TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02799 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBZ3

Minute : 24/01124

PMM

Société SAS 3C LIEGEARD

Représentant : M^e Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 342

C/

Monsieur [P] [F] [M]

Madame [W] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Olivier BOHBOT

Copie délivrée à :

M [P] [F] [M]

Mme [W] [D]

Le Préfet de la Seine Saint Denis

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT-CINQ JUIN DEUX MILLE VINGT-QUATRE ;

par Madame Nadine SPIRY, en qualité de juge des contentieux de la protection

Assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 25 Avril 2024

tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Mylène PARFAITE-MARNY, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société SAS 3C LIEGEARD, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier BOHBOT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [F] [M], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [W] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 27 avril 2022, la S.A.S 3C LIEGEARD a donné à bail à Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel initial de 746,15 € et 115,00 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S 3C LIEGEARD a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, la S.A.S 3C LIEGEARD a ensuite fait assigner Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 25 avril 2024, la S.A.S 3C LIEGEARD – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, la S.A.S 3C LIEGEARD demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, la S.A.S 3C LIEGEARD demande au tribunal de :

condamner solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 10 571,08 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin le concours de la force publique ; condamner solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] aux dépens le tout.

La S.A.S 3C LIEGEARD est opposée à l’octroi de tout délai de paiement.

La S.A.S 3C LIEGEARD précise que le dernier règlement a été effectué le 29 août 2023.

Monsieur [P] [F] [M] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Il propose de verser 293 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Il souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [P] [F] [M] indique qu’il travaille et perçoit un revenu de 1. 600 euros tandis que Madame [W] [D] touche 1. 700 euros. Il ajoute qu’ils n’ont pas d’enfants à charge. Il expose vivre seul dans l’appartement et n’avoir utilisé le nom de Madame [W] [D] que pour la conclusion du bail.

Selon lui, il a rencontré des difficultés personnelles l’ayant affecté mentalement et est suivi par l’assistante sociale de son lieu de travail.

Il demande à bénéficier de 6 mois de délais pour quitter les lieux.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [P] [F] [M], comparaît, alors que ce n’est pas le cas de Madame [W] [D], assignée à étude, de sorte que la décision est réputée contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 9 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S 3C LIEGEARD justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En effet, le contrat de bail a été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi KASBARIAN du 27 juillet 2023 modifiant la loi du 6 juillet 1989 et un délai de deux mois est mentionné dans ledit contrat. En outre, ce délai est plus favorable au locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, relevant de l’ordre public de protection, dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023.

Le bail conclu le 27 avril 2022 contient une clause résolutoire (paragraphe 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2023, pour la somme en principal de 2 623,61 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.

Le contrat de bail est donc résilié au 27 septembre 2023 et Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] sont donc désormais occupants sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.A.S 3C LIEGEARD, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D].

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.A.S 3C LIEGEARD produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] restent devoir la somme de 10 571,08 € à la date du 17 avril 2024.

Monsieur [P] [F] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Le bail contient une clause de solidarité (paragraphe 7) entre les locataires.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 10. 571,08 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 623,61 € à compter du commandement de payer (26 juillet 2023) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En l’absence de reprise du paiement du loyer intégral par les défendeurs avant l’audience et vu l’opposition du bailleur, il convient de rejeter la demande de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’octroi de délais de paiement formulées par Monsieur [P] [F] [M].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 septembre 2023, Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS POUR QUITTER LES LIEUX

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

L’article L. 412-4 du même code dispose que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés » .

En l’espèce, Monsieur [P] [F] [M], indique à l’audience avoir un emploi mais avoir connu des difficultés de santé, ce qui explique sa dette.

Dans ces conditions, il est manifeste que le relogement de Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] ne peut avoir lieu dans des conditions normale. Un délai de trois mois pour quitter les lieux leur sera accordé.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D], parties perdantes, supporteront la charge des dépens solidairement, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S 3C LIEGEARD, Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la S.A.S 3C LIEGEARD aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2022 entre la S.A.S 3C LIEGEARD et Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] à verser à la S.A.S 3C LIEGEARD la somme de 10 571,08 € (décompte arrêté au17 avril 2024, incluant le mois d’avril 2024), correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 2 623,61 € à compter du 26 juillet 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] à verser à la S.A.S 3C LIEGEARD une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande de délais de paiements suspensifs des effets de la clause résolutoire formulée par Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] ;

ACCORDE à Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] un délai de trois mois pour quitter les lieux, courant à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés à l’issue de ce délai ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S 3C LIEGEARD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] à verser à la S.A.S 3C LIEGEARD une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [F] [M] et Madame [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 25 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,