TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 16 Janvier 2025

GROSSE :

Le 04 avril 2025

à M^e DJOURNO Thomas

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 04 avril 2025

à M^e GASIOR Nicole

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05091 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5KBS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas DJOURNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [I]

né le 18 Mars 1985 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 5]

(AJ totale)

représenté par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [I], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 7 février 2023, la SA UNICIL a donné à bail à Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier aux époux [I] par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024 un commandement de payer la somme de 764,26 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 5 août 2024, la SA UNICIL a attrait Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, pour voir :

constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ; ordonner sans délais l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.144,44 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 30 juin 2024 ;

* une indemnité d’occupation égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision que celles du bail, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties pour se mettre en état, et plaidée le 16 janvier 2025.

Représentées par leur conseil respectif, les parties se sont référées à leurs conclusions déposées.

La SA UNICIL a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser la dette locative à un montant de 2.936,60 euros au 16 janvier 2025.

Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] ont demandé :

à titre principal le rejet des demandes d’UNICIL à titre subsidiaire des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoireen tout état de cause le rejet des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de laisser les dépens à la charge d’UNICIL

Les époux [I] ont soutenu que la dette a été apurée. A titre subsidiaire, ils ont indiqué avoir 2 enfants handicapés à charge, et l’absence d’emploi tant pour Madame que pour Monsieur. Ils ont déclaré percevoir des allocations enfants handicapés ; une prime d’activité et un revenu de solidarité pour un montant global de 1.327,11 euros.

Le délibéré a été fixé au 3 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 7 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône le 24 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

En l’espèce, le bail conclu le 7 février 2023 contient une clause résolutoire prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (article IX). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 764,26 euros.

Il ressort des décomptes des locataires que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été intégralement soldées dans le délai de deux mois imparti, de sorte qu’il a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 mai 2024 conformément à la clause signée entre les parties.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé au 16 janvier 2025, que les époux [I] restent devoir la somme de 2.936,60 euros.

Il convient de déduire de ce décompte un montant de 404,71 euros correspondant à des frais de procédure qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le surplus, d’un montant de 2.531,89 euros, les époux [I] font valoir leur libération compte tenu de leurs règlements et de ceux de la CAF.

Les paiements dont ils justifient ont bien été reportés au décompte mais un prélèvement de 554,83 euros a été rejeté en décembre 2024. Par ailleurs, le versement d’un montant de 854,55 euros par la CAF n’est pas établi, ni la reprise du versement des allocations au logement qui ont été suspendues jusqu’à ce jour. Les époux [I] n’apportent aucune preuve démontrant le contraire.

Dès lors, les époux [I] seront condamnés solidairement en qualité d’époux co-titulaires du bail, à payer à la SA UNICIL un montant de 2.531,89 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte versé par le bailleur, que le dernier loyer courant avant l’audience a été réglé.

Vu la situation des locataires, le montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux, la qualité du bailleur, des délais de paiement dérogatoires seront accordés suivant les modalités prévues au présent dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour les locataires d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· les époux [I], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les époux [I], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Compte tenu des démarches engagées par la SA UNICIL, les défendeurs seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2023, entre la SA UNICIL d’une part, Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] d’autre part, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 mai 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] à verser à la SA UNICIL, à titre provisionnel, la somme de 2.531,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 16 janvier 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] à s’acquitter de la dette par 36 échéances successives et mensuelles de 70 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA UNICIL sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] seront condamnés à verser à la SA UNICIL une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] à payer à la SA UNICIL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [P] [I] et Madame [G] [I] in solidum aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président