TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/51534 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4AEM

N° : 11

Assignation du :

16 Février 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 29 avril 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT, société anonyme à Directoire et Conseil de surveillance

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par M^e Marc HOFFMANN, avocat au barreau de PARIS – #C1364

DEFENDERESSE

La société LINDIZAM exerçant sous l’enseigne OKOIN FRAIS société par actions simplifiée

[Adresse 2]

[Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal, M. [Z] [E]

comparant en personne

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte du 19 octobre 2021, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT a donné à bail commercial à la société LINDIZAM, des locaux situés [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 25 octobre 2021, moyennant un loyer en principal de 14.760 euros par an, payable à terme échu, à une fréquence trimestrielle, pour l’activité d’import-export, achat-vente de produit alimentaire, tout produit non réglementé non bazar et autre, sans alcool.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 23 août 2023, à la société LINDIZAM, pour une somme de 20.262,81 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2023 inclus.

Par acte délivré le 16 février 2024, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT a fait assigner la société LINDIZAM devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir :

• “Déclarer la société Batigère en Île-de-France recevable en ses demandes et la déclarer bien fondée ;

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial ;

• Dire que le bail signé est résolu, le cas échéant, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

En conséquence,

• Condamner la société LINDIZAM, exerçant sous l’enseigne OKOIN FRAIS, à payer la société Batigère en Île-de-France la somme de 22.438,43 € au titre des loyers et charges impayés, mois de décembre 2023 inclus, sauf somme à parfaire, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation ;

• Ordonner l’expulsion pure et simple de la société LINDIZAM, exerçant sous l’enseigne OKOIN FRAIS, et de tout biens et tout occupant de son chef, des locaux commerciaux situés [Adresse 2], d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

• Dire et juger que l’huissier requis à l’effet de l’expulsion pourra se faire assister du commissaire de Police et d’un serrurier le cas échéant ;

• Ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société Batigère en Île-de-France aux frais avancés de la société LINDIZAM, exerçant sous l’enseigne OKOIN FRAIS, ;

• Condamner la société LINDIZAM, exerçant sous l’enseigne OKOIN FRAIS, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la société Batigère en Île-de-France, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, de l’acquisition de la clause résolutoire à la parfaite libération des lieux.

• Condamner la société LINDIZAM, exerçant sous l’enseigne OKOIN FRAIS, au paiement d’une somme de 3.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens”.

A l’audience du 25 mars 2024, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus et a fait valoir son accord pour des délais de paiement consistant dans le règlement de la somme de 10.000 euros avant le 29 mars 2024, de six mensualités de 400 euros chacune, auquel cas elle renoncera au recouvrement de la somme de 10.038,43 euros demeurant alors exigible.

La société LINDIZAM, représentée par son président, M. [E] [Z], n’a pas constitué avocat pour l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire. Son représentant légal a confirmé l’accord de règlement convenu entre les parties.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du Code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail stipule en son article XVIII une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer ou d’un complément de dépôt de garantie, ou de toutes sommes quelconques dues en vertu du bail et de ses accessoires, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent.

En faisant délivrer ce commandement, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 20.262,81 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au deuxième trimestre 2023 inclus.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

La société LINDIZAM, représentée par son président, M. [E] [Z], et la bailleresse, représentée par son conseil, ont convenu du règlement de la dette locative au moyen d’un premier acompte de 10.000 euros avant le 29 mars 2024 puis de six mensualités de 400 euros, la bailleresse acceptant de suspendre l’effet de la clause résolutoire et en cas de respect de l’échéancier, de ne pas recouvrer le solde de la dette existante au jour de l’audience soit la somme de 10.038,43 euros.

Au vu de l’accord des parties confirmé à la barre du tribunal, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L.145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Dans cette hypothèse, le concours de la force publique étant accordé, il n’est pas justifié de la nécessité de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société LINDIZAM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

— Sur la demande de provision

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT, l’obligation de la société LINDIZAM au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et frais de commandement au 15 mars 2023 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.438,43 euros (4ème trimestre 2023 inclus, déduction faite des honoraires non justifiés), somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LINDIZAM.

Cette somme sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 23 août 2023 à hauteur de 20.262,81 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

— Sur les autres demandes

La société LINDIZAM, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LINDIZAM ne permet d’écarter la demande de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 800 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 septembre 2023 à minuit ;

Condamnons la société LINDIZAM à payer à la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT :

— la somme provisionnelle de 22.438,43 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés au 15 mars 2024 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023 à hauteur de 20.262,81 euros et à compter de l’assignation pour le solde,

— la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société LINDIZAM se libère de la provision ci-dessus allouée en un premier acompte de 10.000 euros à verser avant le 29 mars 2024, puis 6 mensualités égales et continues d’un montant de 400 euros;

Disons que ces mensualités seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, le 29 de chaque mois et pour la première fois le 29 avril 2024 ;

Disons qu’en cas de respect des termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué et la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT renoncera à recouvrer le solde de la provision pour la somme de 10.038,43 euros ;

Disons qu’à défaut de règlement de l’acompte ou d’une seule mensualité à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la provision restant due sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société LINDIZAM et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 2],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— La société LINDIZAM devra payer mensuellement à la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE devenue BATIGERE HABITAT, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle, une somme égale au montant du loyer mensuel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société LINDIZAM aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait à PARIS, le 29 avril 2024.

Le Greffier,Le Président,

Pascale GARAVELViolette BATY