TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Olivier BROCHARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11196 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q4R

N° MINUTE :

1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

Société RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocat au barreau de PARis

DÉFENDERESSE

Madame [O] [E], demeurant [Adresse 2]

assistée par M^e Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C7505620253505 du 11/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11196 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q4R

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté à effet au 1er juillet 2000, la RIVP a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] (rez de chaussée gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 425,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 882,35 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [E] le 27 mars 2024.

Par assignation du 15 novembre 2024, la RIVP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [E] au besoin avec l’aide de la force publique, statuer sur le sort et la séquestration des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, 8 129,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif outre les intérêts au taux légal,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance et de ses suites, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 23 mai 2025.

À cette date, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mai 2025, s’élève désormais à 9 459,79 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Mme [O] [E] qui comparait à l’audience assistée de son conseil, se référant aux conclusions déposées à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 30 euros durant 35 mois, en plus du loyer courant, avec paiement du solde de la dette le 36e mois. Elle indique être veuve depuis 2016, être âgée de 65 ans et vivre dans le logement avec sa fille de 23 ans. La fille de Mme [E] travaille désormais en intérim et perçoit à ce titre un revenu mensuel de 1.300 euros permettant d’aider au financement du loyer. Mme [O] [E] expose qu’elle perçoit différentes aides dont 116 euros au titre de l’Aide [Localité 4] Solidarité, outre une retraite mensuelle de 765 euros et les APL versés par la CAF. Elle indique être suivie par une assistante sociale depuis février 2023 et affirme avoir déposé un dossier FSL de maintien dans le logement, toujours en cours de traitement au jour de l’audience.

La défenderesse sollicite son maintien dans les lieux et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Aucun élément relatif à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation n’est communiqué, et Mme [O] [E] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 26 mars 2024 et que la somme de 2 882,35 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

En tout état de cause, Mme [O] [E] n’ayant pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, de la reprise du loyer courant intégral avant l’audience, de la constitution d’un dossier FSL de maintien dans le logement et au vu de l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mai 2025, Mme [O] [E] lui devait la somme de 9 459,79 euros.

Mme [O] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [O] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, la défenderesse reste redevable, à compter de la résiliation du bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Elle sera donc condamnée à payer cette indemnité provisionnelle au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, mais pas les frais d’exécution.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juillet 2000 entre la RIVP, d’une part, et Mme [O] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (rez de chaussée) est résilié depuis le 27 mai 2024,

CONDAMNE Mme [O] [E] à payer à la RIVP la somme de 9 459,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

AUTORISE Mme [O] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 80 euros (quatre-vingt euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [O] [E],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [O] [E] sera condamnée à verser à la RIVP une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [E] aux dépens comprenant seulement le coût du commandement de payer du 26 mars 2024, celui de l’assignation du 15 novembre 2024 et de la notification au Préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge