TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 19 Août 2025 prorogée au 05 Septembre 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier lors des débats : M. MEGHERBI, Greffier

Greffier lors du prononcé : M^me CICCARELLI, Greffier

Débats en audience publique le : 13 Juin 2025

N° RG 24/05349 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XQF

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [O] [P]

née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [B] [S] exercant sous l’enseigne OR’PHEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Immobilier de Lascours, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [O] [P] est propriétaire d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de la copropriété sise [Adresse 5], qu’elle loue à M. [B] [S] exerçant une activité d’artisan bijoutier sous l’enseigne Or’phée.

Le 12 janvier 2024, Mme [P] et M. [S] ont signalé au syndic de la copropriété un dégât des eaux. Un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 20 février 2024.

En février 2024, la société Provence Hygiène a réalisé un curage horizontal et vertical.

En raison de la persistance des désordres, la société Belfor a rendu un rapport de recherches de fuite le 21 juin 2024 concluant à la nécessité de procéder à un chemisage de la colonne.

L’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2024 a rejeté la résolution relative au vote des travaux de chemisage.

Mme [O] [P] a mandaté un commissaire de Justice qui a dressé un constat le 20 novembre 2024.

Par assignation du 21 janvier 2025, Mme [O] [P] et M. [B] [S] exerçant sous l’enseigne Or’phée ont fait attraire le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

*ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction d’avoir à procéder aux travaux de chemisage dans les 7 jours à compter de la décision à intervenir et à défaut sous astreinte de 1000 € par jour de retard ;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction au paiement de la somme 2000 € à titre de provision sur le préjudice de jouissance subi;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction au paiement de la somme 2500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience du 13 juin 2025, Mme [O] [P] et M. [B] [S] exerçant sous l’enseigne Or’phée, par l’intermédiaire de leur conseil, demandent de :

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction à payer à M. [S] la somme 5000 € à titre de provision sur le préjudice de jouissance subi;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction à payer à Mme [P] la somme 1500 € à titre de provision sur le préjudice de jouissance subi;

*condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction à payer à M. [S] et Mme [P] la somme 3000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Redé-Tort outre les entiers dépens ;

*dispenser Mme [P] de toute participation aux frais et honoraires de la présente procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait valoir que les travaux ont été effectués le 30 avril 2025 mais affirme que le syndicat des copropriétaires a commis une résistance abusive en refusant de faire effectuer les travaux notamment sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ajoute que le refus de la résolution par le syndicat des copropriétaires avait pour objectif de faire pression sur Mme [P] en raison de prétendues nuisances engendrées par un autre locataire de cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction, par des conclusions auxquelles il convient de se référer demande :

Sur la demande de travaux, A titre principal, dire que la demande est sans objet, A titre subsidiaire, dire que l’astreinte courra dans un délai de 4 mois à compter de la signification à intervenir, Sur la demande de provision, débouter M. [S] de sa demande, Sur les frais, débouter les demandeurs de leur demande.

Il conteste avoir commis une faute, considérant que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique dans des conditions particulières et que le vote de l’assemblée générale du mois de novembre 2024 ne peut être caractérisé d’abusif.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025. Cette date a été prorogée en raison d’une surcharge de travail du magistrat.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de constat et de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Il y a lieu de préciser que dans les dernières conclusions de M. [S] et Mme [P], la demande de réalisation de travaux n’est pas reprise. Ces derniers affirment d’ailleurs que les travaux sollicités ont été réalisés le 30 avril 2025.

La demande est donc sans objet.

Sur les demandes de provision :

L’article 835 du code de procédure civile alinéa 2 dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

L’article 18 I alinéa 3 dispose que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il résulte des documents versés aux débats que dans un rapport de recherches de fuite du 21 juin 2024, la société Belfor a conclu à la nécessité d’effectuer un chemisage de la colonne d’évacuation enterré de l’immeuble. Ces conclusions ont également été validées par le cabinet Polyexpert par courriel du 24 juin 2024.

Le syndic de copropriété a ainsi fait établir un devis pour le chemisage de la colonne par la société Telerep le 26 juillet 2024 pour un montant de 8261 € TTC.

Le syndicat des copropriétaires justifie que l’assemblée générale des copropriétaires du 21 octobre 2024 a rejeté la résolution relative aux travaux de chemisage. Le procès-verbal mentionne que « Le syndic informe les copropriétaires que le syndicat a l’obligation de réaliser des travaux de conservation de l’immeuble et il s’expose à une procédure du copropriétaire victime du dégât des eaux. Les copropriétaires indiquent leur refus de réaliser les travaux tant qu’ils subiront les nuisances du locataire de Mme [P] au 1er étage ».

Il convient de préciser que dès cette assemblée générale, deux devis étaient soumis au vote, soit un devis de l’entreprise PA Canalisaiton pour un montant de 6017 € et un devis de l’entreprise Telerep pour un montant de 8261 €.

Les travaux et le devis de l’entreprise PA Canalisation d’un montant de 6017 € ont finalement été adopté par l’assemblée générale du 25 mars 2025.

Ainsi, il y a lieu d’observer que le devis finalement adopté par l’assemblée générale avait été soumis au vote dès le mois d’octobre 2025.

Les demandeurs affirment que le syndicat des copropriétaires a commis une résistance abusive en ne faisant pas procéder aux travaux sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Toutefois les conditions de mise en œuvre de cet article nécessitent que soit caractérisée une situation d’urgence qui interdit la convocation préalable d’une assemblée, et la nécessité de procéder à des travaux relevant de la sauvegarde de l’immeuble.

En l’espèce ces conditions ne sont pas démontrées et aucune faute ne peut être retenue à ce titre.

Ainsi, les éléments soumis aux débats ne permettent pas de rapporter la preuve d’une faute du syndicat des copropriétaires susceptible de voir entrainer sa responsabilité.

Les demandes de provision sont donc rejetées.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les demandes de Mme [O] [P] et M. [B] [S] ayant été rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur cet article.

Toutefois, il est établi par les documents versés aux débats que les travaux ont été réalisés à la suite de la délivrance de l’assignation et que les frais de la procédure judiciaire engagée doivent demeurer à la charge du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction est condamné à payer à Mme [O] [P] et M. [B] [S] exerçant sous l’enseigne Or’phée la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé, dont distraction au profit de Maître Redé-Tort.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Disons que la demande de travaux est sans objet ;

Rejetons les demandes de provision ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction à payer à Mme [O] [P] et M. [B] [S] exerçant sous l’enseigne Or’phée la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic en fonction aux dépens de l’instance en référé, dont distraction au profit de Maître Redé-Tort.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 05/09/2025

À

— M^e Caroline CAUSSE

— M^e Anne hélène REDE-TORT