MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 25 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/02952 – N° Portalis DB3T-W-B7H-UHOK

AFFAIRE : [N] [K] [D] C/ Société PV CP CITY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 1] – BELGIQUE

représenté par M^e Bertrand DE CAMPREDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0097

DEFENDERESSE

S.A.S. PV CP CITY, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jérémy GOLDBLUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0008

Clôture prononcée le : 12 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 13 janvier 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 25 mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 25 mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 février 2008, M. [U] [D] a acquis deux lots immobiliers au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5]. Par acte sous seing privé du 12 mars 2008, M. [U] [D] a donné à bail commercial ses biens à la société LAMY RESIDENCE, ledit bail prenant effet le 1er septembre 2008 et arrivant à terme le 31 août 2017, lesdits baux ayant été renouvelés suivant avenant du 20 octobre 2018 à compter du 30 septembre 2018 pour s’achever le 30 septembre 2027.

La société PV-CP CITY est venue aux droits de la société LAMY RESIDENCES à compter du 15 juin 2011. Les baux conclus par M. [U] [D] ont été transférés à la société PV-CP CITY.

Suivant assignation délivrée le 25 avril 2023, M. [U] [D] a attrait PV-CP CITY devant le tribunal judiciaire de Créteil en résiliation judiciaire des contrats de bail et en paiement de la somme de 19 692,59 euros au titre des loyers.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2024, M. [U] [D] demande à la juridiction, au visa des articles 1108, 1116, 1134 ancien, 1228, 1231-1, 1709 et 1728 du code civil, des articles L.145-4, L.145-14, L.145-15, L.145-17 et L.145-41 du code de commerce, de l’article L.321-3 du code de tourisme ainsi que des articles L.131-1 et R.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :

« JUGER que Monsieur [U] [D] est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit :

PRONONCER la résiliation judiciaire des deux baux commerciaux signés le 13 mai 2008 entre Monsieur [U] [D] et la société LAMY RESIDENCES et repris par la société PV-CP CITY à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,

En conséquence,

CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de 19.692,59 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

ORDONNER l’expulsion de la société PV-CP CITY et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à Monsieur [U] [D],

Ceci sous astreinte de 500 € TTC par jour de retard,

ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,

CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [U] [D], la somme de 5.000,00 € en réparation du préjudice qu’elle a subi en raison des manquements contractuels de la société PV-CP CITY,

CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [U] [D], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens,

DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir »

M. [U] [D] soutient que :

la société PV-CP CITY a cessé brutalement de régler ses loyers et ses charges depuis 2020 alors que M. [U] [D] a souscrit des emprunts bancaires pour financer l’acquisition de ses biens, dont les échéances devaient être remboursées grâce aux loyers perçus au titre des baux. Ainsi, M. [U] [D] continue à régler les échéances des emprunts sans percevoir les loyers qui permettaient de financer l’acquisition des lots immobiliers donnés à bail. Le motif invoqué par le preneur pour justifier le non-paiement des loyers n’est pas fondé en ce qu’il prétend avoir été contraint de fermer la résidence entre le 14 mars et le 1er juin 2020 alors que les résidences de tourisme n’appartenaient pas aux catégories visées par les fermetures administratives. En outre, la société PV-CP CITY n’est pas fondée à alléguer la perte ou la destruction partielle de la chose louée en ce que ce motif a été jugé inopérant par la Cour de cassation dans le cas des mesures prises pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 en jugeant que ces mesures n’étant pas imputables aux bailleurs, ceux-ci ne peuvent se voir reprocher un manquement à leur obligation de délivrance ;la société PV-CP CITY a manqué à son obligation d’exécuter de bonne foi les contrats de bail conclus avec M. [U] [D] en décidant unilatéralement, à partir du mois de mars 2020, de ne plus s’acquitter de tout ou partie des loyers dus. Ainsi, sur la période du 14 mars au 2 juin 2020, la société PV-CP CITY a appliqué unilatéralement une franchise de loyer et pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021, le preneur a suspendu le paiement de la totalité des loyers. En outre, en octobre 2020, la société PV-CP CITY a adressé aux bailleurs un avenant aux contrats de bail portant sur l’extinction des loyers dus du 15 mars au 2 juin 2020, sans recueillir au préalable l’accord des bailleurs concernés, en abusant de sa qualité de professionnel de l’immobilier. La société PV-CP CITY n’est pas fondée, pour justifier le non-paiement des loyers, à se prévaloir de la procédure de conciliation, laquelle n’a pas suspendu l’obligation de régler les loyers. De plus, le preneur, qui prétend avoir rencontré des difficultés financières en raison de la crise sanitaire, n’a pas présenté de justificatifs et ne s’est pas rapproché des bailleurs pour leur demander un report du paiement des loyers. ;en raison des manquements graves de la société PV-CP CITY à ses obligations contractuelles, M. [U] [D] est fondé à demander la résiliation judiciaire des contrats de bail et l’expulsion du preneur des lieux loués ;en raison des loyers impayés, M. [U] [D] a rencontré des difficultés financières, car le bailleur a continué de régler les échéances des emprunts bancaires souscrire pour acquérir les biens alors que l’opération devait être financée par le versement des loyers. Ainsi, il a subi un préjudice d’anxiété et financier en raison de la déloyauté contractuelle de la société PV-CP CITY.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 mai 2024, la société PV-CP CITY demande à la juridiction, au visa des articles 1719, 1722 et 1219 du code civil, de :

« A titre principal,

DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers,

DÉBOUTER le demandeur de sa demande de résiliation des Baux et de ses demandes aux fins d’expulsion de la société locataire et de paiement d’une indemnité d’occupation en l’absence de manquements graves de la société PV-CP CITY à ses obligations,

A titre subsidiaire,

DEBOUTER M. [D] de sa demande tendant à réputer non écrite l’avenant au bail

En tout état de cause,

DEBOUTER M. [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV-CP CITY,

CONDAMNER M. [D] à verser à la société PV-CP CITY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

La société PV-CP CITY soutient que :

elle a réglé le 15 mars 2024 les sommes retenues au titre de la crise sanitaire, mentionnées sur les factures sous la forme « Avoir sur le loyer Covid » ;les mesures gouvernementales adoptées pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 a imposé la fermeture des résidences de tourisme exploitée par la société PV-CP CITY en ce qu’elles imposaient l’interdiction de recevoir du public. Les mesures ont visé également les équipements se trouvant dans les espaces communs des résidences de tourismes, lesquels sont indissociables de l’offre proposée dans les résidences de tourisme exploitées par la société PV-CP CITY. Ainsi, le preneur a été contraint de fermer entre le 21 mars et le 13 juin 2020, puis du 30 novembre 2020 jusqu’au 9 juin 2021. Dès lors, les mesures d’interdiction de la réception du public et d’accès de la clientèle aux équipements ont rendu les locaux loués impropres à leur destination contractuelle, caractérisant une perte partielle de la chose louée justifiant la suspension de l’obligation de payer les loyers ;la société PV-CP CITY allègue qu’elle est fondée à suspendre le paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution en ce que le bailleur a manqué à son obligation contractuelle de délivrance de la chose louée et de jouissance paisible du fait des mesures gouvernementales adoptées pour lutter contre l’épidémie de Covid-19 ;M. [U] [D] n’est pas fondé à demander la résiliation judiciaire des contrats de bail dès lors que les manquements de la société PV-CP CITY à son obligation contractuelle de payer les loyers pour la période 2020/2021 ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Ces manquements résultent des circonstances extraordinaires liées à la crise sanitaire. Celle-ci a gravement porté atteinte à l’activité du preneur qui a subi d’importantes pertes financières en 2020 et en 2021 de sorte qu’il était dans l’incapacité de régler les loyers dus pendant cette période, sans un aménagement. En outre, le président du tribunal de commerce de Paris a, par une ordonnance du 2 février 2021, prononcé l’ouverture d’une procédure de conciliation au bénéfice du Groupe PVCP, auquel appartient la société PV-CP CITY. Dans le cadre de cette procédure de conciliation, le Groupe PVCP a décidé de suspendre provisoirement le paiement des loyers, puis trois propositions d’avenants destinés à aménager le montant des loyers affectés par la crise sanitaire ont été adressés aux bailleurs, lesquels ont consenti à abandonner 5 mois de loyers, ce qui a permis à la société PV-CP CITY d’échapper à une procédure de sauvegarde ;M. [U] [D] n’est pas fondé à demander la nullité du contrat de bail en jugeant qu’il s’agit d’un contrat d’adhésion et de réputer non-écrit l’avenant en ce que ce moyen n’est pas détaillé par une démonstration.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour manquements contractuels

Selon les articles 1103 et 1728 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et le preneur est tenu de deux obligations principales, soit d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, les baux liant les parties conclus le 12 mars 2008 ont été renouvelée le 20 octobre 2018 aux causes et conditions du bail expiré à l’exception du montant du loyer, comme il l’est admis en l’absence de stipulations contraires et comme il l’est au demeurant expressément stipulé dans l’acte de renouvellement qui précise que “toutes les autres clauses du bail demeurent inchangées.”

L’article 6 du bail relatif au LOYER du bail commercial dispose que :

«  le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 3590 euros HT TVA en sus payable par trimestre civil échu ».

Or, il n’est pas contesté que les loyers n’ont pas été réglés sur la période du 14 mars 2020 au 31 aout 2021 en suite de :

— Une franchise des loyers unilatérale par PV CP CITY sur la période du 14 mars au 2 juin 2020

— Une suspension totale des loyers sur la période du 1 er septembre 2020 au 31 août 2021.

Confirmant ce non paiement dans les délais et ce pendant la période Covid, la défenderesse justifie d’ailleurs du paiement desdites sommes le 15 mars 2024 soit au cours de la présente instance et plus de 4 ans après le terme échu.

La demande de résiliation est donc fondée.

— Sur le moyen tiré de la perte de la chose

L’article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Il est admis que la destruction de la chose louée peut être matérielle ou juridique dès lors, dans ce cas, le preneur ne peut plus user du bien selon sa destination ce de façon définitive. De même, la perte peut être totale ou partielle, s’agissant de toutes circonstances pouvant en diminuer sensiblement l’usage ou en limiter la jouissance. Cependant, contrairement à ce que soutient le preneur, dans cette dernière hypothèse, bien que partielle la perte subie est irréversible.

Or, tel n’est pas le cas des conséquences des mesures administratives précitées, lesquelles ont été limitées dans le temps, comme jugé par la Cour de cassation aux termes de trois arrêts rendus le 30 juin 2022.

Ainsi contrairement à ce que soutient PV CP CITY, qui ne présente aucun élément nouveau de nature à permettre une nouvelle interprétation jurisprudentielle, elle n’est pas fondée à solliciter la suspension de son obligation de paiement, de ce chef.

En définitive, les manquements de la société PV-CP CITY étant ainsi constatés et le moyen tiré de la perte de la chose ne prospérant pas, il y a lieu d’étudier la gravité des manquements caractérisés.

— Sur le moyen tiré de la gravité des manquements

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, il échet de constater que l’activité du preneur entrait bien dans le cadre de l’arrêté du 15 mars 2020 ce qui l’a alors poussé à cesser de recevoir du public au cours du premier confinement dans les locaux loués. De plus, l’activité touristique a également été impactée par les nouvelles mesures prises à la fin de l’été 2020 ayant causé la fermeture des espaces dédiés aux activités de restauration, de débits de boisson ainsi que celle des établissements sportifs, ces mesures de police étant bien indépendantes de la volonté de la société PV-CP City, et ayant largement influé sur les profits réalisés par elle comme le démontrent la chute du taux d’occupation de la résidence et l’évolution des résultats du [4] versés au dossier.

Par ailleurs, l’ouverture d’une procédure de conciliation devant le tribunal de commerce de Paris montre la détermination propre au preneur de trouver des solutions amiables pour que soient remplies ses obligations, le preneur étant dans l’incapacité de régler ces loyers si aucun aménagement était effectué à l’époque de la délivrance du commandement de payer.

Si depuis lors, la situation financière du groupe s’est améliorée, il n’en demeure pas moins qu’en raison de la crise sanitaire liée au Covid-19 et l’incidence qu’elle a eu sur l’activité commerciale exploitée par la société PV-CP City, cette dernière n’était pas dans la capacité de régler les loyers litigieux au jour de leur exigibilité.

En conséquence, même si aujourd’hui et depuis le 15 mars 2024 les loyers échus pendant la crise du Covid ont été réglés, la société PV-CP City aurait pu bénéficier de délais de paiement si elle les avait demandés avant de rembourser sa dette locative, conduisant ainsi à ne pas caractériser des manquement suffisamment graves pour entrainer le prononcé de la résiliation.

Aussi, M. [U] [D] sera débouté de ses demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail, à l’expulsion de la société PV-CP City et de tous occupants de son chef, et à sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers

Seule la défenderesse produit un décompte locatif, le demandeur produisant une dette de 29468,01 euros en septembre 2022 par le biais de la reproduction partielle d’un tableur excel, sollicitant au final dans ses dernières écritures le paiement de la somme de 19.692,59 €. M. [U] [D] reconnaît d’ailleurs dans ses conclusions que le 18 février 2024, la société PV-CP CITY s’est acquittée partiellement de sa dette, à hauteur de 9.775,42 € pour les deux baux détenus par Monsieur [D].

Dès lors, si la défenderesse justifie du paiement de la somme de 14363,82 euros par la production des 4 avis de paiement du 15 mars 2024 pour les lot 0122-02, 0143-02, 0129-02 et 0207-02 et les loyers dus pendant la période covid, elle sera condamnée à payer la différence soit la somme de 5328,77 euros qui n’apparait pas contestée.

Sur la demande d’indemnisation de son préjudice par M. [U] [D]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [U] [D] invoque un préjudice d’anxiété découlant du non paiement des loyers qui lui a crée des difficultés financières.

Il est constant que les sommes dues ont été payées avec un retard de plus de 4 ans et ce de manière partielle, ce qui a incontestablement entraîné des difficultés financières.

L’article 1218 du code civil énonce que « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. »

En l’espèce, la survenue de la crise sanitaire en cours d’exécution du contrat n’était, par hypothèse, prévisible ni par la bailleresse, débitrice de l’obligation de délivrance, ni par la preneuse, débitrice de l’obligation de paiement, et ses effets ont été limités dans le temps pour la preneuse concernant la période de fermeture administratives.

Ce moyen sera donc écarté.

Aussi, il convient d’accorder à M. [U] [D] la somme de 2500 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les autres mesures

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la société PV-CP CITY aux entiers dépens.

Il y a lieu en outre de condamner la société PV-CP CITY à payer à M. [U] [D] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONDAMNE la société PV-CP CITY à payer à M. [U] [D] la somme de 5328,77 euros au titre des loyers et charges impayés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE la société PV-CP CITY à payer à M. [U] [D] la somme de 2500 euros au titre du préjudice d’anxiété ;

DEBOUTE M. [U] [D] de sa demande de résiliation judiciaire et demandes subséquentes ;

REJETTE l’ensemble des autres demandes ;

CONDAMNE la société PV-CP CITY aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société PV-CP CITY à payer à M. [U] [D] la somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 3], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT CINQ MARS

LE GREFFIER LE PRESIDENT