TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2025

N° RG 25/01422 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6GWY

PARTIES :

DEMANDERESSE

[Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Sarah GONZALES, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

APM AYAD PROMO MEDITERRANEE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mai 2004, la SCI DIA a donné à bail commercial à la société AYAD PROMO MEDITERRANEE (APM) des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15.550 euros hors taxes.

Le bail commercial a pris effet au 1er mai 2004 pour une durée de 9 ans.

Par avenant non daté mais signé par les parties, le bail a été renouvelé à effet du 1er mai 2013 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel de 27.000 euros, charges comprises et hors impôt foncier.

Par acte notarié en date du 14 décembre 2023, la SCI DIA aurait cédé l’immeuble sis [Adresse 1] à l'[Adresse 6] (EPF PACA).

Toutefois, par exploit de commissaire de justice du 03 mai 2024, la SCI DIA a assigné l'[Adresse 6] (EPF PACA) devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins notamment d’annulation de la vente passée le 14 décembre 2023. L’affaire sera appelée à l’audience de mise en état du 12 mars 2026.

L’EPF PACA s’est plaint de loyers demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2024, l’EPF PACA a fait délivrer un commandement de payer à la SARL AYAD-PROMO-MEDITERRANEE (APM) pour une somme de 8.853,27 euros en principal.

Par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2024, l’EPF PACA a fait délivrer un second commandement de payerla somme de 35.413,08 euros en principal visant la clause résolutoire à la SARL APM, avec sommation d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance et de cesser l’activité de relais colis.

La SARL APM a entendu contester ledit commandement de payer et a fait assigner l’EPF PACA devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE à l’audience du 22 septembre 2025, par exploit de commissaire de justice du 18 mars 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 14 avril 2025, l’EPF PACA a fait assigner la SARL APM, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 13 juin 2025, aux fins de :

Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 1er mai 2004 consenti à la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE portant sur les locaux sis [Adresse 2], est acquise ; Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail ; Ordonner l’expulsion immédiate de la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE, de tous occupants de son chef et de leurs biens, des locaux susvisés, avec, au besoin, le concours de la force publique, Ordonner, à défaut de ce faire, le concours de la force publique afin de faire exécuter la décision de justice à intervenir ; Autoriser l'[Adresse 5], si besoin est, à recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leurs biens ; Condamner la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE, à titre provisionnel, à payer à l'[Adresse 5] les sommes suivantes : La somme de 44.266,35 euros correspondant aux impayés de loyers et de charges au 10 mars 2025 ;La somme de 2.951,09 euros, correspondant au dernier loyer charges comprises, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à justification de la libération effective des lieux ; La somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 et, après deux renvois, a été retenue à l’audience du 17 octobre 2025, l’EPF PACA, par l’intermédiaire de son conseil, demandant au tribunal de :

Au principal :

Constater que la clause résolutoire contenue au bail commercial en date du 1er mai 2004 consenti à la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE portant sur les locaux sis [Adresse 2], est acquise ; Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail ; Ordonner l’expulsion immédiate de la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE, de tous occupants de son chef et de leurs biens, des locaux susvisés, avec, au besoin, le concours de la force publique ;Ordonner, à défaut de ce faire, le concours de la force publique afin de faire exécuter la décision de justice à intervenir ; Autoriser l'[Adresse 5], si besoin est, à recourir aux matériels nécessaires à l’exécution de l’ordonnance à intervenir et notamment à tous dépanneurs, déménageurs ou professionnels nécessaires à la réalisation pratique de l’expulsion des occupants de leur personne et de leurs biens ; Condamner la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE, à titre provisionnel, à payer à l'[Adresse 5] les sommes suivantes : La somme de 56.070,71 euros correspondant aux impayés de loyers et de charges au 22 juillet 2025 ;La somme de 2.951,09 euros, correspondant au dernier loyer charges comprises, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à justification de la libération effective des lieux ; A titre subsidiaire, si le Juge des référés considérait que ces demandes se heurtaient à une contestation sérieuse :

Ordonner la consignation à la Caisse des dépôts et consignations, par la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE, de la somme de 56.070,71 euros correspondant à la dette de loyers et de charges au 22 juillet 2025, ainsi que la somme mensuelle de 2.951,09 euros ;Ordonner à la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE de justifier mensuellement à l'[Adresse 5] de la consignation des sommes ; Ordonner que ces sommes seront libérées au profit de l’Etablissement Public Foncier Provence-Alpes-Côte d’Azur sur présentation d’un jugement confirmant sa qualité de propriétaire des locaux donnés à bail à la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE ; En tout état de cause :

Condamner la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE à payer à l'[Adresse 5] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société APM AYAD PROMO MEDITERRANEE aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions, la SARL APM, par l’intermédiaire de son avocat, demande au juge de :

Débouter l’EPF PACA de sa demande, Se déclarer incompétent en raison de la contestation sérieuse soulevée, Autoriser la mise sous séquestre des loyers dus pour l’exploitation du fonds de commerce, Condamner l’EPF PACA au paiement de la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 29 avril 2024, puis un second le 23 décembre 2024.

Pour autant, ce dernier fait l’objet d’une procédure en contestation du commandement de payer des loyers commerciaux devant le juge du fond.

Par ailleurs, et en l’état de la procédure de contestation de l’acte de vente conclu entre la SCI DIA et l’EPF PACA, actuellement pendante devant le juge du fond du tribunal judiciaire de MARSEILLE, il existe une contestation sérieuse sur l’identité du propriétaire des locaux donné à bail.

L’analyse de ces prétentions excède la compétence du juge des référés et relève de la compétence du juge du fond.

En conséquence, la demande de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes d’expulsion et de provisions se heurtent à une contestation sérieuse et il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de consignation et de mise sous séquestre

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que la SCI DIA a versé les loyers qu’elle a perçu depuis la cession des locaux donné à bail sur le compte CARPA n°51738909300 le 16 mai 2025 pour un montant de 38.997,28 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé CARPA de ce même compte que, depuis le 05 mai 2025, la SARL APM y verse les loyers dus pour un montant de 2.951,09 euros par mois.

Eu égard à l’ensemble des éléments précités et aux procédures pendantes devant le juge du fond concernant la contestation de l’acte de vente portant sur les locaux donnés à bail et la contestation du commandement de payer délivré le 23 décembre 2024 par l’EPF PACA à la SARL APM, il conviendra d’ordonner le maintien sous séquestre des sommes d’ores et déjà versées sur le compte CARPA n°51738909300 et le versement des loyers dus à compter du 1er octobre 2025 sur ce même compte CARPA, étant précisé que ces sommes seront séquestrées jusqu’à soit une demande commune des parties de libération des fonds auprès du séquestre, soit une décision de justice statuant sur l’attribution de ces fonds.

La demande de l’EPF PACA tendant à ce que la somme de 56.070,71 euros soit consignée à la Caisse des dépôts et consignations sera rejetée en l’état de la contestation des sommes dues par la société locataire.

La demande de l’EPF PACA tendant à ce que la SARL APM lui justifie mensuellement de la consignation de ces sommes sera rejetée. Il appartiendra à l’EPF PACA de s’enquérir de l’évolution du solde du compte de séquestre.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, il n’y a pas lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les entiers dépens seront laissés à la charge de l’EPF PACA.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail commercial et les demandes subséquentes d’expulsion et de provisions formulées par l'[Adresse 6] (EPF PACA) ;

ORDONNONS le maintien sous séquestre des sommes déjà versées sur le compte CARPA n°51738909300 et la mise sous séquestre des loyers dus par la SARL AYAD-PROMO-MEDITERRANEE (APM) à compter du 1er octobre 2025 sur le même compte ;

DISONS que les fonds seront libérés soit sur demande commune des parties adressée directement au séquestre, soit suivant une décision de justice statuant sur l’attribution de ces fonds ;

REJETONS la demande de l'[Adresse 6] (EPF PACA) tendant à ce que la somme de 56.070,71 euros soit consignée à la Caisse des dépôts et consignations ;

REJETONS la demande de l'[Adresse 6] (EPF PACA) tendant à ce que la SARL APM lui justifie mensuellement de la consignation des sommes ;

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS la charge des entiers dépens à l'[Adresse 6] (EPF PACA) ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 12 Décembre 2025

À

— M^e Sarah GONZALES

— M^e Frédéric ASDIGHIKIAN