Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 24 septembre 2025, n° 24/05561

TJ Marseille 24 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'un arriéré locatif
La cour a constaté que la S.A.R.L. AGENCE DU SUD IMMOBILIER devait une somme de 1987,38 euros au titre des loyers et charges échus, ce qui n'était pas sérieusement contestable.
Rejeté
Mauvaise foi du locataire
La cour a estimé que la S.C.I. PEGASE ne justifiait pas de préjudice distinct de celui qui serait réparé par les intérêts moratoires.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Marseille, la SCI PEGASE demande la constatation de la clause résolutoire de son bail commercial avec la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER, l'expulsion de cette dernière, ainsi que le paiement de loyers impayés et de dommages et intérêts. Les questions juridiques portent sur la validité du commandement de payer et l'existence des arriérés locatifs. Le tribunal déclare le commandement de payer régulier et condamne la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER à verser à la SCI PEGASE la somme provisionnelle de 1987,38 euros pour loyers et charges, tout en déboutant les demandes de dommages et intérêts de la SCI PEGASE et de la demande reconventionnelle de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER. Les dépens sont mis à la charge de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 24 sept. 2025, n° 24/05561
Numéro(s) :	24/05561
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Samah BENMAADAnne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	ASSOCIATION, S.C.I. PEGASE c/ La S.A.R.L. AGENCE DU SUD IMMOBILIER sous l' enseigne COFAGI

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 24 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 02 Juillet 2025

N° RG 24/05561 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Y3E

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PEGASE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

ayant élu domicile chez son administrateur de biens CIC [Localité 3] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. AGENCE DU SUD IMMOBILIER sous l’enseigne COFAGI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Samah BENMAAD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er novembre 2012, Monsieur [I] [O] et Madame [F] [C] [Y] [S] ont donné à bail commercial à la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 12000€, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par acte notarié en date du 6 octobre 2016, Monsieur [I] [O] et Madame [F] [C] [Y] [S] ont vendu le bien loué à la SCI PEGASE.

la SCI PEGASE a fait délivrer à la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, par acte de commissaire de Justice du 8 octobre 2024, pour une somme de 4653,30€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024, outre 157,51€ au titre du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de Justice du 16 décembre 2024, la SCI PEGASE fait assigner la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER à payer à la SCI PEGASE la somme provisionnelle de 6665,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 décembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant sur ce dernier et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail,

— condamner la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle qui ne saurait être inférieure au montant du dernier loyer augmenté des charges, celle-ci pouvant être révisée et majorée conformément au bail, due jusqu’à la libération effective du bail,

— condamner la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER à lui payer la somme de provisionnelle de 2000€ à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive,

— condamner la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER au paiement d’une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Initialement fixé à l’audience du 19 mars 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 30 avril 2025 à la demande du défendeur, puis à celle du 14 mai 2025 à la demande du demandeur, puis à celle du 28 mai 2025, une pièce étant manquante, puis à celle du 2 juillet 2025 à la demande du demandeur.

A l’audience du 2 juillet 2025, la SCI PEGASE, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, maintient les demandes de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 3091,53€, comptes arrêtés au 17 mars 2025, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2000€ et se désistant de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER n’a pas réglé les sommes dues au titre des loyers impayés un mois après la délivrance du commandement de payer, de sorte qu’elle est devenue occupante sans droit ni titre. Elle précise qu’à la date de l’assignation, la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER n’a pas quitté les lieux. Elle explique que les charges sont toutes justifiées, charges que la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER n’avait jamais refusées de payer.

En défense, la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER, représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au juge de :

Constater la nullité du commandement de payer du 8 octobre 2024 ; Déclarer irrecevable l’action de la SCI PEGASE en sa demande d’expulsion ; Condamner la SCI PEGASE à payer la somme de 3000€ pour procédure abusive ; A titre reconventionnel,

Condamner la SCI PEGASE à la restitution des charges et taxe foncière, indûment perçues en déduction des sommes restant débitrices ; Condamner la SCI PEGASE pour l’absence de visibilité de l’agence à lui payer la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts ; Condamner la SCI PEGASE aux dépens ; Condamner la SCI PEGASE à lui verser la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que l’expulsion n’est pas possible dans la mesure où elle n’occupe plus les lieux, tel que cela ressort du procès-verbal de constat d’huissier du 8 janvier 2025, établi avant la délivrance de l’assignation. Elle estime que cela caractérise un abus du droit d’agir de la SCI PEGASE. Elle considère que le commandement de payer délivré par la SCI PEGASE est nul puisque déposé à étude sans preuve de sa notification effective, qu’aucune justification des sommes réclamées n’était jointe au commandement et qu’aucune explication n’a été donnée sur le montant à la baisse des sommes réclamées dans le commandement. Elle souligne l’absence de justification de la répartition des charges entre les différents lots loués. Elle explique que la SCI PEGASE n’a pas permis une jouissance paisible des locaux loués faute d’avoir prévu une signalétique adaptée à un local situé en centre commercial.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la nullité du commandement

Il apparait que la SCI PEGASE a délivré le 8 octobre 2024 un commandement de payer pour une somme totale de 4810,81€, qu’est joint à ce commandement un décompte précis permettant de comprendre le montant des sommes réclamées au titre des loyers impayés pour un total de 4653,30€ auquel il convient d’ajouter le cout de l’acte soit 157,51€.

Il ressort de l’acte de signification établi par l’huissier qu’il s’est bien présenté à l’adresse de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER et qu’il a été mis en présence d’une personne « refusant de prendre la copie » de l’acte et de déclarer son identité, de sorte que, conformément à l’article 658 du code de procédure civile, l’huissier a avisé la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER du dépôt de la copie de l’acte à son étude.

Le commandement de payer est donc parfaitement régulier.

Il convient de noter que la question du décompte du commandement n’est pas de nature à rendre ce dernier irrégulier mais à constituer le cas échéant une contestation sérieuse, ce qui n’est en tout état de cause pas le cas en l’espèce tel que précédemment relevé.

La SCI PEGASE n’a pas maintenu à l’audience ses demandes de résiliation et d’expulsion, de sorte qu’il ne convient de statuer que sur les demandes relatives aux loyers impayés et aux dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte que la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER a cessé de payer ses loyers de manière régulière.

Il indique que la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER lui doit une somme de 3091,53€, arrêtée au 17 mars 2025.

La SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER conteste le montant de cette somme, expliquant que la SCI PEGASE ne justifie pas de la ventilation des charges entre les différents lots du centre commercial dans lequel se trouve le local loué.

La SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER indique avoir effectué « d’innombrables demandes » auprès de la SCI PEGASE pour obtenir la copie du règlement de copropriété et l’état descriptif de division du centre commercial mais n’en justifie pas. Elle ne justifie pas non plus avoir sollicité la SCI PEGASE pour obtenir les décomptes annuels des charges locatives et des régularisations de taxe foncière qui ne lui auraient pas été fournis.

En ce qui concerne la justification des charges, il convient de relever que la SCI PEGASE verse aux débats les factures de la SEMM ainsi que les relevés du compteur individuel de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER au 18 décembre 2023 et au 24 décembre 2024, de sorte que l’obligation de payer les sommes dues au titre des consommations d’eau ne sont pas sérieusement contestables.

En revanche, les éléments versés aux débats pour justifier de la charge de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER au titre de la taxe foncière n’apparaissent pas suffisants à ce stade.

Par conséquent, la somme de 1104,15€ réclamée au titre de la taxe foncière 2024 ne sera pas prise en compte.

Ainsi, l’obligation du locataire de payer la somme de 1987,38 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 17 mars 2025, n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence de condamner la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER à payer à la SCI PEGASE la somme provisionnelle de 1987,38 euros au titre des loyers et charges impayées, arrêtée au 17 mars 2025.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI PEGASE explique que la SCI PEGASE aurait refusé d’inscrire son nom sur le totem publicitaire de la galerie commerciale, que ce refus serait la conséquence d’un chantage lié au refus de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER de payer sa quote part du totem et non de l’affiche.

Or, la SCI PEGASE ne justifie aucunement de ses allégations et en premier lieu de sa demande auprès de la SCI PEGASE d’inscrire son nom sur le totem.

En tout état de cause, la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER ne fait référence à aucun article susceptible de concerner le pouvoir du juge des référés et ne formule pas sa demande à titre provisionnel.

Il sera donc débouté de sa demande reconventionnelle

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, la SCI PEGASE ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 8 octobre 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER ne permet d’écarter la demande de la SCI PEGASE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER à payer à la SCI PEGASE à titre provisionnel la somme de 1987,38 euros au titre du solde des loyers et charges arrêtés au 7 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 ;

Déboutons la SCI PEGASE de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboutons la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle ;

Condamnons la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER à payer à la la SCI PEGASE la somme de 1000 par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la SARL AGENCE DU SUD IMMOBILIER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 8 octobre 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA JUGE

Grosse délivrée le 24/09/2025

— Maître Anne cécile NAUDIN

— M^e Samah BENMAAD

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