TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 17 Octobre 2025

N° RG 25/01472 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6HDQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

COMMERCES DE LA REPUBLIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

S.A.S TOIT & MOI

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

toutes deux représentées par Maître Grégory MANENTI de la SELARL SELARL MANENTI & CO, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er mars 2023, la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a donné à bail commercial à Monsieur [Y] [L] [S] et Madame [B] [F], agissant respectivement en qualité de président et directeur général de la SAS [Adresse 4] en formation, des locaux commerciaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer comportant une partie variable proportionnelle au chiffre d’affaires au-delà de 660.000 euros et une partie fixe indexée d’un montant annuel de 40.000 euros hors taxes et hors charges, étant précisé que le loyer annuel net de tous impôts, taxes, charges et honoraires devait être progressif au cours des deux premières années pour un montant de 24.000 euros hors taxes et hors charges pour chacune des années, le montant étant indexé conformément aux stipulations du bail et qu’une franchise de loyer devait s’appliquer sur les quatre premiers mois suivant la date de prise d’effet du bail.

Par acte sous seing privé du 27 février 2023, la SAS TOIT & MOI s’est portée caution solidaire et indivisible de l’ensemble des engagements et/ou obligations souscrits par le preneur aux termes du bail pour la durée du bail et de ses éventuelles prorogations.

Par exploit de commissaire de justice du 12 février 2025, la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SAS [Adresse 4], pour une somme de 49.445,12 euros en principal.

Par exploits de commissaire de justice des 8 et 9 avril 2025, la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a fait assigner la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 13 juin 2025, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2025 ;Ordonner la libération des locaux commerciaux sis [Adresse 2] par la société [Adresse 4] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin par l’obtention du concours de la force publique ;Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du local commercial situé [Adresse 2] ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;Assortir l’obligation de quitter les locaux sis [Adresse 2] exploités par la société LES TOITS DU CENTRE, obligation assortie d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à la charge de la société [Adresse 4] à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ;Condamner solidairement la SAS LES TOITS DU CENTRE et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle au-delà de la date de résiliation du bail, équivalente à deux fois le loyer hors taxes mensuel augmenté de tous accessoires ;Condamner solidairement la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement de la somme provisionnelle de 57.567,38 euros TTC représentant le montant des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 11 mars 2025 ;Condamner solidairement la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement d’une indemnité mensuelle au-delà de la restitution des locaux équivalente à deux fois le loyer principal mensuel augmenté de tous accessoires durant 12 mois ;Assortir toutes les condamnations à la charge du locataire d’un intérêt légal majoré de 300 points à compter de la date de délivrance du commandement de payer en date du 12 février 2025 ;Dire et juger que le montant du dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse conformément aux dispositions du bail ;Condamner solidairement la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce, de la délivrance de l’assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2025 et, après trois renvois, a été retenu à l’audience du 17 octobre 2025, la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE, par l’intermédiaire de son conseil, demandant au tribunal de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;Prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 mars 2025 ;Débouter la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI de toutes leurs demandes reconventionnelles au regard des contestations sérieuses qui font obstacle aux moyens soulevés ;Ordonner la libération des locaux commerciaux sis [Adresse 2] par la société [Adresse 4] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin par l’obtention du concours de la force publique ;Ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du local commercial situé [Adresse 2] ;Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur ;Assortir l’obligation de quitter les locaux sis [Adresse 2] exploités par la société LES TOITS DU CENTRE, obligation assortie d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à la charge de la société [Adresse 4] à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ;Condamner solidairement par provision la SAS LES TOITS DU CENTRE et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle au-delà de la date de résiliation du bail, équivalente à deux fois le loyer hors taxes mensuel augmenté de tous accessoires ;Condamner solidairement la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement de la somme provisionnelle de 72.276,93 euros TTC représentant le montant des loyers et charges impayés, suivant décompte arrêté au 26 juin 2025 ;Condamner solidairement la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement d’une indemnité mensuelle au-delà de la restitution des locaux équivalente à deux fois le loyer principal mensuel augmenté de tous accessoires durant 12 mois ;Assortir toutes les condamnations à la charge du locataire d’un intérêt légal majoré de 300 points à compter de la date de délivrance du commandement de payer en date du 12 février 2025 ;Dire et juger que le montant du dépôt de garantie sera conservé par la bailleresse conformément aux dispositions du bail ;Condamner solidairement la SAS [Adresse 4] et la SAS TEM TOIT & MOI au paiement de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et sa dénonce, de la délivrance de l’assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

En défense, la SAS [Adresse 4] et la SAS TOIT & MOI, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitent dans les termes de leurs conclusions de :

A titre principal :

Juger n’y avoir lieu à référé ;Juger que la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles es qualité de bailleur ;Juger que la SAS [Adresse 4] et bien fondé à faire valoir son exception d’inexécution ;Débouter la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE à payer à titre provisionnel à la SAS [Adresse 4] la somme de 48.000 euros TTC par application de l’article 6 du contrat de bail commercial liant les parties ;Condamner la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE à payer à titre provisionnel à la SAS [Adresse 4] la somme de 30.000 euros à valoir sur la réparation des préjudices subis causés par les manquements aux obligations contractuelles et de délivrance conforme de la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE ;Condamner la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE à payer à titre provisionnel à la SAS [Adresse 4] la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi causé par la saisie conservatoire abusivement pratiquée par la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE ;A titre subsidiaire :

Juger que le décompte produit par la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE fait état de sommes non dues par la SAS [Adresse 4], au regard, notamment, des manquements commis par le bailleur et des stipulations contractuelles liant les parties ;Juger que le loyer liant les parties ne saurait, en l’état, excéder la somme de 2.400 euros TTC par mois et ce pour une durée de deux ans à compter de la date de jouissance paisible des locaux ;En conséquence, ordonner la réduction des sommes éventuellement dues par la SAS LES TOITS DU CENTRE ;Si le tribunal entendait entrer en voie de condamnation réciproque entre les parties, ordonner la compensation de toutes sommes dues entre les parties par l’effet de la décision à intervenir ;Surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire qui interviendra prochainement entre les parties ou le cas échéant, au regard des mesures qui seront prises par les différentes institutions à l’égard des commerçants de la [Adresse 5] ;En tout état de cause :

Juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation du bail et de l’acquisition de la clause résolutoire ;Débouter la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE de ses demandes dirigées à l’encontre de la SAS [Adresse 4] ;Condamner la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE à payer à la SAS [Adresse 4] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE aux entiers dépens.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats ainsi que des conclusions et observations des parties que les demandes des parties se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

En effet, la SAS [Adresse 4] se plaint de ne pas avoir joui paisiblement du bien compte tenu de :

l’absence de communication du bon numéro de PDL l’ayant privé d’électricité par la faute de son bailleur et de son gestionnaire pendant quatre mois, l’absence de reprise de la vitrine et de la façade sur lesquels étaient présents des tags et notamment un tag grossier réalisé à l’acide sur la vitrine du local avant plusieurs mois, ce qui aurait eu un effet négatif sur l’image de l’agence et aurait fait fuir la clientèle,la persistance d’infiltrations et de dégâts des eaux,les désordres au sous-sol.

Elle fait également valoir qu’un débat au fond est nécessaire et ce d’autant plus que la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE l’a assignée dans le cadre d’une autre instance afin de solliciter une mesure d’expertise judiciaire.

Elle évoque également un manquement du bailleur à l’obligation de remboursement partiel des travaux du preneur conformément aux termes de l’article 6 du contrat de bail commercial conclu entre les parties.

La SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE se prévaut du caractère automatique de l’acquisition de la clause résolutoire et soutient qu’il n’existe aucun manquement grave à l’obligation de délivrance du bailleur :

les allégations d’absence de communication du PDL ne trouvant aucune correspondance avec la réalité objective, la locataire ne justifiant pas n’avoir pu effectuer les travaux pendant la période ;les boiseries devant être reprises par le preneur pour satisfaire aux exigences de la franchise, les tags sur les boiseries ne constituant donc pas un préjudice et le remplacement de la vitrine sur lequel apparaissait un tag ayant été effectué ;la locataire ne prouvant pas qu’elle a bien réalisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur concernant les allégations d’infiltrations dont elle se prévaut et échouant à prouver qu’elle a été dans l’impossibilité d’exploiter son commerce de ce fait.

Elle ajoute que le preneur ne peut se fonder sur l’article 6 des conditions particulières du bail pour formuler des demandes reconventionnelles au titre des travaux, celui-ci n’ayant jamais remis aucun élément sur ces travaux alors qu’il était nécessaire que le bailleur valide les travaux entrepris sur son propre local.

Il est versé aux débats :

un courrier électronique du 9 octobre 2023 confirmant la prise en compte de la déclaration d’un dégât des eaux du 18 septembre 2023 auprès de l’assureur de la SAS [Adresse 4] ;un courrier du conseil de la SAS LES TOITS DU CENTRE du 10 novembre 2023 adressé au gestionnaire du bien loué faisant notamment état de l’absence de communication du PDL du compteur électrique, d’infiltrations d’eau émanant du premier étage, de tags sous la vitrophanie de la vitrine ;un courrier du conseil de la SAS [Adresse 4] du 16 février 2024 adressé au gestionnaire du bien loué le mettant en demeure d’avoir à prendre sans délai toutes mesures utiles afin de résoudre le sinistre relatif aux infiltrations au niveau du plafond ;une assignation en référé pour l’audience du 4 juillet 2025 délivré par la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE à la SAS [Adresse 4] aux fins de voir ordonner une expertise ;un rapport d’expertise du 27 juin 2025 établi par un bureau d’études structure à la demande de la SAS LES TOITS DU CENTRE qui concerne le diagnostic du plancher de la cave et conclut que pour préserver la stabilité de l’ouvrage et en assurer la pérennité, il est fortement recommandé de mettre en œuvre une étanchéité efficace au droit du plancher haut pour stopper les infiltrations d’eau, de décaper et traiter les éléments métalliques affectés par la corrosion qui pourront prolonger la durée de vie, de reprendre les enduits dégradés avec des matériaux compatibles et respirant et d’améliorer le système de ventilation du sous-sol afin de réduire l’humidité ambiante et les risques de condensation ;un procès-verbal de constat du 1er juillet 2025 dans les locaux loués faisant état de la présence d’un dégât des eaux localisées au plafond caractérisé par des auréoles, des traces d’humidité diffuses et une altération du revêtement de finition ainsi que la présence de cloques et d’un décollement de la peinture par endroits témoignant d’une infiltration d’eau ancienne.

Il s’excipe des pièces produites qu’il appartient au juge du fond de déterminer si la SAS [Adresse 4] subit un préjudice de jouissance la privant de l’exploitation d’une partie des locaux donnés à bail et d’analyser l’article 6 du contrat de bail relatif aux travaux du preneur.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de trancher ces questions. Pour la même raison, les demandes faites à titres reconventionnelles relèvent de la compétence du juge du fond.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties.

Sur les demandes accessoires

La SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE conservera la charge des entiers dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes des parties ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS les entiers dépens à la charge de la SAS COMMERCES DE LA REPUBLIQUE ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 12 Décembre 2025

À

— Maître Juliette HUA

— Maître Grégory MANENTI