JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BERGERAC

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU : 02 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 22/00753 – N° Portalis DBXO-W-B7G-CRK4

Composition du tribunal

Président : Monsieur Stéphane GENICON, Vice-Président

Greffière : Madame Pauline BAGUR,

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Débats en audience publique le 03 Juin 2025

Délibéré rendu par mise à disposition le 02 Septembre 2025

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DEMANDERESSE

SA MESOLIA HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

PARTIE INTERVENANTE

Société URBALYS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Léandra PUGET de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE

Madame [H] [E] épouse [B]

née le 07 Novembre 1960 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6], FRANCE

représentée par M^e Gabriel NOUPOYO, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [Y] [B]

né le 25 Avril 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX

Exposé du litige

Par acte authentique en date du 15 mai 1979, la commune de [Localité 3] ( 24 ) a consenti à la SA HLM DE LA DORDOGNE ( devenue la SA PERIGORDIA HABITAT ) un bail emphytéotique d’une durée de 40 ans portant sur un bâtiment cadastré section DM n°[Cadastre 2] et situé sur le territoire communal [Adresse 8] à [Localité 3] ( 24 ).

Par acte en date du 17 mai 2006, la SA HLM DE LA DORDOGNE a, par la suite, consenti à Madame [N] [O] un contrat de bail portant sur le local commercial situé au rez de chaussée de cet immeuble moyennant le paiement d’un loyer annuel de 5400 euros hors taxes et hors charges payable en douze termes égaux par an de chacun 450 euros, porté d’accord parties à 675 euros par mois à compter du 1er janvier 2007.

Par acte en date du 31 octobre 2006, Madame [O] a cédé son droit au bail à la SARL COTE NOIX laquelle a, par acte du 24 avril 2014, cédé son fonds de commerce ( et le droit au bail ) à Madame [L] [B].

Par délibérations en date des 29 et 30 septembre 2014, les assemblées générales extraordinaires de la SA PERIGORDIA HABITAT d’une part et de la SA MESOLIA HABITAT d’autre part ont approuvé le projet de fusion absorption entre ces deux sociétés prévoyant notamment la transmission de l’intégralité du patrimoine de la SA PERIGORDIA HABITAT à la SA MESOLIA HABITAT ( en ce compris les droits résultant du bail emphytéotique précité ).

Par acte en date du 22 décembre 2021, la commune de [Localité 3] ( 24 ) a toutefois vendu à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE URBALYS HABITAT ( société URBALYS HABITAT ) l’immeuble susvisé cadastré section DM n° [Cadastre 2] et situé à [Localité 3] ( 24 ).

Par acte en date du 10 mars 2022, la SA URBALYS HABITAT a fait notamment délivrer à Madame [B] un commandement de payer la somme principale de 9173,71 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Par acte en date du 10 août 2022, la SA MESOLIA HABITAT a fait assigner Madame [B] devant le Tribunal judiciaire de Bergerac ( 24 ) aux fins notamment de résiliation judiciaire du contrat de bail du 16 mai 2006 et de condamnation de cette dernière au paiement de loyers impayés, d’une indemnité d’occupation et de sous loyers perçus.

Par jugement en date du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bergerac ( 24 ) a toutefois :

— ordonné d’office la réouverture des débats ainsi que le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 11 octobre 2024 à 9h30

— enjoint à la SA MESOLIA HABITAT, à Madame [L] [B] et à Monsieur [Y] [B] de conclure sur la qualité à agir ( ou non ) de la SA MESOLIA HABITAT comme au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SA MESOLIA HABITAT agissant en qualité de « mandataire » de la société URBALYS HABITAT a notamment sollicité du présent Tribunal qu’il :

A titre très liminaire

— rejette à titre principal les conclusions notifiées le 30 mai 2025 par Madame [B], soit le jour même de la clôture des débats en violation du principe du contradictoire,

— rejette à titre principal les conclusions notifiées le 28 mai 2025 par Monsieur [B], soit la veille de la clôture en violation du principe du contradictoire,

— ordonne, à titre subsidiaire, le report de la clôture au jour de l’audience de plaidoiries,

A titre liminaire

— déclare la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la société URBALYS HABITAT recevable et bien fondée en ses demandes,

— déclare recevable l’intervention volontaire de la SEM URBALYS HABITAT,

— déboute Madame [L] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— déboute Monsieur [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— déclare irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [B] et à tout le moins infondée

— déboute en conséquence Monsieur [B] de l’ensemble de ses prétentions plus amples et contraires,

Sur le fond

A titre principal

— prononce la résiliation judiciaire du bail en date du 17 mai 2006 à la date du jugement à intervenir en raison des manquements contractuels graves commis par Madame [L] [B],

— ordonne en conséquence l’expulsion de Madame [L] [B] du bien situé à [Localité 3] ainsi que celle de tout occupant du chef de la requise et ce au besoin avec le concours de la force publique,

— condamne Madame [B] à payer à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT la somme de 1329, 66 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 mai 2025 et à parfaire,

— condamne Madame [L] [B] à payer à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer y compris les charges et accessoires à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamne Madame [L] [B] à verser à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT la somme de 10.000 euros correspondant aux sous loyers perçus illicitement à compter du 25 mars 2022,

A titre subsidiaire et si la résiliation judiciaire du bail n’était pas prononcée aux torts de Madame [B] pour violation du contrat

— constate la résiliation du bail acquise de plein droit à compter du 11 avril 2022 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges suivant commandement de payer du 10 mars 2022,

— ordonne l’expulsion des lieux de Madame [L] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et de leurs biens et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamne Madame [B] à payer à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT la somme de 1329, 66 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 19 mai 2025 et à parfaire,

— condamne Madame [L] [B] à payer à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier terme de loyer y compris les charges et accessoires à compter du jour où le bail s’est trouvé résilié jusqu’à la libération effective des lieux,

En tout état de cause et dans le cas où l’intervention volontaire de Monsieur [B] serait déclarée recevable

— dise que le sort des meubles en cas d’expulsion sera régi par les articles L 433 – 1, L 433 – 2 et R 433 – 1 du Code de procédures civiles d’exécution,

— déboute Madame [L] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— déboute Monsieur [Y] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamne Madame [L] [B] à verser à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral qu’elle a subi,

— condamne Madame [L] [B] à verser à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT une indemnité de 6500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Monsieur [Y] [B] à payer à la SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne in solidum Madame [L] [B] et Monsieur [Y] [B] aux entiers dépens de l’instance ( y compris le coût des actes d’huissiers et de procédure assumés par la société SA MESOLIA HABITAT es qualités de mandataire de la SEM URBALYS HABITAT d’un montant global de 623, 99 euros ).

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [L] [B] a notamment sollicité du présent Tribunal qu’il :

— déclare Madame [L] [B] recevable en sa demande pour défaut de qualité à agir,

— ordonne la nullité de l’assignation du 10 août 2022 pour défaut de la qualité à agir de la SA MESOLIA HABITAT,

— ordonne la nullité de l’assignation du 10 août 2022 pour défaut de pouvoir de la SA MESOLIA HABITAT,

— juge en conséquence que l’action initiée par la SA MESOLIA HABITAT est irrecevable,

A titre subsidiaire

— juge qu’il n’y a pas lieu à la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 17 mai 2006,

— déboute en conséquence la SA MESOLIA HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

A titre extrêmement subsidiaire

— suspende les effets de la clause résolutoire et accorde à la défenderesse des délais en application de l’article L 145 – 41 du Code de commerce,

— statue ce que de droit sur les dépens,

A titre reconventionnel

— condamne la SA MESOLIA à la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de droit,

— condamne la SA MESOLIA au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [Y] [B] a notamment sollicité du présent Tribunal qu’il :

— prononce la nullité de l’assignation signifiée le 10 août 2022 à la demande de la société MESOLIA HABITAT pour irrégularité de fond,

A défaut et à titre principal

— déclare recevable et régulière l’intervention volontaire de Monsieur [Y] [B],

— juge que la société MESOLIA n’apporte pas la preuve de manquements graves pouvant justifier la résolution du bail commercial,

— juge que la société MESOLIA n’apporte pas la preuve du jeu d’une clause résolutoire opposable,

— déboute en tout état de cause la société MESOLIA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel et en tout état de cause

— condamne la société MESOLIA à payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de l’abus de droit exercé dans le cadre de la présente procédure à l’encontre de Monsieur [B],

— condamne la société MESOLIA à payer la somme de 5000 euros à Monsieur [B] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dise ce que de droit quant aux dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer aux conclusions susvisées déposées par les parties conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

A la suite de l’ordonnance de clôture, l’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025 et mise en délibéré au 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe par application des dispositions de l’article 460 du Code de procédure civile.

Motifs

1 / Sur les demandes de rejet des conclusions et de rabat de l’ordonnance de clôture présentées par la SA MESOLIA HABITAT

L’article 798 du Code de procédure civile dispose que la clôture de l’instruction, dans les cas prévus aux articles 778, 779, 799 et 800, est prononcée par une ordonnance non motivée qui ne peut être frappée d’aucun recours … / …

L’article 803 du même code dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats par décision du tribunal.

En l’espèce, il résulte de l’audience et des éléments figurant à la procédure que Monsieur [B] a conclu au fond le 28 mai 2025 ( soit deux jours avant la clôture ), que Madame [B] a également conclu au fond le 30 mai 2025 ( soit le jour de la clôture ) et que la SA MESOLIA HABITAT a, quant à elle, conclu en réponse et au fond à la même date.

Il convient, dans un souci de bonne administration de la justice et de respect nécessaire du principe du contradictoire par toutes les parties, d’ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture et d’en fixer la date au 3 juin 2025, jour de l’audience.

2 / Sur l’intervention volontaire de Monsieur [B]

L’article 329 du Code de procédure civile dispose que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

L’article 330 du même code dispose que l’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

Il convient, compte tenu de la nature des demandes au fond présentées par Monsieur [B] à l’encontre de la SA MESOLIA HABITA, de le déclarer recevable en son intervention volontaire.

3 / Sur les exceptions de nullité soulevées par Madame [B] et Monsieur [B] et la fin de non recevoir pour défaut de qualité soulevée d’office

L’article 117 du Code de procédure civile dispose que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :le défaut de capacité d’ester en justice, le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice et le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 125 du même code dispose que les fins de non recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En l’espèce, Madame [B] sollicite notamment du présent tribunal qu’il ordonne la nullité de l’assignation en date du 10 août 2022 pour défaut de qualité à agir de la SA MESOLIA HABITAT et pour défaut de pouvoir de la SA MESOLIA HABITAT tandis que Monsieur [B] sollicite du même tribunal qu’il prononce la nullité de l’assignation signifiée le 10 août 2022 à la demande de la société MESOLIA HABITAT pour irrégularité de fond.

Il convient toutefois de débouter Madame [B] ainsi que Monsieur [B] des exceptions de nullité soulevées à l’encontre de l’assignation introductive d’instance en date du 10 août 2022 « pour défaut de qualité » ( 1 ), « pour défaut de pouvoir » ( 2 ) ou « pour irrégularité de fond » ( 3 ) en ce que ces dernières ne reposent pas sur un fondement juridique adapté, ne peuvent donc, en l’état, prospérer ( 1 et 3 ) ou ne sont pas établies ( 2 ).

Il résulte en revanche de l’audience du 3 juin 2025, des demandes et moyens développés par les parties dans leurs dernières conclusions respectives et des pièces versées aux débats que par acte en date du 14 mai 1979, la commune de [Localité 3] a consenti à la SA HLM DE LA DORDOGNE ( devenue ultérieurement la SA PERIGORDIA HABITAT ) un bail emphytéotique portant sur l’immeuble où se situe le local commercial occupé par Madame [B], que ce contrat de bail a été ultérieurement transféré dans le patrimoine de la société MESOLIA HABITAT par l’effet d’une fusion absorption intervenue au cours du mois de septembre 2014 entre la SA PERIGORDIA HABITAT d’une part et la SA MESOLIA HABITAT d’autre part, que le terme de ce contrat de bail emphytéotique était fixé au 31 décembre 2019 et que par acte en date du 22 décembre 2021, la commune de [Localité 3] ( 24 ) a précisément vendu à la société URBALYS HABITAT l’immeuble susvisé.

Il apparaît ainsi que la société URBALYS HABITAT est la seule propriétaire du local litigieux précisément donné à bail à Madame [B], que par acte en date du 10 août 2022, la SA MESOLIA HABITAT a toutefois fait assigner cette dernière devant le présent Tribunal et que la société URBALYS HABITAT avait manifestement seule qualité à agir pour engager une telle instance.

Aucun élément objectif ne démontrant que la SA MESOLIA HABITAT a bien qualité à agir ou qu’elle interviendrait désormais à l’instance en qualité de « mandataire » de la société URBALYS HABITAT ( ce qui pose une difficulté procédurale manifeste ), il convient de juger irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action engagée le 10 août 2022 par la SA MESOLIA HABITAT à l’encontre de Madame [B] devant le présent tribunal.

4 / Sur l’article 700 du Code de procédure civile, les dépens et les dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 700 du Code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer … à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens … Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée …

L’article 696 du Code de procédure civile dispose notamment que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [B] la totalité des frais et honoraires exposés par elle et non compris dans les dépens : il convient dès lors de condamner la SA MESOLIA HABITAT à lui payer la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il convient toutefois de débouter Madame [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT ( laquelle n’est pas caractérisée ).

Il convient également de débouter Monsieur [B] ( qui est intervenu volontairement à l’instance ) de ses demandes présentées à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure et des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il convient enfin de débouter la SA MESOLIA HABITAT de ses demandes présentées à l’encontre de Madame [B] et de Monsieur [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dommages et intérêts pour préjudice moral.

5 / Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose notamment que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 515 du même code dispose que lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la décision.

En l’espèce, il convient de juger que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Par Ces Motifs

VU notamment les articles 798, 803, 329 et 330, 117, 125 du Code de procédure civile

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture à la date du 3 juin 2025 , jour de l’audience

DECLARE Monsieur [Y] [B] recevable en son intervention volontaire

DEBOUTE Madame [L] [B] et Monsieur [Y] [B] de leurs exceptions de nullité soulevées à l’encontre de l’assignation introductive d’instance en date du 10 août 2022 et délivrée par la SA MESOLIA HABITAT

JUGE irrecevable pour défaut de qualité l’action engagée le 10 août 2022 par la SA MESOLIA HABITAT à l’encontre de Madame [L] [B] devant le présent tribunal

CONDAMNE la SA MESOLIA HABITAT à payer à Madame [L] [B] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance

DEBOUTE Madame [L] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT

DEBOUTE Monsieur [Y] [B] de ses demandes présentée à l’encontre de la SA MESOLIA HABITAT au titre de l’article 700 du Code de procédure et des dommages et intérêts pour procédure abusive

DEBOUTE la SA MESOLIA HABITAT de ses demandes présentées à l’encontre de Madame [L] [B] et de Monsieur [Y] [B] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dommages et intérêts pour préjudice moral

JUGE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit

FAIT ET PRONONCE à Bergerac, l’an deux mille vingt cinq et le deux septembre ; la minute étant signée par Monsieur Stéphane GENICON, Vice président et Madame Pauline BAGUR, Greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT