TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2025

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 14 Octobre 2025

GROSSE :

Le 09 décembre 2025

à M^e Catherine GAUTHIER

EXPEDITION :

N° RG 25/04078 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6VAV

PARTIES :

DEMANDERESSE

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

Madame [G] [T]

née le 01 Avril 2003 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2021, Madame [V] [H], représentée par le Cabinet [H] Frères, a donné à bail à Madame [T] [G] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 400 euros.

Le 24 juin 2021, dans le cadre du dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, visa pour le logement et l’emploi (VISALE), la société par actions simplifiées (SAS) Action Logement Services s’est portée caution de Madame [T] [G] pour le paiement des loyers et charges au titre du bail d’habitation souscrit le 24 juin 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS Action Logement Services a réglé des sommes dues par Madame [T] [G] et lui a fait signifier par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 477,99 euros, en principal, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 février 2025, La SAS Action Logement Services a fait assigner Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, sur le fondement des articles 1103,1217,1231-1,1224, 1346, 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir :

Déclarer recevable l’action de la SAS Action Logement Service, constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,SUBSIDIAIREMENT : prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, condamner Madame [T] [G] à lui payer les loyers et charges impayés à hauteur de 1 331,59 euros avec intérêts légaux à compter du 31 juillet 2024, date du commandement de payer sur la somme de 477,99 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, condamner Madame [T] [G] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux, condamner Madame [T] [G] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.Au soutien de son action, la SAS Action Logement Services fait valoir qu’elle s’est portée caution solidaire de Madame [T] [G] pour le paiement des loyers et charges afférents au logement litigieux, que le bailleur a fait jouer cet engagement à la suite de divers incidents de paiement et qu’elle a dû lui régler diverses sommes au titre du reliquat de loyers et charges ;

Au visa des articles 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, la demanderesse prétend que son droit d’obtenir la condamnation de Madame [T] [G] à lui payer les sommes réglées, se fondant sur les dispositions de l’article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limite que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant ;

Elle précise que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail ;

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES invoque les articles 1366, 1367 et 1227-2 du code civil et soutient que la validation électronique a la même valeur que la signature autographe ; qu’en l’espèce, la « convention Etat UESL pour la mise en œuvre de Visale » prévoit que les opérations s’effectuent uniquement par voie dématérialisée.

Elle énonce qu’en tant que personne morale, elle n’est pas soumise à l’obligation d’apposer sur l’acte de cautionnement les diverses mentions manuscrites prévues à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle soutient qu’en application de l’article 2306 du code civil et du contrat de cautionnement, elle s’est trouvée subrogée dans les droits du bailleur.

Invoquant l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que son action n’est pas prescrite puisque l’acte d’assignation a été délivré dans le délai de trois ans à compter de la naissance de la créance de loyers.

Appelée à l’audience du 14 octobre 2025 , l’affaire a été retenue et la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 3 360,31 euros, selon décompte du 7 octobre 2025 et en produisant une quittance subrogative émise le 7 octobre 2025 correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de janvier 2024 à septembre 2025 inclus qu’elle a réglés;

Bien que régulièrement assignée par signification à étude, Madame [T] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

Un bordereau de carence a été adressé au tribunal de proximité au titre de la fiche diagnostic social et financier.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 décembre 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la recevabilité de la demande de résolution du bail sollicitée par la société ACTION LOGEMENT

Il sera rappelé que le dispositif Visale, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’Etat et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, organisme paritaire régi par la loi de 1901, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans comme pour les locataires, qui se trouvent ainsi en mesure de présenter un engagement de caution en leur faveur.

Il résulte des termes généraux de l’article 2309 du code civil, anciennement 2306 du même code, que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits et actions dont disposait le créancier à l’égard de son débiteur et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

Il en résulte que la caution du locataire subrogée dans les droits du bailleur désintéressé est recevable et fondée à agir en résolution du bail, ce qui lui permet seul d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et, partant, une augmentation du montant de la dette cautionnée.

La SAS Action Logement Services verse au débat le contrat de cautionnement Visale n° A10105766980 signé le 24 juin 2021 avec Madame [V] [H], représentée par le Cabinet [H] Frères, garantissant les obligations Madame [T] [G] dans le cadre du bail précité.

L’action subrogatoire de la SAS Action Logement Services est en conséquence recevable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 février 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS Action Logement Services justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige.

Depuis la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, il résulte des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, le contrat étant la loi des parties, celui-ci peut prévoir un délai supérieur.

Le contrat de bail du 24 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 17) rédigée dans les termes suivants : «Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme du loyer, de charges ou en cas d’inexécution d’une des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou de s’exécuter demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice ».

Cette clause stipule un délai d’un mois pour régulariser l’impayé en contradiction avec les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoyaient deux mois avant la loi du 23 juillet 2023 puis 6 semaines à compter de cette loi, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une telle clause est irrégulier et privé d’effet.

La société Action Logement Services sera ainsi déboutée de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient donc d’examiner la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est rappelé que le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d’un bail à usage d’habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats un commandement de payer du 31 juillet 2024 réclamant à Madame [U] [W] la somme de 477,99 euros en principal. Selon décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025, la dette locative s’élève désormais à la somme de 3 660,31 euros, représentant dix mois de loyers. Il y a donc lieu de considérer que Madame [U] [W] a manqué gravement à son obligation contractuelle de règlement du loyer et des charges au terme convenu justifiant que soit prononcée la résolution judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Elle sera également condamnée à payer une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 469,54 euros, dès lors que les paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la société Action Logement Services verse aux débats des quittances subrogatives ainsi qu’un décompte arrêté à l’échéance d’octobre 2025 selon lesquels la créance s’établit à la somme de 3 660,31euros correspondant aux garanties payées par elle.

Subrogée dans les droits et actions de Madame [V] [H] et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société Action Logement Services est fondée en sa demande.

Néanmoins, en raison du défaut de comparution de Madame [U] [W], la créance de la société Action Logements Services ne peut être actualisée. Madame [U] [W] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1 331,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 sur la somme de 477,99 euros et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS Action Logement Services les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la SAS Action Logement Services en son action subrogative ;

DEBOUTE la société Action Logement Services de sa demande aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2021, entre Madame [V] [H] et Madame [T] [G] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE la résiliation du bail conclu le 24 juin 2021, entre Madame [V] [H] et Madame [T] [G] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] au jour du présent jugement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [T] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec l’assistance de la force publique si besoin ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMN Madame [T] [G] à payer, à compter de la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges, soit quatre cent soixante-neuf euros et cinquante-quatre centimes (469,54 euros) à la SAS Action Logement Services dans la limite des sommes que la SAS Action Logement Services justifiera avoir réglées au bailleur à ce titre ;

CONDAMNE Madame [T] [G] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de mille trois-cent trente et un euros et cinquante-neuf centimes (1 331,59 euros) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 juillet 2024 sur la somme de quatre cent soixante-dix-sept euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes (477,99 euros) et pour le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [T] [G] à verser à La SAS Action Logement Services une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président,