TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Octobre 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Septembre 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

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EXPEDITION :

Le 24 octobre 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

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à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/04031 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6UZH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2006, domiciliée : chez SAS FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [V] [O] [I], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 19 octobre 2012, la société civile immobilière (SCI) FONCIERE DI 01/2006 a donné à bail à Monsieur [V] [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], dans le neuvième arrondissement de Marseille, pour un loyer mensuel de 468,04 euros, outre 112,97 euros de provision sur charges, ainsi qu’une place de parking n° F457P-7002 sis dans la [Adresse 5] [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 72,26 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait signifier à Monsieur [V] [O] [I] par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 10.536,20 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2006 a fait assigner Monsieur [V] [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner à titre provisionnel Monsieur [V] [O] [I] à lui payer les loyers et charges impayés au 20 mai 2025, soit la somme de 24.155,18 euros avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer échu, SLS inclus, augmenté des charges,

— condamner Monsieur [V] [O] [I] à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FONCIERE DI 01/2006 expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 30 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 septembre 2025.

A cette audience, la SCI FONCIERE DI 01/2006, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 31.916,62 euros, selon décompte en date du 24 août 2025, terme d’août inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [V] [O] [I] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 octobre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2006 justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 15 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection.

Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 19 octobre 2012 contient une clause résolutoire (article 9) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 octobre 2024, pour la somme en principal de 10.536,20 euros.

Le décompte indique l’application du supplément de loyer de solidarité (SLS) entre les mois de septembre et décembre 2023, pour une somme mensuelle de 1.120,82 euros, puis à compter du mois de mai 2024, pour une somme mensuelle de 1.590,84 euros.

Il importe de rappeler que le SLS n’est ni un loyer ni d’une charge locative, mais une sorte de redevance dont une partie est reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement locatif social. L’article L. 441-11 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’HLM qui n’a pas exigé le paiement du SLS ou qui n’a pas procédé aux diligences lui incombant pour son recouvrement est passible d’une pénalité. Ces dispositions sont d’ordre public et le SLS est exigible du locataire en vertu d’une prérogative de puissance publique dérogeant au droit commun du louage.

En l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme [Adresse 2] ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer de solidarité. Il n’est pas justifié de l’envoi des demandes de justification des ressources datées des 29 décembre 2023, 4 et 20 mars 2024, 16 et 25 avril 2024, 3 janvier 2025. La production d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 25 avril 2024 relatif à la preuve de l’envoi des mises en demeure fait référence à un listing de locataires non versé au débat.

Or au 30 septembre 2024, sur une dette locative visée au commandement de payer de 10.563,20 euros, les SLS représentent une somme supérieure à ce montant.

Il en résulte une contestation sérieuse de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

La SCI FONCIERE DI 01/2006, partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent ;

DÉCLARE recevable l’action en résiliation du bail ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente