TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 18 Décembre 2025

Enrôlement : N° RG 25/04114 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GLV

AFFAIRE : S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LES ROSIERS 21 TRAVERSE DES ROSIERS 13014 MARSEILLE ( la SELARL TATARIAN JOUREAU)

C/ S.C.I. SCI KALAU ()

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 18 Décembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES ROSIERS situé 21 Traverse des Rosier 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice le CABINET BPY IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 951 164 938, dont le siège social est sis 10 rue Breteuil 13001 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Yvette TATARIAN de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La SCI KALAU, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 914 242 268, dont le siège social est sis 12 avenue Lavoisier 13470 CARNOUX EN PROVENCE, et actuellement 4 rue Emile GIMELLI 83000 TOULON, prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KALAU est propriétaire de trois appartements au sein de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS sis 21 traverse des Rosiers – 13014 MARSEILLE, soumis au régime de la copropriété.

Le 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de payer la somme de 10.817,10 euros euros au titre des charges de copropriété et frais impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI KALAU devant le tribunal judiciaire de Marseille au visa des articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, aux fins de :

— CONSTATER la défaillance de la SCI KALAU dans le paiement des charges de copropriété

— CONDAMNER la SCI KALAU à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 16.617,69€ décompte arrêté au 1er avril 2025 avec intérêts de droit à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 6.808,75 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

— CONDAMNER la SCI KALAU à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive,

— CONDAMNER la SCI KALAU à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ROSIERS la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI KALAU aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instance a été enrôlée sous le numéro RG 25/04114.

L’assignation destinée à la SCI KALAU a été signifiée à domicile selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 16 juin 2015

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 2 octobre 2015.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2015.

MOTIFS

La décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande au titre des charges impayées et frais nécessaires au recouvrement de la créance

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite aux termes de son assignation le paiement d’une somme de 16.617,69 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, arrêtés au 1er avril 2025.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, la matrice cadastrale, le règlement de copropriété, le décompte de charges au 1er avril 2025, les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété des années 2023 et 2024 et les attestations de non-recours de ces assemblées, les grands livres des années 2022 et 2023, les appels de fonds du 22/10/2023 au 20/12/2024, le contrat de syndic ainsi que le commandement de payer du 16 juillet 2024 et la mise en demeure du 25 novembre 2024.

Concernant les charges, il résulte du décompte que les sommes réclamées sont relatives aux charges des exercices 2021, 2023, 2024 et 2025. Le caractère exigible de ces charges est établi par les procès-verbaux des assemblées générales produits qui ont approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023 et voté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025. Il est démontré que les assemblées générales de 2021 et 2023 approuvant les comptes n’ont pas été contestées. Ces charges sont donc exigibles.

S’agissant par ailleurs des frais nécessaires au recouvrement de la créance, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose de multiplier les relances, les mises en demeure et les commandements de payer.

Il convient par ailleurs de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les honoraires dits de « mise en demeure », de « dossier transmis à l’auxiliaire de justice », de « suivi de dossier avocat » ou de « suivi de contentieux » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de 2ème relance, les frais relatifs au 2ème commandement de payer de 2023, ainsi que les honoraires de mise en demeure, de suivi de contentieux ou de remise de dossiers à avocat, pour un montant total de 1.996 euros.

La SCI KALAU sera donc condamnée à payer la somme de 14.621,69 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance dus au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 (date du commandement de payer) sur la somme de 6.808,75 euros, et à compter du 8 avril 2025 (date de l’assignation) pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice autre que celui déjà indemnisé, alors qu’il n’est pas démontré que la SCI KALAU ne paierait pas ses charges de manière récurrente et qu’il résulte par ailleurs du décompte qu’elle a commencé à réduire sa dette en opérant un versement en mars 2025.

Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI KALAU, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI KALAU sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI KALAU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ROSIERS sis 21 traverse des Rosiers 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CABINET BPY IMMOBILIER, la somme de 14.621,69 euros au titre des charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance dus au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024 sur la somme de 6.808,75 euros, et à compter du 8 avril 2025 pour le surplus.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ROSIERS sis 21 traverse des Rosiers 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CABINET BPY IMMOBILIER, du surplus de sa demande ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ROSIERS sis 21 traverse des Rosiers 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CABINET BPY IMMOBILIER, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI KALAU aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI KALAU à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ROSIERS sis 21 traverse des Rosiers 13014 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la société CABINET BPY IMMOBILIER, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le dix huit décembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT