TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 10 Décembre 2025 – délibéré prorogé

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier lors de l’audience : Madame LAFONT , Greffier

Greffier lors du délibéré : Madame DUFOURGNIAUD Greffier

Débats en audience publique le : 08 Octobre 2025

N° RG 25/03432 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XC5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AZUR LOGECO

Dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Elvina DEJARDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.N.C. N3H

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

Monsieur [U] [E] [O]

Né le 08 Mai 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 07 juin 2022, la SCI AZUR LOGECO a donné à bail commercial à Monsieur [U] [E] [O] des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.200 euros hors taxes, soit un loyer annuel de 38.400 euros hors-taxes et le versement d’une somme de 100.000 euros hors-taxes à titre de pas-de-porte.

Le bail commercial a pris effet au 7 juin 2022 pour une durée de neuf ans.

La SCI AZUR LOGECO s’est plainte de loyers, charges et solde du pas-de-porte demeurés impayés et, par exploit de commissaire de justice du 16 juillet 2025, a fait délivrer à Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H un commandement de payer la somme de 95.114,60 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par exploit de commissaire de justice du 28 août 2025, la SCI AZUR LOGECO a fait assigner Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé, à l’audience du 8 octobre 2025 aux fins de :

Constater la défaillance de Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H dans le règlement de ses loyers, taxes, charges et pas-de-porte ;Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 17 août 2025 ;Constater en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI AZUR LOGECO et Monsieur [U] [E] [O], transmis tacitement à la SNC N3H, à compter de cette date ;Constater que Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H occupent sans droit ni titre les locaux depuis cette date ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H des locaux et celle de tous les occupants de leur chef sans délai et avec le concours de la force publique si nécessaire et d’un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toute sommes qui pourront être dues ;Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et la SNC N3H à titre provisionnel au paiement de la somme de 98.954,60 euros correspondant à l’arriéré de loyers à la date d’acquisition de la clause résolutoire, outre les intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer, conformément aux stipulations contractuelles ;Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et la SNC N3H au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 4.800 euros H.T, soit la somme 5.750 euros TTC, à compter du 17/08/2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;Constater que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI AZUR LOGECO ; Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et la SNC N3H au paiement d’une indemnité forfaitaire de 9.895,46 euros (98.954,60 € x 10 %), conformément à la clause pénale du bail ;Condamner solidairement Monsieur [U] [O] et la SNC N3H à verser à la SCI AZUR LOGECO la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais et honoraires liés au commandement de payer du 16 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 08 octobre 2025, la SCI AZUR LOGECO, par l’intermédiaire de son conseil, ayant réitéré ses demandes.

Bien que régulièrement assignés à l’étude, Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H ne sont ni comparants, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 décembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit : « à défaut par le preneur d’exécuter une seule des charges et conditions du présent bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance un seul terme du loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit et sans aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de la présente clause et mentionnant ce délai, demeuré sans effet ».

La SCI AZUR LOGECO, par exploit de commissaire de justice du 16 juillet 2025, a fait délivrer à Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H un commandement de payer la somme de 95.114,60 euros en principal et d’avoir à justifier d’une assurance.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est justifié ni du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours, ni de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 16 août 2025.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H et de tout occupant de leur chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte. La demande de la SCI AZUR LOGECO à ce titre sera donc rejetée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 16 août 2025, égale au montant du loyer qu’il aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 3.840 euros, et jusqu’à la libération effective des lieux.

La clause prévoyant que « l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation du bail sera établie forfaitairement sur la base du loyer de la dernière année de location majorée de 50 pour cent » est une clause pénale en ce qu’elle prévoit l’indemnisation forfaitaire du bailleur en cas d’inexécution contractuelle. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse, et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable justifiant l’allocation d’une provision en référé.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation mensuelle sera accordée à hauteur de 3.840 euros, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 17 août 2025 que Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H ont cessé de payer leurs loyers et charges de manière régulière, n’ont pas réglé le solde du pas de porte, et restent lui devoir une somme de 98.954,60 euros, arrêtée au 17 août 2025, terme du mois d’août 2025, quote-part de la taxe foncière 2024 et solde du pas de porte inclus.

L’obligation de Monsieur [U] [E] [O] et de la SNC N3H de payer la somme de 98.954,60 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtée au 17 août 2025, terme du mois d’août 2025, quote-part de la taxe foncière 2024 et solde du pas de porte inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée et Monsieur [U] [E] [O] et de la SNC N3H seront solidairement condamnés à payer à la SCI AZUR LOGECO la somme de 98.954,60 euros au titre des loyers et charges échus, de la quote-part de la taxe foncière 2024 et du solde du pas de porte, arrêtée au 17 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus.

Sur l’indemnité contractuelle, le dépôt de garantie et le taux d’intérêts majoré

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La clause contractuelle prévoyant une indemnisation forfaitaire du bailleur en cas de manquement contractuel est une clause pénale. Une clause pénale peut être modulée par le juge du fond, à la hausse comme à la baisse, et ne peut donc constituer une obligation non sérieusement contestable justifiant l’allocation d’une provision en référé.

Il en est ainsi de l’indemnité contractuelle demandée, de la demande de conserver le montant du dépôt de garantie, comme de la majoration du taux d’intérêt.

En conséquence les demandes de provision présentées à ce titre seront rejetées et seuls les intérêts au taux légal seront appliqués.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H seront solidairement condamnés à payer à la SCI AZUR LOGECO la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H qui succombent supporteront les entiers dépens.

Il est rappelé que les décisions de première instance sont de plein droit exécutoires à titre provisoire, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 juin 2022 entre la SCI AZUR LOGECO d’une part, et Monsieur [U] [E] [O] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 16 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H et de tout occupant de leur chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H à payer à la SCI AZUR LOGECO une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3.840 euros (trois mille huit cent quarante euros) à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H à payer à la SCI AZUR LOGECO la somme provisionnelle de 98.954,60 euros (quatre-vingt-dix-huit mille neuf cent cinquante-quatre euros et soixante centimes) correspondant aux loyers, charges, taxes impayés, solde du pas de porte et indemnités d’occupation, arrêtée au 17 août 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de provision au titre de l’indemnité contractuelle, de la demande de conserver le montant du dépôt de garantie et de la majoration du taux d’intérêt ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H à payer à la SCI AZUR LOGECO, la somme de 1.000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [E] [O] et la SNC N3H aux entiers dépens ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la magistrate et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA MAGISTRATE

Grosse délivrée le 10/12/2025

À

— Maître Elvina DEJARDIN