TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 25/02447 – N° Portalis DBW3-W-B7J-[Immatriculation 3]

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 6]

représenté par son syndic en exercice La Société AGENCE DE LA COMTESSE, GIA MAZET, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [D]

né le 05 Novembre 1979 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 8]

non comparant

Madame [G] [Y]

née le 24 Novembre 1975 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Jean pierre BINON de la SELAS BINON-DAVIN AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] sont copropriétaires indivis des lots 276 et 300 de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 05 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE, GIA MAZET, a fait citer Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 26 septembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner conjointement et solidairement Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] au paiement :

De la somme de 11 163,15 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025 et des charges à échoir, avec intérêts au taux légal ; De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

En défense, Madame [G] [Y], faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :

Rejeter toutes les demandes en ce qu’elles auraient de plus ample ou contraire aux présentes ; Juger que les sommes antérieures au 05 juin 2020 sont prescrites, en conséquence débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement au titre des appels de fonds et des fonds travaux allant du 1er janvier au 1er avril 2020 inclus à hauteur de la somme totale de 1268,99 euros ; Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement relatives au frais de rappels recommandé des 07 juin 2022 et 29 septembre 2023, des frais de remise à l’huissier et à l’avocat en date des 08 novembre et 14 décembre 2023, des frais de relance recommandée du 06 juin 2024 et des frais de demande d’extrait de matrice cadastrale du 09 octobre 2024, soit au total, la somme de 742,80 euros ; Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ; Juger que les condamnations retenues à l’encontre de Madame [G] [Y] ne sauraient excéder la somme de 9151,36 euros ; Juger que les condamnations prononcées à l’encontre de Madame [G] [Y] seront solidaires avec Monsieur [Z] [D] ; Allouer à Madame [G] [Y] de plus larges délais de paiement ; Juger n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Madame [G] [Y] ; Laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires ; Juger qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 Madame [G] [Y] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Assigné à l’étude, Monsieur [Z] [D] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 20 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercices en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant de la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 10 septembre 2020, 12 juillet 2021, 04 juillet 2022, 22 mai 2023 et 12 juin 2024, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 février 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivrée le 28 novembre 2023,le relevé de compte arrêté au 02 mai 2025 à la somme de 8711,76 € due au titre des charges et travaux, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.Le détail des sommes dues au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un montant de 1226,67 €,le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 1224,72 €, le contrat de syndic,

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8711,76 € au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 février 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 12 juin 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] au paiement de la somme de 1224,72 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] seront condamnés au paiement de la somme de 211,87 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit au coût de la mise en demeure du 06 juin 2024 et de la sommation de payer du 28 novembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [G] [Y] demande des délais de paiements.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et du contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] des délais afin de s’acquitter de la dette, tel que prévus au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 1 000 €. En effet, il serait inéquitable de faire supporter à l’ensemble des copropriétaires, les frais engagés par le syndicat au titre de la présente instance.

Il convient de rappeler que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision, aucun élément ne justifiant d’écarter cette disposition.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] BT 4 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE, GIA MAZET, les sommes suivantes :

—  8711,76 € au titre des charges de copropriété exigibles au 02 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1224,72 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  211,87 € au titre des frais de recouvrement,

AUTORISE Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] à s’acquitter de leur dette en 24 fois en procédant à 23 versements de 369,97 euros et un dernier versement égal au solde de la dette,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] BT 4 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE, GIA MAZET ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] BT 4 situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SA AGENCE DE LA COMTESSE, GIA MAZET, la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Z] [D] et Madame [G] [Y] aux dépens de l’instance,

REJETTE les autres demandes des parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025

À

— M^e François GISBERT

— Maître Jean pierre BINON