TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 26 Août 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffiers : M. CARITEY, présent lors des plaidoiries

: M^me KAOUDJI, présentes lors du délibéré

Débats en audience publique le : 20 Mai 2025

GROSSE :

Le 26 08 2025

M^e Philippe CORNET

EXPEDITIONS :

Le 26 08 2025

aux défendeurs

N° RG 24/07438 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YLX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], domiciliée : chez Syndic SAS GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [S] [G] divorcée [Y]

née le 17 Avril 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [L] [G] épouse [N]

née le 27 Août 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] sont copropriétaires depuis le 2 juillet 2013, d’un appartement avec cave, lot 23 et 34, dans l’immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 12 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 5]», situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, a attrait Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

—  1.043,09 € au titre des charges de copropriété dues au 31 octobre 2024 ;

—  884,54 € au titre des frais nécessaires ;

Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2023, date du commandement de payer ;

—  1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 mai 2025 et plaidée.

Lors des débats, représenté par son conseil le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à l’assignation, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à personne, Madame [L] [G] épouse [N] n’a pas comparu et personne pour elle.

Citée à étude, Madame [S] [G] divorcée [Y] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 26 août 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse aux débats l’attestation de propriété notarié établissant qu’elles ont reçu en héritage de Monsieur [F] [E] [G] le 24 mai 2012, les lot 52 et 53 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], ainsi que le relevé de propriété émis par la Direction des Finances Publiques et la fiche immeuble en date du 12 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspond au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS GESPAC IMMOBILIER, à effet du 21 février 2024 jusqu’au 20 août 2025 ;

— le procès-verbal des assemblées générales des 17 mai 2021, 21 juillet 2021, 14 décembre 2021, 1er décembre 2022 et 21 février 2024 ;

— les décomptes de répartition des charges des années 2020, 2021 et 2022 ;

— les appels de fonds pour la période du 15 février 2020 au 29 février 2020, du 1er février 2022 au 28 février 2022, du 10 mars 2022 au 30 avril 2022, du 1er janvier 2023 au 31 janvier 2023, du 26 avril 2023 au 26 avril 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 ;

— les décompte de charges pour la période du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 ;

— un projet de répartition pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ;

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à Madame [L] [G] épouse [N] le 11 janvier 2023 ;

— des mises en demeure adressées à Madame [S] [G] divorcée [Y] le 22 décembre 2023 et à Monsieur [K] le 5 décembre 2023 ;

— une tentative de règlement amiable adressée à Monsieur et Madame [L] [G] épouse [N] le 15 décembre 2023 et 9 janvier 2024 ;

— une demande de conciliation établie le 25 juin 2024.

Il n’est pas contesté qu’aucun recours n’a été formé à l’encontre des procès-verbaux des assemblées générales du17 mai 2021, 21 juillet 2021, 14 décembre 2021, 1er décembre 2022 et 21 février 2024.

S’agissant des charges de copropriété impayées, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, d’un montant de 1.043,09 euros, apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] qui ne comparaissent pas, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, elles seront condamnées solidairement à payer cette somme de 1.043,09 euros au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2023, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réclame le remboursement des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visées par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les intérêts de retard,

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, seule la somme de 152,63 euros correspondant à la sommation de payer adressée à Madame [L] [G] épouse [N] sera retenue au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il n’est pas démontré la mauvaise foi de Madame [L] [G] épouse [N] qui a proposé de régler sa dette suivant deux plans d’apurements montrant dès lors une volonté de s’acquitter de son obligation, ni de difficultés de trésorerie de la copropriété, causées par leur défaillance, pour un arriéré de charges modique, qu’elles ont partiellement réglé entre la sommation de payer et l’audience.

Faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes, Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] supporteront solidairement la charge des dépens, en ce inclus le coût de l’assignation.

L’équité exige de les condamner solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement par défaut, rendu en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 1.043,09 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 janvier 2023, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des charges de copropriété impayées ;

Condamne solidairement Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 152,63 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne solidairement Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS GESPAC IMMOBILIER, la somme de 400 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [S] [G] divorcée [Y] et Madame [L] [G] épouse [N] aux entiers dépens de la procédure en ce inclus le coût de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT