TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 15 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Octobre 2025

N° RG 25/02143 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6M6X

PARTIES

DEMANDEUR

S.D.C. VAL PINS SIS [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, La SARLU Méditerranéenne de Gestion Immobilière, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Jean DE VALON de l’ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [E]

né le 04 Mars 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Madame [F] [N]

née le 02 Février 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

Tous deux représentés par M^e Joffrey CHENU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] sont propriétaires des lots 396 et 405 au sein d’un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par actes de commissaire de Justice en date des 22 et 26 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARLU Méditérranéenne de Gestion Immobilière (MGF) a fait assigner Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  7024,93 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

— les frais de recouvrement énoncés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  1626 euros au titre des provisions non encore échues ;

—  142 euros au titre des appels de fonds travaux à venir ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les dépens.

Initialement fixé à l’audience du 9 juillet 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 22 septembre 2025 à la demande du défendeur, puis à l’audience 20 octobre 2025 à la demande des parties ayant des comptes à faire.

À l’audience du 20 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, actualise ses demandes. Il sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] au paiement des sommes suivantes :

—  7112,76 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 26 septembre 2025 ;

—  1353,17 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  813 euros au titre de provisions non encore échues ;

—  71 euros au titre de fonds de travaux à venir ;

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens en ce compris le commandement.

En défense, Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N], représentés, faisant valoir leurs moyens tels qu’exposés dans leurs conclusions auxquelles il convient de se reporter, demandent au juge de :

— prendre acte de ce qu’ils reconnaissent devoir au syndicat des copropriétaires la somme de 8712,55€ correspondant aux charges de copropriété impayées, ainsi que les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— leur accorder les plus larges délais de paiement sur cette somme de 8712,55€ et sur les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La solidarité ne se présumant pas, les dettes nées du fonctionnement d’une indivision ne sont solidaires entre indivisaires que par l’effet de la loi ou d’une stipulation expresse.

En l’absence de disposition légale ou de la justification d’une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les deux copropriétaires des lots, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n’y a pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l’encontre des responsables d’un même dommage.

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

D’ailleurs, dans un avis en date du 12 décembre 2024, la Cour de Cassation a indiqué que « le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget » qu’ainsi la mise en demeure de l’article 19-2 doit « indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier en date du 24 février 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] de payer la somme de 884€ au titre des provisions dues pour la période du 1er janvier au 31 mars 2025.

Par ailleurs, il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 7 novembre 2023, du 19 juin 2024 et de celle du 16 juin 2025 qu’ont été approuvés les comptes pour les exercices 2022, 2023, 2024 et le budget prévisionnel pour l’exercice 2025. Aucun élément ne permet d’établir que ces procès-verbaux auraient été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

A l’examen du décompte versé aux débats par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARLU Méditérranéenne de Gestion Immobilière (MGF) (pièce 24), il apparait que Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] restent tenus de la somme de 7112,76€ au titre des charges et travaux échues.

Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] sont donc redevables de la somme de 7112,76€ au titre des provisions échues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7112,76€ au titre des charges de copropriété dues au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1353,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] reconnaissent être redevables de cette somme.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1353,17 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] demandent les plus larges délais de paiement.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] des délais afin de s’acquitter de sa dette en 23 versements de 360 euros et un versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARLU Méditérranéenne de Gestion Immobilière (MGF) la somme de 7112,76€ au titre des charges de copropriété dues au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARLU Méditérranéenne de Gestion Immobilière (MGF) la somme de 1353,17 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUTORISE Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à s’acquitter de sa dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 360 euros et un versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARLU Méditérranéenne de Gestion Immobilière (MGF) de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommée " [Adresse 6] " situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARLU Méditérranéenne de Gestion Immobilière (MGF) la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [F] [N] chacun à payer la moitié des dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 15/12/25

À Maître Jean DE VALON, M^e Joffrey CHENU