Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p16 aud civile prox 7, 18 novembre 2025, n° 25/04758

TJ Marseille 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que M. [L] [S] [Y] était bien tenu de payer les charges de copropriété, les comptes ayant été approuvés par l'assemblée générale et aucune contestation n'ayant été formulée.
Accepté
Droit au remboursement des frais nécessaires
La cour a reconnu le droit du syndicat à être remboursé des frais nécessaires engagés pour le recouvrement des charges, conformément à la loi.
Rejeté
Préjudice subi en raison du non-paiement des charges
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié de la nature et de l'étendue du préjudice subi, et a donc rejeté la demande de dommages-intérêts.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p16 aud civ. prox 7, 18 nov. 2025, n° 25/04758
Numéro(s) :	25/04758
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne Cécile NAUDIN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ' ENSEMBLE IMMOBILIER [ Adresse 3 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2025

GROSSE :

Le 18 Novembre 2025

à M^e Anne cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04758 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Z3M

PARTIES :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 3], domiciliée : chez SARL CABINET O. TRAVERSO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [L] [S] [Y]

né le 02 Janvier 1993 à [Localité 4] (97), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [S] [Y] est propriétaire des lots n° 29 et 71 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 juillet 2024, retourné avec la mention « pli avisé non réclamé », le syndicat des copropriétaires a mis M. [L] [S] [Y] en demeure de lui payer la somme de 2.490,69 euros en principal suivant décompte de charges du 25 juin 2024.

Une seconde mise en demeure de payer la somme de 3.006,19 euros au titre de charges de copropriété échues a été adressée le 12 mars 2025 à M. [L] [S] [Y], par lettre recommandée avec avis de réception, retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Une troisième mise en demeure de payer la somme de 1.858,53 euros au titre de charges de copropriété échues a été adressée le 4 juin 2025 à M. [L] [S] [Y], par lettre recommandée avec avis de réception, retournée avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner M. [L] [S] [Y] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

2.022,32 euros au titre des charges de copropriété dues au 7 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;1.237,79 euros au titre des frais nécessaires ;2.000 euros à titre de dommages et intérêts;2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 16 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance au titre de charges de copropriété échues à la somme de 3.740,11 euros au 15 septembre 2025.

Cité à étude, M. [L] [S] [Y] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le relevé de propriété et l’acte de vente du 26 avril 2009 justifiant de la qualité de propriétaire de M. [L] [S] [Y] ;

— les mises en demeure du 2 juillet 2024, du 12 mars 2025 et du 4 juin 2025 ;

— plusieurs décomptes de la créance dont un actualisé à la somme de 2.022,32 euros en principal, comptes arrêtés au 7 juillet 2025 ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— le contrat de syndic ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 5 juin 2019 approuvant les budgets prévisionnels du 01 décembre 2017 au 30 novembre 2018 et du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020 ; du 17 novembre 2020 approuvant les budgets prévisionnels du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021 et du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 ; du 30 juin 2021 approuvant les comptes de l’exercice comptable du 1er décembre 2019 au 30 novembre 2020, la modification du budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021 et le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 ; du 31 mai 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er décembre 2020 au 30 novembre 2021, l’ajustement du budget pour l’exercice allant du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022 et le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023 ; du 11 avril 2023 approuvant les comptes de l’exercice comptable du 1er décembre 2021 au 30 novembre 2022, l’ajustement du budget pour exercice allant du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023, ainsi que le budget prévisionnel allant du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024 ; du 16 mai 2024 approuvant les comptes de l’exercice du 1er décembre 2022 au 30 novembre 2023, le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice allant du 1er décembre 2025 au 30 novembre 2025 ; et du 11 juin 2025 approuvant les comptes de l’exercice du 1er décembre 2023 au 30 novembre 2024, l’ajustement du budget pour l’exercice allant du 1er décembre 2024 au 30 novembre 2025 et le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er décembre 2025 au 30 novembre 2026.

— les attestations de non-recours.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre du procès-verbal de ladite assemblée générale.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 7 juillet 2025 s’élèvent à la somme en principal de 2.022,32 euros.

La partie demanderesse actualise sa créance à la somme de 3.740,11 euros justifiant d’un relevé de compte du 15 septembre 2025. Cette actualisation non contradictoire ne sera pas prise en compte en raison de l’absence d’un décompte complet et d’un justificatif de notification de cette actualisation à M. [L] [S] [Y].

Il convient donc de condamner M. [L] [S] [Y] à payer la somme de 2.022,32 euros, comptes arrêtés au 7 juillet 2025, au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2024.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 1.237,79 euros au titre des frais nécessaires. Les frais de mise en demeure et les frais de relance seront retenus. Cependant, les frais de transmission auxiliaire de justice relèvent des dépens. Il sera donc fait droit à la demande à hauteur de la somme de 317,79 euros correspondant aux frais des mises en demeure du 2 juillet 2024, 12 mars 2025 et du 4 juin 2025 et des frais de relance du 17 février 2023 et du 10 mars 2025, somme au paiement de laquelle il convient de condamner M. [L] [S] [Y].

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, faute de justifier d’une part de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, et en particulier des difficultés de trésorerie invoquées, distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et d’autre part de la mauvaise foi de M. [L] [S] [Y], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [S] [Y] sera condamné aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

Condamne M. [L] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.022,32 euros, au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 7 juillet 2025 et la somme de 371,79 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2024 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, de sa demande de dommages-intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [L] [S] [Y] aux entiers dépens de la procédure ;

Condamne M. [L] [S] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE