TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/14030 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4MDA

Minute :

S.A. [O]

Représentant : l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [E] [R]

Madame [S] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés

Copie délivrée à :

Monsieur [E] [R]

Madame [S] [A]

Le 18 avril 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 16 avril 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 23 février 2026 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

[O], S.A. D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 5]

Madame [S] [A], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, [O] SA a fait signifier à M. [E] [R] et Mme [S] [A] une sommation de payer pour un montant de 4184,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, se prévalant d’un bail verbal à prise d’effet au 23 juin 2024 entre [O] SA d’une part, et M. [E] [R] et Mme [S] [A] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 6] à [Localité 2].

Par lettre reçue le 17 mars 2025, [O] SA a saisi la Caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2025, [O] SA a fait assigner M. [E] [R] et Mme [S] [A] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :

«  Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

«  Ordonner l’expulsion de M. [E] [R] et Mme [S] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  Dire que le sort des meubles sera réglé par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

«  Condamner solidairement M. [E] [R] et Mme [S] [A] au paiement des sommes suivantes :

o La somme de 4430,22 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2025,

o Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o La somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o Les dépens en ce compris le coût de la sommation de payer et de l’assignation.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-[Localité 4] le 28 novembre 2025.

À l’audience du 23 février 2026, [O] SA, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4008,71 euros arrêtée au 12 février 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus. Elle évoque une reprise de paiement des loyers antérieurs, dont la somme de 860 euros en janvier 2026.

[O] SA soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, en l’absence de réaction à la sommation de payer délivrée le 4 juin 2025.

M. [E] [R] et Mme [S] [A], régulièrement assignés à l’étude du commissaire de justice selon les dispositions de l’article 656 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [E] [R] et Mme [S] [A] assignés à l’étude du commissaire de justice, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [E] [R] et Mme [S] [A]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par [O] SA le 17 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [O] SA aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 4008,71 euros selon décompte au 12 février 2026.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers depuis le mois de septembre 2025 et notamment plusieurs règlements supérieurs au montant du loyer mensuel (1600 euros en octobre 2025, 1100 euros en novembre 2025, 1170 euros en décembre 2025). En outre, des frais ont été irrégulièrement imputés pour une somme de 384,52 euros, ce qui ramène la dette à la somme de 3624,19 euros, soit environ le montant de 3 échéances.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les conditions du prononcé de la résiliation judiciaire ne sont pas réunies et le manquement contractuel n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la sanction qu’est la résiliation du contrat.

Il convient de rejeter la demande de résiliation judiciaire du bail et la demande d’expulsion ; qu’il n’y a en outre pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation ou de statuer sur le sort des meubles.

C. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 mars 2025, du commandement de payer délivré le 4 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 février 2026 que [O] SA rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 384,52 euros imputée pour des frais les 31 juillet et 31 décembre 2025.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, ou de démonstration d’une union légale, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

En conséquence, il convient de condamner M. [E] [R] et Mme [S] [A] à payer à [O] SA la somme de 3624,19 euros, au titre des sommes dues au 12 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juin 2025.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [E] [R] et Mme [S] [A] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de la sommation de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de [O] SA les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 23 juin 2024 entre [O] SA d’une part, et M. [E] [R] et Mme [S] [A] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7],

REJETTE les demandes d’expulsion, de fixation du sort des meubles et de fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation,

CONDAMNE M. [E] [R] et Mme [S] [A] à payer à [O] SA la somme de 3624,19 euros, au titre des sommes dues au 12 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 juin 2025,

CONDAMNE in solidum M. [E] [R] et Mme [S] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE [O] SA de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE