Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 4, 7 mars 2025, n° 25/00518

TJ Marseille 7 mars 2025

Arguments

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Accepté
Urgence et nécessité des travaux
La cour a estimé que les travaux étaient impératifs pour la sécurité des habitants et des passants, et que le refus des locataires de laisser accéder les ouvriers ne constituait pas une contestation sérieuse.
Accepté
Non-respect de l'accès aux lieux
La cour a jugé que l'astreinte était nécessaire pour assurer l'exécution de la décision, compte tenu de l'hostilité des occupants.
Accepté
Nécessité d'une intervention pour l'exécution des travaux
La cour a considéré que l'assistance de la force publique était justifiée pour permettre l'exécution paisible des travaux.
Accepté
Charge des dépens et frais irrépétibles
La cour a jugé que la partie défaillante devait supporter les frais de l'instance, en raison de son absence de diligence pour apaiser la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 4, 7 mars 2025, n° 25/00518
Numéro(s) :	25/00518
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laure CAPINERO
Cabinet(s) :	IN SITU AVOCATS
Parties :	S.C.I. RUCA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 07 Mars 2025

Président : Madame HERBONNIERE, Première Vice-Présidente adjointe

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Février 2025

N° RG 25/00518 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57UL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 6], prise en la personne de son syndic en exercice le Cabinet NERCAM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Laure CAPINERO de la SELARL IN SITU AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [T] [V]

né le 12 Octobre 1982 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [R] [P]

née le 19 Mars 1987 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]

non comparante

S.C.I. RUCA, dont le siège social est sis [Adresse 2], et élisant domicile chez NEXITY [Localité 8], [Adresse 7]

non comparante

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

L’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] a fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité du 25.05.2022, notamment suite à une stagnation d’eau dans les caves et une fragilisation des planchers hauts des caves avec risque d’effondrement.

Par un nouvel arrêté de mise en sécurité, en date du 04.12.2024, le Maire de [Localité 8] a mis en demeure les copropriétaires de cet immeuble de procéder à des travaux dans un délai de 42 mois à compter de la notification de l’arrêté initial, et notamment de « réparer l’ensemble des voutains déstructurés des caves » .

L’assemblée générale des copropriétaires, le 21.10.2024, a notamment ratifié la nomination d’un BET et approuvé la réalisation des travaux de reprise du plancher haut des caves, et le devis de la société MJ2B.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 13.12.2024, NEXITY LAMY, mandataire du bailleur de l’appartement du rez-de-chaussée, a mis [T] [V] et [R] [P], preneurs à bail du rez-de-chaussée, en demeure de laisser l’accès aux ouvriers pour permettre la réalisation des travaux propres à permettre la levée du péril.

Par deux courriers du 27.01.2025, le BET a avisé le syndic de ce que les salariés de l’entreprise en charge des travaux avaient fait valoir leur « droit de retrait face à l’agressivité du locataire occupant l’appartement du rez-de-chaussée », en l’espèce [T] [V], locataire de la SCI RUCA, ayant pour mandataire la société NEXITY LAMY, agence Marseille Prado.

Le BET indiquait également que les travaux votés nécessitaient :

« – La démolition complète de 2 travées du plancher en partie centrale de l’appartement au niveau du séjour et de l’accès à la chambre, soit une bande de 1,20 m de large,

La démolition partielle (surface) d’une travée se situant dans l’entrée et la circulation jusqu’à la zone cuisine et aux toilettes »,et que les travaux étaient dès lors difficilement envisageables pour des raisons de sécurité et de salubrité.

Par un mail adressé au syndic le 16.12.2024 et un courrier adressé au conseil du syndic le 22.01.2025, [T] [V] et [R] [P] ont indiqué refuser l’accès à leur logement tant que leur bailleur ne se serait pas engagé par écrit à rétablir un système de chauffage défaillant depuis trois ans, cet engagement étant accompagné de « garanties concrètes, comme la mise sous séquestre des loyers » jusqu’à achèvement des travaux.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 17.01.2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a vainement mis [T] [V] et [R] [P] en demeure de laisser l’accès aux ouvriers pour permettre la réalisation des travaux.

Le syndicat des copropriétaires a été autorisé, par ordonnance présidentielle du 31.01.2025, à assigner les locataires et la bailleresse à heure indiquée, l’assignation devant être délivrée au plus tard le 04.02.2025 à 18 h.

Par assignations du 04.02.2025 à 09h47 et 10h29, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, a fait attraire [T] [V], [R] [P] et LA SCI RUCA, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE, au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, aux fins de voir :

Autoriser l’accès aux parties privatives occupées par les preneurs par tout homme de l’art accompagné par un commissaire de justice,Accorder le recours à la force publique pour la réalisation des travaux,Condamner [T] [V] et [R] [P] à laisser l’accès à leur domicile aux intervenants à l’acte de construire sous astreinte,Condamner tous les défendeurs au paiement de 3000 € au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 07.02.2025, [T] [V] et [R] [P] étant présents, a été renvoyée au 14.02.2025, pour permettre de parvenir à un accord.

A l’audience du 14.02.2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation, à laquelle il convient de se reporter.

[T] [V] et [R] [P], valablement assignés à domicile, n’ont pas comparu.

LA SCI RUCA, valablement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 07.03.2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En la présente espèce, il est évident que les travaux doivent impérativement être réalisés le plus rapidement possible, les deux arrêtés de mise en sécurité démontrant la dangerosité du maintien en l’état de l’immeuble pour ses habitants, et pour les riverains et passants, également.

Le courrier du BET du 27.01.2025, démontre que les preneurs ne peuvent pas demeurer dans leur logement le temps de la réalisation des travaux, pour des raisons de sécurité tenant à un risque de chute dans les caves, d’une part, et pour des raisons sanitaires liées à la présence d’eau stagnante dans les caves et à l’empoussièrement, d’autre part.

En l’état d’un arrêté de mise en sécurité, il convient de rappeler qu’il appartient au bailleur de reloger provisoirement ses locataires à ses frais durant le temps où ils ne peuvent demeurer dans le bien loué.

Enfin, il convient de souligner que le litige entre les locataires et le bailleur ne concerne pas le Syndicat des copropriétaires, qui est une personne morale distincte.

Dès lors, cette contestation, qui apparaît dans certaines pièces mais n’est pas soutenue valablement en procédure, n’est pas constitutive d’une contestation sérieuse telle que prévue à l’article susmentionné.

Il sera dès lors fait droit à la demande visant à ordonner l’accès à l’appartement sous astreinte.

La présence d’un commissaire de justice, tout comme de la force publique, sont de nature à permettre la bonne et paisible exécution de la présente décision, au regard de l’hostilité des occupants et de la présence d’un chien sur place.

Au regard :

De l’absence du bailleur à l’audience, De deux arrêtés de mise en conformité, D’allégations : d’insalubrité liée à la présence d’eaux stagnantes, de moisissures dans les logements, d’absence de chauffage depuis des années, D’un légitime questionnement relatif à la perception de loyers par le bailleur en l’état d’un arrêté de mise en sécurité et à la proposition d’un relogement décent le temps des travaux, d’une part, et d’allégations de menaces et de chantage, d’autre part,la présente ordonnance sera transmise au procureur de la République de ce siège, conformément aux dispositions de l’article 40 du Code de procédure pénale.

Sur les demandes accessoires

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le bailleur ne prend soin de démontrer aucune diligence qu’il aurait pu réaliser pour apaiser la situation et assurer une bonne communication avec ses preneurs, afin d’aider au bon déroulement des travaux, alors même qu’il a été destinataire de tous les échanges versés en procédure.

L’aggravation de la situation lui est donc partiellement imputable de sorte qu’il sera condamné solidairement avec les preneurs au paiement de 2000 € au titre des frais irrépétibles et in solidum aux dépens de l’instance.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamnons [T] [V] et [R] [P] à laisser l’accès à l’appartement qu’ils occupent au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 5] à tout homme ou toute femme de l’art chargé de la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale des générale des copropriétaires le 21.10.2024, et ce dès la signification par commissaire de justice de la présente ordonnance ;

A défaut d’exécution spontanée, condamnons in solidum [T] [V] et [R] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, une astreinte provisoire de 1000 € par infraction constatée, et ce pendant 6 mois ;

Autorisons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à recourir à l’assistance d’un commissaire de justice pour permettre l’accès aux lieux et la constatation d’éventuelles infractions ;

Autorisons le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à recourir à la force publique pour permettre l’accès aux lieux concernés et l’exécution paisible des travaux ;

Disons que la présente ordonnance sera transmise au procureur de la République (service de la lutte contre l’habitat indigne) par le greffe de cette juridiction, à toutes fins utiles ;

Condamnons solidairement [T] [V], [R] [P] et LA SCI RUCA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum [T] [V], [R] [P] et LA SCI RUCA aux dépens de l’instance en référé.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT