2022. Par ailleurs, la solidarité ne se présumant pas, la condamnation entre les sociétés MG et IDEARENOV ne peuvent être prononcées qu’in solidum.

Ainsi, la situation d’occupation sans droit, ni titre des locaux litigieux par les sociétés MG et IDEARENOV peuvent se résumer ainsi :

— du 4 janvier 2021 au 10 mai 2021, occupation par la SCI MG uniquement, ce qui représente des indemnités d’occupation dues par la société MG à la SARL MSI d’un montant de 12967,74 euros (4X3000 + 967,74 euros pour le mois de mai) auxquelles il convient de soustraire un reliquat de paiement de 9000 euros applicable à la période allant de janvier à mars 2021, soit une somme due de 3967,74 euros ;

— du 10 mai 2021 au 1er mars 2022, occupation par la SCI MG ainsi que par la SARL IDEARENOV, ce qui représente des indemnités d’occupation dues par la société MG à la SARL MSI d’un montant de 29 032,26 euros (2032,26 euros pour le mois de mai + 9X3000) ainsi que des indemnités d’occupation dues par la société IDEARENOV à la SARL MSI d’un montant de 9677,42 euros (677,42 euros pour le mois de mai + 9X1000) ;

— du 1er mars 2022 au 18 janvier 2024, date de cession des locaux par MSI au profit de ZAHRA’S EYES, occupation par la SARL IDEARENOV, ce qui représente des indemnités d’occupation dues par la société IDEARENOV à la société MSI d’un montant de 22 548,39 euros (10 X1000 euros de mars à décembre 2022, 12X1000 euros pour 2023 ; 548,39 euros pour janvier 2024).

Ainsi, pour la période du 4 janvier 2021 au 10 mai 2021, la SCI MG sera seule condamnée au paiement à la SARL MSI d’un montant de 3967,74 euros.

Pour la période du 10 mai 2021 au 28 février 2022, il convient de condamner in solidum les sociétés MG et IDEARENOV au paiement de l’indemnité d’occupation due par cette dernière puisque cette occupation sans droit ni titre résulte de la faute commise par la SCI MG. Ainsi, pour cette période, la SCI MG et la SARL IDEARENOV seront condamnées in solidum à payer à la SARL MSI la somme de 9677,42 euros. Pour le surplus, la société MG sera seule condamnée au paiement du reste de l’indemnité d’occupation applicable à l’ensemble des locaux litigieux, soit la somme de 19 354,58 euros (29 032,26 euros – 9677,42 euros).

Enfin, pour la période du 1er mars 2022 au 18 janvier 2024, les sociétés MG et IDEARENOV seront condamnées in solidum au paiement à la société MSI de l’indemnité d’occupation due par cette dernière, soit 22 548,39 euros puisque, comme exposé si dessus, la société MG est co-responsable du préjudice subi par la société MSI.

4°) SUR LES DEMANDES FORMEES PAR LA SCI ZAHRA’S EYES CONTRE LA SCI MG, LA SARL IDEARENOV ET MONSIEUR [J]

L’occupation sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 4] par la Société IDEARENOV ayant d’ores et déjà été constatée, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de résiliation.

Par ailleurs, l’occupation des locaux par M. [J] n’ayant pas été démontrée, comme développé ci-dessus, la société ZAHRA’S EYES sera déboutée de ses demandes formées à son encontre.

— sur l’expulsion de la SARL IDEARENOV

Les conditions de la théorie de l’apparence n’étant pas réunies et le bail signé par la SARL IDEARENOV avec la SCI MG pas valable, il sera fait droit à la demande d’expulsion de la société IDEARENOV des locaux appartenant désormais à la SCI ZAHRA’S EYES.

— sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 précité, la société ZAHRA’S EYES est en droit de solliciter de la part de la SARL IDEARENOV le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 18 janvier 2024 et jusqu’à libération des lieux.

Comme précédemment, l’indemnité d’occupation reste fixée à 1000 euros par mois. Par ailleurs, l’occupation illégale des locaux résultant de la faute de la société MG qui a donné illégalement à bail un local qui ne lui appartenait pas, cette dernière sera condamnée in solidum au paiement de cette indemnité d’occupation.

Ainsi, pour la période du 18 janvier 2024 au 31 mars 2024, date du dernier décompte réalisé par la société ZAHRA’S EYES, les sociétés IDEARENOV et MG seront condamnées in solidum à payer à la SCI ZAHRA’S EYES la somme de 2451,61 euros ( 451,61 euros pour janvier 2024 + 2 X 1000 euros) et ce, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement. Il sera souligné qu’il n’y a pas lieu d’appliquer de TVA à une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, les sociétés IDEARENOV et MG seront condamnées in solidum à payer à la SCI ZAHRA’S EYES une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant du en totalité, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les échéances échues et à compter de chaque terme impayé pour le surplus.

5°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Les sociétés MG et IDEARENOV, qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens.

Les sociétés MG et IDEARENOV seront condamnées chacune à régler à la SARL MSI la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés MG et IDEARENOV seront condamnées in solidum à régler à la SCI ZAHRA’S EYES la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, il y a lieu de débouter les sociétés MSI et ZAHRA’S EYES de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre M. [J] ainsi que la société IDEARENOV de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

6°) SUR L’EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 13 juillet 2023.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DONNE ACTE à la SCI ZAHRA’S EYES de son intervention volontaire ;

CONDAMNE la SCI MG à payer à la SARL MSI la somme de 32 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 2 juillet 2020 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la SCI MG à verser la somme de 25 000 euros à la SARL MSI au titre de son préjudice financier, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la SARL MSI de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [L] [J] ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre par la société MG des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 11] du 4 janvier 2021 au 1er mars 2022 ;

FIXE à 3000 euros par mois l’indemnité d’occupation due par la société MG au titre de cette occupation sans droit, ni titre ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre par la société IDEARENOV d’une partie des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 11] depuis le 10 mai 2021 ;

FIXE à 1000 euros par mois l’indemnité d’occupation due par la société IDEARENOV au titre de cette occupation sans droit, ni titre ;

CONDAMNE la SCI MG à payer à la SARL MSI une somme de 3967,74 euros, à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 4 janvier 2021 au 10 mai 2021 ;

CONDAMNE in solidum les sociétés MG et IDEARENOV à payer à la SARL MSI la somme de 9677,42 euros, au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 10 mai 2021 au 28 février 2022 et condamne la SCI MG seule à payer à la SARL MSI le reliquat de l’indemnité d’occupation applicable à l’ensemble des locaux litigieux pour cette période, soit la somme de 19 354,58 euros ;

CONDAMNE in solidum les sociétés MG et IDEARENOV à payer à la société MSI la somme de 22 548,39 euros à titre d’indemnité d’occupation due pour la période du 1er mars 2022 au 18 janvier 2024 ;

DEBOUTE la SCI ZAHRA’S EYES de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur [L] [J] ;

ORDONNE l’expulsion de la SARL IDEARENOV et celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 8] à [Localité 11] au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE les sociétés IDEARENOV et MG in solidum à payer à la SCI ZAHRA’S EYES la somme de 2451,61 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période du 18 janvier 2024 au 31 mars 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE les sociétés IDEARENOV et MG in solidum à payer à la SCI ZAHRA’S EYES une indemnité mensuelle d’occupation de 1000 euros, à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant du en totalité, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les échéances échues et à compter de chaque terme impayé pour le surplus ;

CONDAMNE les sociétés MG et IDEARENOV in solidum aux dépens ;

CONDAMNE les sociétés MG et IDEARENOV chacune à régler à la SARL MSI la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE les sociétés MG et IDEARENOV in solidum à régler à la SCI ZAHRA’S EYES la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL MSI et la SCI ZAHRA’S EYES de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile contre Monsieur [J] ;

DEBOUTE la SARL IDEARENOV de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président