Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p3 p prox referes, 6 février 2025, n° 24/05450

TJ Marseille 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, le locataire n'ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le locataire ne justifiait pas d'un droit d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Montant de la dette locative
La cour a condamné le locataire au paiement des arriérés de loyers, considérant que celui-ci n'avait pas contesté le montant de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux
La cour a accordé une indemnité d'occupation, considérant que le locataire devait compenser l'occupation des lieux après la résiliation.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a condamné le locataire à rembourser les frais irrépétibles, considérant que les bailleurs avaient engagé des frais pour faire valoir leurs droits.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p3 p prox réf., 6 févr. 2025, n° 24/05450
Numéro(s) :	24/05450
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré prorogé
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Elsa FOURRIER-MOALLIC

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : Madame BOINE, Greffier lors du délibéré

Madame TERRAL Flora lors des débats

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e FOURRIER-MOALLIC Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05450 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5MVJ

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [U]

né le 12 Février 1965 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [T] [Y] épouse [U]

née le 09 Octobre 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [B]

né le 18 Janvier 1975 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 7 mars 2024, Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y], ont donné à bail à Monsieur [G] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 25 juin 2024, les époux [U] ont fait délivrer à Monsieur [B] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.637,50 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 4 septembre 2024, Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y], ayant pour mandataire la SAS FONCIA MARSEILLE, ont attrait Monsieur [G] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef de l’appartement, au besoin avec le concours de la force publique ; condamner Monsieur [B] à leur payer :* la provision de 4.460,38 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal, sous réserve d’actualisation ;

* une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges depuis la résiliation du bail jusqu’à départ effectif des lieux ;

* la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024, retenue et plaidée.

Lors des débats, représentés par leur conseil, les époux [U] ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant la dette locative à un montant de 5.968,39 euros au 7 novembre 2024.

Régulièrement cité suivant acte remis à étude, Monsieur [G] [B] n’a pas comparu et personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [B] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant aux époux [U].

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines au moins avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, bien que bailleurs personnes privées, les époux [U] justifient avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 7 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII).

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié à Monsieur [B] le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 2.637,50 euros.

Il résulte du décompte du locataire que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été soldées dans le délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 6 août 2024.

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’absence du locataire, de demande des bailleurs en ce sens et de paiement des derniers loyers courants avant l’audience, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions précitées.

Monsieur [B] étant occupant sans droit ni titre depuis le 25 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] reste devoir la somme de 5.701,19 euros au 7 novembre 2024, hors frais.

Le locataire qui ne comparait pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette. Il sera donc condamné par provision, au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches engagées par les époux [U], il sera condamné à leur payer une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mars 2024, entre Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y] d’une part, Monsieur [G] [B] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies au 6 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y], ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5], pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y], ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux derniers loyers échus augmentés des charges, soit un montant total de 620 euros, due depuis le 6 août 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y], ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] à titre provisionnel, la somme de 5.701,19 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 7 novembre 2024 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] à payer Monsieur [O] [U] et Madame [T] [U] née [Y], ayant pour mandataire la SAS FONCIA [Localité 5] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [G] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président