TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2025

N° RG 25/00830 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6B4R

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. PRINTEMPS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Jean-marie LAFRAN de la SELARL LAFRAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. HOLLYWOOD II, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SAS HOLLYWOOD II est titulaire d’un contrat de bail en date du 6 août 2020 consenti par la SCI PRINTEMPS pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er août 2020 pour se terminer le 31 juillet 2029 portant sur des locaux commerciaux situé [Adresse 1], consistant au rez-de-chaussée en une grande salle de restaurant avec cuisine couloir donnant sur l’entrée extérieure de l’hôtel permettant l’accès aux étages et de trois étages formés de plusieurs chambres, et comportant une clause résolutoire.

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 60 000 € hors taxes et hors charges, payable en 12 termes égaux et pour les remboursements de la part contributive du preneur concernant les impôts et taxes établies au nom du meilleur il a été décidé d’ajouter à chaque terme de loyer principal des acomptes provisionnels égaux de 300 €.

Le contrat de bail prévoit un dépôt de garantie de 5000 €.

Le bailleur a consenti au preneur, au regard des investissements et travaux réalisés par le celui-ci dans les lieux loués lui incombant dans le cadre de son obligation de délivrance, pendant la période de location gérance, une franchise annuelle de 30 000 € sur une période de trois ans allant du 1er août 2020 au 31 juillet 2023.

Le preneur s’est donc engagé à payer par mois et d’avance au bailleur, pour les trois premières années du bail et pour la première fois le 1er août 2020 une somme mensuelle de 2500 € hors taxes et hors charges, outre une provision pour taxes fixée mensuellement à la somme de 300 €, la taxe foncière et des ordures ménagères étant à la charge du locataire.

A compter du 1er août 2023, il a été décidé que le loyer serait porté à la somme mensuelle de 5000 € hors taxes et hors charges, outre la provision pour charges à compter du 1er août 2024.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la SCI PRINTEMPS lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 décembre 2024, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SCI PRINTEMPS a fait assigner la SAS HOLLYWOOD II, aux fins d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation du bail au 19 janvier 2025 et l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter du 15e jour suivant la signification de l’ordonnance et jusqu’à libération effectives des lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier pour procéder à la mesure d’expulsion ;

— la condamnation de la SAS HOLLYWOOD II à lui payer par provision une somme de 67 573,61 € correspondant l’arriéré locatif et taxes, augmentée de 10 % conformément aux termes du bail, dus à la date d’acquisition de la clause résolutoire outre intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2025 ;

— sa condamnation de la SAS HOLLYWOOD II au paiement de la somme provisionnelle de 5000 € au titre du dépôt de garantie auquel elle s’est obligée aux termes du bail ;

— sa condamnation par provision à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer de 6300 € à compter du 19 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, avec indexation sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base retenue étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ;

— la séquestration et l’enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du la SAS HOLLYWOOD II et sans garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ;

— le paiement de la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À cette date, la SCI PRINTEMPS, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer.

La SAS HOLLYWOOD II, régulièrement assignée par procès-verbal remis en étude, n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Qu’en l’occurrence, le bailleur produit aux débats :

— le contrat de bail commercial, pièce 1,

— l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises au 19 mai 2024, pièce 2,

— le commandement de payer du 18 décembre 2024, pièce 3,

— l’avis de taxes foncières 2024 pour la somme de 4372 € au titre des locaux loués, pièce 4,

— et l’état d’endettement du preneur, pièce 5 ;

Attendu que le commandement du 18 décembre 2024 de payer porte sur la somme principale de 39 058,56 € titre de l’arriéré locatif et de 4372 € au titre de la taxe foncière 2024 ;

Que contrairement à l’affirmation du bailleur, la pièce 3 correspond au commandement de payer du 18 décembre 2024 et il n’est pas produit, comme indiqué en pièce 3 de la liste des pièces produites annexées à son assignation en justice, un décompte de la dette locative arrêtée au 1er janvier 2025 ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme totale de 43 430,56 € au titre des loyers échus arrêtés à l’échéance du 9 octobre 2024 et de la taxe foncière 2024 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la SAS HOLLYWOOD II, défaillante ;

Que pour le surplus, le montant de l’arriéré locatif n’est pas justifié ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI PRINTEMPS la somme provisionnelle de 43 430,56 € au titre des loyers, charges et taxes foncières 2024 impayées, arrêtée au 9 octobre 2024 ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’elle peut, en effet, constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Que dans ce cadre, il appartient au bailleur, qui demande la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, de rapporter la preuve de la créance impayée passée le délai de 30 jours de la délivrance du commandement de payer ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 6 août 2020 liant les parties qu’en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements, notamment en ce qui concerne les charges et conditions, ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, ou de non-paiement des frais de poursuite, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le contrat, après avoir mis en demeure le preneur de régulariser sa situation par un seul commandement ou sommation de payer ou de respecter les stipulations du bail, contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la clause résolutoire, délivré par acte extrajudiciaire ;

Que suite au commandement de payer du 18 décembre 2024 les loyers visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne justifie pas s’être acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 18 janvier 2025 ;

Qu’il y a donc lieu de constater que par l’effet de la clause résolutoire, le bail se trouve résilié de plein droit le 19 janvier 2025 et l’obligation de la SAS HOLLYWOOD II de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable ;

Qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef à compter de la signification de la présente ordonnance sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte que les circonstances de l’espèce n’exigent pas ;

Que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance ;

Attendu qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation ;

Attendu que l’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond ;

Que dans le cas présent, le bail ne contient pas une clause pénale mais plusieurs clauses pénales au titre de l’acquisition au profit du bailleur du dépôt de garantie de 5000 €, d’une majoration forfaitaire de 10 % des sommes dues au bailleur et d’un intérêt de retard égal au taux légal majoré de cinq points, et il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par la SCI PRINTEMPS ;

Qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail ;

Que le juge des référés n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres ni même de la ou les modérés selon la ou les clauses pénales retenues ;

Qu’en revanche, l’obligation du preneur de régler, à titre provisionnel, une indemnité correspondant au montant des échéances mensuelles indexées qui aurait été dû être payé si le contrat s’était poursuivi, destinée à compenser une occupation sans droit ni titre, ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’il convient de fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation due par la SAS HOLLYWOOD II au bailleur égale au montant du dernier loyer pratiqué de 6000 € majoré des charges, à compter 1er février 2025 jusqu’à libération effective des lieux :

Que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base retenue étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ;

Qu’il ne sera donc pas fait droit au surplus des demandes qui se heurtent à des contestations sérieuses ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SAS HOLLYWOOD II sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 décembre 2024 pour la somme de 289,05 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail des locaux commerciaux situés [Adresse 1] liant les parties;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II et celle de tous occupants de son chef du local commercial loué susvisé, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, si nécessaire ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II d’une mesure d’astreinte ;

AUTORISONS la SCI PRINTEMPS, en cas d’expulsion de la SAS HOLLYWOOD II, à transporter les meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de la SAS HOLLYWOOD II et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;

CONDAMNONS la SAS HOLLYWOOD II à payer, à titre provisionnel, à la SCI PRINTEMPS la somme de 43 430,56 € au titre des loyers, charges et taxes foncières 2024 impayées, arrêtée au 9 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS HOLLYWOOD II à payer, à titre provisionnel, à la SCI PRINTEMPS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer pratiqué de 6000 € majoré des charges et taxes, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice trimestriel des loyers commerciaux publiés par l’INSEE, s’il évolue à la hausse, l’indice de base retenue étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI PRINTEMPS la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SAS HOLLYWOOD II aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer du 18 décembre 2024 pour la somme de 289, 05 € ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit en référé au surplus de toutes demandes plus amples ou contraires de la SCI PRINTEMPS ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— Maître Jean-marie LAFRAN