Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00045 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IEKR

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Alicia VITELLO Vice Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE . LE PALACE SIS [Adresse 3] REPRESENTE PAR SON SYNDIC LE CABINET CITYA MONTCHALIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.C.I. BABYLONE SY

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alex OUVRELLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Décembre 2024

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Babylone Sy est copropriétaire dans l’immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait délivrer un commandement de payer demeuré infructueux à l’encontre de la SCI Babylone Sy, en date du 15 novembre 2023.

Par assignation délivrée par commissaire de justice le 17 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Babylone Sy devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Etienne.

Appelée pour la première fois à l’audience du 7 mai 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 1er octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, a demandé à la juridiction de :

Débouter la SCI Babylone Sy de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la SCI Babylone Sy à lui payer les sommes de :5 597,18 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;600,00 € de dommages et intérêts ;1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et 1353 du code civil, il soutient que le défendeur a déjà été condamné à deux reprises pour la même cause et qu’une procédure de saisie immobilière a été votée en assemblée générale. Il ajoute que la SCI Babylone Sy n’a pas donné suite à la médiation, pas davantage qu’au commandement de payer. Il fait valoir que les paiements effectués par la SCI Babylone Sy concernent l’apurement de ses précédentes condamnations et que la société débitrice ne prouve pas avoir tout réglé.

Au visa de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il estime que les diligences accomplies par le syndic sont de nature exceptionnelle et qu’il doit régler les frais de recouvrement rendu nécessaires en raison de ses propres manquements.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement, estimant qu’elle est infondée et injustifiée au vu des précédentes condamnations et de sa mauvaise foi.

Au visa des articles 1231 et suivants du code civil, il prétend que la SCI Babylone Sy est d’une extrême mauvaise foi et qu’elle a refusé toute tentative amiable.

Sur les demandes reconventionnelles, elle explique que la SCI Babylone Sy n’a pas fait appel des précédents jugements et qu’ils sont définitifs, de sorte qu’elle ne peut pas remettre en cause les sommes dues à ce titre. Elle ajoute que ses agissements mettent dangereusement en péril l’équilibre de la trésorerie de la copropriété, avec des frais bancaires et le fait que les autres copropriétaires ont été contraints de pallier ses carences.

En réponse, la SCI Babylone Sy, représentée par son avocat, a demandé de :

A titre principal, rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » visant à obtenir la condamnation de la SCI Babylone Sy à lui payer un arriéré de charges de copropriété pour la période démarrant au moins de juin 2023 et chiffré à la somme de 4 764,57 € à la date de l’assignation ;A titre subsidiaire,

Rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la condamnation de la SCI Babylone Sy à lui payer les frais de recouvrement de la créance du syndic engagés depuis le mois de juin 2023 et chiffrés à 993,60 € ;Accorder un délai de paiement de 24 mois à la SCI Babylone Sy pour procéder au paiement de ce reliquat ;En tout état de cause,

Rejeter la demande du syndicat des copropriétaires visant à ce que la SCI Babylone Sy soit condamnée à lui payer la somme de 600,00 € à titre de dommages et intérêts et de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Mettre à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des dépens de l’instance ou à défaut ceux engagés postérieurement au règlement de la dette de la SCI Babylone Sy le 19 janvier 2024 ;Procéder à la compensation des dettes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » et de la SCI Babylone Sy ;Reconventionnellement, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes de :3 646,40 € indûment payée au syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement facturés par son syndic ;952,65 € indûment payée au syndicat des copropriétaires au titre d’un solde de charges pour l’année 2019 ;1 702,51 € correspondant au trop-perçu de dépens facturés pour la période de janvier 2019 à avril 2023, et de 957,99 € correspondant au paiement de frais d’huissier pour la période postérieure à avril 2023 et pour lesquels aucune condamnation n’est encore intervenue ;1 000,00 € au titre du préjudice subi en raison des fautes commises par le syndic en sa qualité de mandataire ;1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 1353 du code civil, elle soutient que les sommes réclamées varient et ne sont pas claires, en fonction des documents présentés. Elle prétend avoir effectué des virements qui ne sont pas mentionnés dans le décompte. Elle affirme s’être acquitté de la totalité de la dette et qu’elle a fourni un chèque pour le second trimestre 2024, mais qu’il n’a pas été encaissé.

Subsidiairement, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle estime que certains frais sont injustifiés et qu’ils constituent des actes élémentaires d’administration, ne pouvant être qualifiés de frais nécessaire.

Elle sollicite des délais de paiement, indiquant être de bonne foi et que les retards de paiement sont dus à des soucis de santé.

Au visa de l’article 1231-6 du code civil, elle conteste être de mauvaise foi et rappelle que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice distinct du désagrément lié au retard de paiement.

Reconventionnellement, au visa des articles 1302 et 1302-1 du code civil, elle fait valoir que le syndic a facturé des frais injustifiés, dont les justificatifs n’ont pas été transmis, et que les précédents jugements ont explicitement rejetés ces frais. Elle soutient avoir payé l’intégralité des sommes réclamées, incluant ces frais injustifiés alors qu’ils ne sont pas dus. Au visa de l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967, elle indique que le solde de charges de 2019 ne peut lui être réclamé car un état daté a été dressé lors de l’achat et que les sommes dues pour les années précédentes ne sont pas dues. Elle ajoute que la régularisation de charges postérieures étaient inférieures au montant réclamé au titre de l’année 2019 et que les sommes dues concernaient des travaux probablement votés avant l’achat. Elle estime que les frais d’huissier ne sont pas justifiés et ne sont pas inclus dans les précédents jugements. Elle prétend ne pas avoir été condamnée à payer les sommes au titre des dépens.

Enfin, elle estime que le syndic s’est livré à des manœuvres déloyales et brutales, avec un irrespect des interlocuteurs et des manœuvres menaçantes alors que le gérant de la société était malade. Elle précise que, malgré la demande de la SCI, le syndic n’a pas pris la peine d’organiser une assemblée générale extraordinaire. Elle soutient que le syndic avait intérêt à ce que les impayés se poursuive, pour brader les biens immobiliers et obtenir une commission. Elle lui reproche de ne pas avoir pris en compte les paiements effectués.

Par note en délibéré autorisée par le Juge, le syndicat des copropriétaires a fourni la matrice cadastrale.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions déposées et soutenues à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 pour y être rendu le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 1103 du code civil et de l’article 10 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, l’article 14-1 de la même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est indiqué que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au vu des pièces versées au débat, et plus précisément en vertu du décompte en date du 25 septembre 2024, il ressort que la SCI Babylone Sy est redevable de la somme de 8 181,67 €, arrêté au jour de l’audience.

Les jugements des 22 juillet 2022 et 23 juin 2023 ont condamné la SCI Babylone Sy à des charges de copropriété entre le 1er janvier 2019 au 30 juin 2022 inclus, puis entre le 1er juillet 2022 et le 1er avril 2023, à la somme totale de 7 076.02 €, outre 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 45.60 € au titre des frais de mise en demeure et les dépens.

Pour autant, il apparaît que les décomptes de Citya ne sont pas les mêmes entre ceux fournis par Citya et ceux fournis par le défendeur. Il ressort de ceux du défendeur que de nombreux frais d’huissier sont facturés malgré les deux jugements, sans qu’il soit possible en l’état de déterminer si ce sont des frais autorisés par les précédents jugements ou non. Par ailleurs, le décompte ne permet pas de déterminer quelle somme est imputée aux dettes antérieures et celles imputées à la dette litigieuse. Enfin, force est de constater que, frais d’huissier inclus, la SCI Babylone Sy devait 10 185,09 € au 14 décembre 2023, somme qu’il a réglé le 15 janvier 2024, soit deux jours avant l’assignation, qui prétend malgré tout que la SCI Babylone lui doit encore plus de 5 000,00 € (alors que le décompte mentionne la somme de 2 833,58 €), avec de nombreux frais d’huissier, pas forcément justifiés.

Dans ces conditions, les pièces fournies ne permettent pas au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes dues, le syndic n’ayant pas modifié son décompte pour se conformer aux précédents jugements.

La demande de paiement du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée, tout comme sa demande subsidiaire.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux titres de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Aux termes des précédents jugements, il ressort que certains frais ont été écartés, mais malgré tout facturé dans le décompte de Citya, non mis à jour après ces condamnations :

— Frais de mise en demeure de 33,60 € ;

— Frais de remise à l’huissier de 480,00 € à deux reprises ;

— Frais de de prise d’hypothèque de 200,00 € ;

— Frais d’huissier de 152,74 € et 135,37 € ;

— Frais de transmission du dossier à l’avocat de 480,00 € à deux reprises.

Si d’autres frais d’huissier apparaissent, il est impossible de savoir à quoi ils correspondent et s’ils sont effectivement dus ou non. La charge de la preuve revenant à la SCI Babylone Sy, elles ne feront pas l’objet d’une condamnation.

Il est constant que ces frais ont fait l’objet d’un paiement dans le cadre du chèque versé le 15 janvier 2024 de 10 185,09 €.

S’agissant des frais d’huissier postérieur à avril 2023, il est exact que la SCI Babylone Sy n’a pas été condamnée à payer ces frais et la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires a été rejetée. En outre, il est constant que ces frais, antérieurs au 15 janvier 2024, ont été réglés par le chèque versé.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la SCI Babylone Sy la somme totale de 3 399,70 € au titre des frais indus.

En revanche, s’agissant du solde de charges pour l’année 2019, ce dernier a été voté lors de l’assemblée générale de 2020, à laquelle la SCI Babylone Sy était déjà copropriétaire. L’état daté ne concerne que les sommes dues au jour de son établissement et pas les sommes postérieures. Dès lors, la demande de la SCI Babylone Sy à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si le syndic n’a pas été toujours respectueux dans ses courriers, il convient de rappeler que la SCI Babylone Sy ne s’est jamais présentée aux différentes audiences, ni à la tentative de médiation. En outre, bien que la demande du syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées a été rejetée en l’absence d’un décompte clair, il ne fait guère de doute que certaines sommes restent dues. Enfin, la procédure de saisie immobilière a été votée en assemblée générale, de sorte que le syndic n’a pas commis de faute en faisant des propositions à la SCI Babylone Sy.

Dans ces conditions, la demande de la SCI Babylone Sy sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant en principal à l’instance, il sera condamné aux dépens de la présente instance uniquement, les dépens des précédentes instances étant revêtus de l’autorité de chose jugée.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas accorder de sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] à payer à la SCI Babylone Sy la somme de 3 990,70 € au titre des frais indus, somme qui sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI Babylone Sy ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » sis [Adresse 4] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience des débats et le greffier du prononcé,

Le GREFFIER La PRESIDENTE