TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le 12/05/25

à M^e CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à Mme [M]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04006 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ESK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE NOUVEL HORIZON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [G] [J] [Y] [M]

née le 11 Avril 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] [M] est propriétaire des lots 60 et 115 au sein de l’ensemble immobilier dénommé Nouvel Horizon sis [Adresse 2].

Par courrier du 28 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Mme [G] [M] de régler les charges de copropriété impayées.

Par acte de commissaire de justice du 11 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Nouvel Horizon sis [Adresse 2] a fait assigner Mme [G] [M] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :

1.892,47 euros au titre des charges de copropriété dues au 23 avril 2024 et 682,11 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, date de la mise en demeure ;2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;1.638 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir avoir fait l’objet d’un renvoi devant le conciliateur sur délégation, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il actualise le montant de sa créance à la somme de 2.179,42 euros en principal, selon décompte arrêté au 25 février 2025, outre 745,92 euros au titre des frais nécessaires. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, faisant valoir que Mme [M] paie irrégulièrement les charges de copropriété depuis 2021, ce qui justifie sa demande de dommages-intérêts. En réponse aux arguments de la défenderesse, le syndicat des copropriétaires soutient que les frais engagés étaient nécessaires au recouvrement des charges impayées.

Mme [G] [M] a comparu en personne. Elle a indiqué ne pas avoir reçu la convocation devant le conciliateur et a contesté le montant de la dette actualisée au motif qu’elle inclut les charges reçues en février 2025. Elle a ajouté avoir mis en place un échéancier et a contesté le montant des frais demandés. Enfin, elle a sollicité l’octroi de délais de paiement, précisant percevoir des revenus mensuels de l’ordre de 1.800 euros.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Par ailleurs, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le contrat de syndic ;

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de propriétaire de Mme [G] [M];

— le courrier de mise en demeure du 28 novembre 2023 ;

— les relevés de compte ;

— les décomptes individuels de charges ;

— les appels de fonds ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022, du 18 décembre 2023, du 1er février 2024 et du 20 janvier 2025.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales.

Il ressort des pièces versées que les charges de copropriété exigibles à la date du 20 février 2025 s’élèvent à la somme en principal de 2.179,42 euros.

Il convient donc de condamner Mme [G] [M] à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par frais nécessaires au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi du dossier contentieux », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 745,92 euros au titre des frais. Il ressort des pièces fournies, que seuls les frais des mises en demeure du 6 juillet 2023 et du 5 octobre 2023 sont justifiés à hauteur de la somme globale de 54,11 euros. Pour le reste, ils ne sont pas justifiés ou relèvent des frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens. Il convient donc de condamner Mme [G] [M] à payer la somme de 54,11 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Mme [G] [M] règle irrégulièrement les charges de copropriété depuis plusieurs années puisqu’ainsi, les relevés de compte montrent qu’au 31 janvier 2023 elle était déjà débitrice de la somme de 1.169,19 euros.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 que le syndicat des copropriétaires a voté une avance de trésorerie tel qu’il ressort de la résolution n°10 intitulée « Constitution d’une avance de trésorerie destinée à couvrir la carence de certians copropriétaires » rédigée dans ces termes : « L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des difficultés de trésorerie du syndicat, du fait de la carence de certains copropriéraires rendant impossible le règlement de créances de ses fournisseurs décide de constituer une avance de trésorerie qui sera restituée au terme des procédures en cours ». Cette avance a été arrêtée à la somme de 10.000 euros. Il en a été de même lors de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 qui a voté une avance de trésorerie de 25.000 euros pour couvrir la dette des copropriétaires débiteurs.

Il en résulte que les manquements de Mme [C] [M] à son obligation de payer les charges de copropriété exigibles sont constitutifs d’une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Mme [G] [M] à payer au syndivat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la mise en place d’un échéancier antérieurement à l’audience devant cette juridiction et qui n’est pas contesté par la partie demanderesse, il convient de faire droit à la demande de Mme [G] [M] et de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G] [M] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, Mme [G] [M] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONDAMNE Mme [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Nouvel Horizon sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 2.179,42 euros euros, selon décompte arrêté au 20 février 2025 et la somme de 54,11 au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [G] [M] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 93 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais ;

DIT que la première échéance sera acquittée avant le 5 du mois suivant le prononcé de la présente décision et les suivantes le 5 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule de ces mensualités à son échéance, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Mme [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Nouvel Horizon sis [Adresse 2] représenté par son syndic, la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Nouvel Horizon sis [Adresse 2] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [G] [M] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Mme [G] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé Nouvel Horizon sis [Adresse 2] représenté par son syndic la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE