Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Février 2025

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DEMANDEUR :

Monsieur [I] [G] [S] [V] [E]

50 Rue du Val d’Or

95240 CORMEILLES EN PARISIS

représenté par Maître Magali TOCCO-PERIN, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [Z]

Appartement G 105 Etage 1

259 Route de Sainte Luce

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Constance GALY

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 novembre 2024

Date des débats : 21 novembre 2024

Délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02734 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NHOE

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Magali TOCCO-PERIN

CCC à Monsieur [W] [Z] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 mars 2022 à effet au 29 mars 2022, [I] [E] a donné à bail à [W] [Z] un logement lui appartenant type T4 sis, 259 route de Sainte Luce, 1er étage, appartement G105, outre un garage et une cave – -44300 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 829,28 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 110 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, [I] [E] a fait commandement à [W] [Z] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.996,60 € arrêté au 31 mai 2024, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [I] [E] a fait assigner [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes statuant en référé aux fins de :

· Constater la résiliation du bail à la date du 29 juillet 2024 et à défaut ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant ;

· En conséquence ordonner l’expulsion de [W] [Z], occupant sans droit ni titre, et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Autoriser le bailleur, en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

· Condamner par provision le locataire au paiement de la somme de 3.993,21 € arrêtée à août 2024, à parfaire ou à diminuer le jour de l’audience et augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation ;

· Condamner par provision le locataire à lui payer une indemnité d’occupation au moins égale au montant des loyers et charges locatives ;

· Dire et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

· Condamner par provision le locataire à lui payer tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;

· Condamner [W] [Z] au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la cohésion sociale ;

· Rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

Les services sociaux du département ont transmis au tribunal le 18 novembre 2024 le diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 novembre 2024.

A ladite audience, [I] [E] se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.320,11 € au titre des loyers et charges échus à la date du 20 novembre 2024.

Régulièrement assigné à étude, [W] [Z] a comparu. Il y a donc lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février2025, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la compétence du juge des référés

Conformément à l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse ne se heurte à la compétence du juge des référés.

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).

Au jour du commandement de payer, le 28 mai 2024, le loyer charges comprises était de 998,30 € et la somme due de 1.996,60 €, donc nécessairement supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (1.996,60 €). Le commandement de payer a été notifié à la CCAPEX le 29 mai 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 22 août 2024 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire dans le commandement de payer en date du 28 mai 2024 pour apurer sa dette ne s’applique en réalité pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, il convient de relever que la clause résolutoire insérée au contrat de bail à l’article VIII, et reproduite dans son intégralité dans le commandement, mentionne quant à elle un délai de deux mois.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 mai 2024 .

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juillet 2024.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d’ordonner l’expulsion de [W] [Z].

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [I] [E] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[W] [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.320,11 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 20 novembre 2024.

En conséquence, [W] [Z] sera condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme, échéance de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à [I] [E], à titre provisionnel, à compter du 21 novembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 998,30 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

[W] [Z] sollicite des délais de paiement à hauteur de 131 euros par mois, soit le règlement de la totalité de sa dette sur trente-deux mois. Le requérant s’y oppose.

[W] [Z] a repris le paiement de l’intégralité du loyer par deux virements émis les 5 et 7 novembre 2024.

D’après le diagnostic social et financier, il vit dans le logement avec sa compagne et leur quatre enfants. Il occupe actuellement, en CDI, un emploi de veilleur de nuit. Sa compagne ne travaille plus depuis 2022 et est reconnue travailleur handicapé, mais sans avoir droit à l’AAH. Ils doivent combler un découvert bancaire à hauteur de 800 € par mois. En avril 2024, avec l’aide d’une assistante sociale, ils ont obtenu le droit à la prime d’activité et aux APL. Afin de pouvoir bénéficier du FSL Maintien, six mensualités consécutives doivent être honorées.

Malgré les difficultés financières, le commandement de payer et l’assignation en justice, [W] [Z] n’a déposé de dossier de demande de logement social qu’en octobre 2024. Le montant du remboursement mensuel de la dette bancaire est particulièrement important, notamment au regard de la proposition d’apurement faite à des bailleurs privés. Ainsi, aucun délai de paiement ne lui sera accordé.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [W] [Z], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à [I] [E] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Constance GALY, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 28 mars 2022 entre [I] [E] et [W] [Z], concernant le logement sis 259 route de Sainte Luce, 1er étage, appartement G105, outre un garage et une cave – -44300 NANTES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE à titre provisionnel [W] [Z] à payer à [I] [E] la somme de 4.320,11€, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE à titre provisionnel [W] [Z] à payer à [I] [E], à compter du 21 novembre 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 998,30 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

ORDONNE à [W] [Z], occupant sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [W] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion, et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE [W] [Z] à payer à [I] [E] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la notification de la présente décision par le greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 6 février2025.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY