Cour d’appel de [Localité 1]

— -----

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LISIEUX

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00254 – N° Portalis DBW6-W-B7J-DP6Q

JUGEMENT

DU 30 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Loïc FROSSARD, Juge des contentieux de la protection

Greffière : Laura MOTIER

DÉBATS :

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 02 Mars 2026 du tribunal judiciaire de LISIEUX dans la composition énoncée ci-dessus.

***

L’affaire oppose :

PARTIE DEMANDERESSE

Madame [F] [Y] veuve [X],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE

Madame [B] [M],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Pénélope AMIOT, avocat au barreau de LISIEUX substitué par M^e Samantha FRENAY, avocat au barreau de CAEN

***

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 30 Avril 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé daté du 17 février 2025, Madame [F] [Y] veuve [X] et [S] [X] (décédé le 4 mai 2025) ont pris en location saisonnière auprès de Madame [B] [M] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour la période du 15 juillet au 24 août 2025, moyennant un loyer total de 10 100,00 euros, payé 24 juin 2025.

Par courrier de son avocat daté du 16 juillet 2025, Madame [F] [Y] veuve [X] a notifié à Madame [B] [M] la résolution du contrat en application de l’article 1226 du code civil, en raison de la présence d’un échafaudage barrant la vue et le jour du logement.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, Madame [F] [Y] veuve [X] a fait assigner Madame [B] [M] devant la présente juridiction, au visa des articles 1112-1, 1130 et 1240 du code civil, aux fins essentiellement d’annulation du contrat de location précité et indemnisation d’un préjudice moral.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 3 novembre 2025 puis a fait l’objet de plusieurs renvois, jusqu’à être évoquée à l’audience du 2 mars 2026.

À cette dernière audience, Madame [F] [Y] veuve [X] était représentée par son avocat. Elle a demandé à voir :

prononcer l’annulation du contrat de location susvisé, ou subsidiairement, juger que la remise en location du bien entraîne l’obligation de restitution du loyer payé,en conséquence, condamner Madame [B] [M] à lui payer les sommes de :10 100,00 euros au titre du remboursement du loyer payé,2 500,00 euros au titre du préjudice moral,le tout, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025,condamner Madame [B] [M] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle soutient particulièrement que, s’agissant d’une location de vacances, l’absence de travaux était une condition déterminante de son consentement et que l’omission de dévoiler cette circonstance a vicié son consentement. Elle souligne que l’échafaudage obstruait l’entrée de lumière dans plusieurs pièces de l’appartement et qu’il était source d’insécurité.

Madame [B] [M] était représentée par son avocate. Elle a demandé à voir :

débouter Madame [F] [Y] veuve [X] de toutes ses demandes,condamner Madame [F] [Y] veuve [X] à lui payer la somme de 2 500,00 euros pour procédure abusive,condamner Madame [F] [Y] veuve [X] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que la demanderesse, encore copropriétaire dans la résidence au moment du vote des travaux, en était informée. Elle précise que les échafaudages n’étaient positionnés qu’au niveau de la façade arrière du bâtiment et ne troublaient en rien la jouissance du logement, ni l’agrément de la vue mer.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, oralement soutenues à l’audience, pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande d’annulation du contrat

. Sur le principe de l’annulation

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du même code édicte : « [Localité 4] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

L’article 1137, alinéa 2 prévoit que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, il est acquis aux débats que Madame [F] [Y] veuve [X] avait occupé le logement litigieux à l’été 2024, pour un loyer de 14 184,00 euros pour 58 nuitées, soit un tarif de l’ordre de 245 euros par nuit ; qu’alors aucun échafaudage n’occupait les façades et aucun chantier n’était en cours ; que pour la période querellée, en l’occurrence l’été 2025, les parties ont convenu d’un loyer de 10 100,00 euros pour 40 nuitées, soit un tarif sensiblement équivalent, avoisinant 253 euros par nuit.

Pour l’été 2025, Madame [B] [M] ne conteste pas la présence d’un échafaudage profond, avec pose de panneaux en bois obstruant près de la moitié inférieure des fenêtres. Quand bien même cet échafaudage était cantonné à la façade arrière du bâtiment et ne perturbait pas la vue sur mer, il en résulte nécessairement une perte majeure de luminosité dans les pièces concernées. En l’absence de justification de mesures particulières de sécurité, cet équipement facilitant l’escalade est de nature à favoriser les effractions. En outre, il résulte de deux commentaires postés sur le site Airbnb en août 2025, dont il n’est pas contesté qu’ils se rapportent au logement en cause, qu’à cette période, le chantier était actif, ce qui était une source de nuisances, notamment sonores.

De telles perturbations de jouissance ont nécessairement une importance déterminante du consentement du locataire, s’agissant d’une location de vacances, devant donc se prêter à la sérénité et au repos – à plus forte raison en l’espèce, Madame [F] [Y] veuve [X] ayant pu profiter d’une telle villégiature dégagée de telles contraintes l’année précédente.

Si Madame [F] [Y] veuve [X] était copropriétaire de la résidence en 2022, quand un point d’information sur les travaux de ravalement avait été présenté en assemblée générale, il n’est absolument pas démontré que celle-ci ait eu connaissance de la date à laquelle ces travaux seraient effectués.

Il appartenait donc à Madame [B] [M] de faire spontanément part à ses futurs locataires de cette circonstance particulière, et ce d’autant plus qu’elle maintenait un loyer identique à la précédente location – attitude laissant à penser que la prestation, et notamment les conditions de jouissance, seraient inchangées.

À défaut de l’avoir fait, elle a commis une réticence dolosive au sens de l’article 1137, alinéa 2 du code civil, justifiant l’annulation du contrat par application de l’article 1131 de ce code.

. Sur les conséquences de l’annulation

Conformément aux dispositions de l’article 1178 du code civil, l’annulation emporte remise des parties en l’état antérieur au contrat.

N’étant en l’espèce pas contesté que le loyer a été réglé en totalité, Madame [B] [M] sera condamnée à sa restitution, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025, date de l’assignation, en application des articles 1352-6 et 1352-7 du code civil.

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1240 du code civil, applicable à raison du caractère rétroactif de l’anéantissement du contrat, prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tribunal fixe l’indemnisation de façon à ce qu’il ne subsiste pour la victime ni perte, ni profit et ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence en son principe.

. Sur la demande de Madame [F] [Y] veuve [X]

La déloyauté de Madame [B] [M] a perturbé en dernière minute les projets d’hébergement de la demanderesse et a exposé celle-ci à de multiples tracas et pertes de temps. Ces difficultés sont constitutives d’un préjudice moral, certain en son principe, et qui sera justement évalué à 500,00 euros en l’absence de toute pièce justificative spécifique.

Vu l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

. Sur la demande de Madame [B] [M]

Madame [F] [Y] veuve [X], dont les demandes sont accueillies, ne saurait être vue comme plaideuse de mauvaise foi ; la demande relative à la procédure abusive sera donc rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Compte tenu des termes de la résolution du litige, Madame [B] [M] sera condamnée aux dépens de l’instance.

En outre, en application de l’article 700 du code de procédure civile, Madame [B] [M] devra indemniser Madame [F] [Y] veuve [X] de ses frais irrépétibles à hauteur d’une somme que l’équité commande de fixer à 1 200,00 euros. Tenue aux dépens, Madame [B] [M] ne saurait revendiquer pour elle-même une telle indemnité.

Vu l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort,

PRONONCE l’annulation du contrat de location saisonnière susvisé, daté du 17 février 2025 ;

CONDAMNE en conséquence Madame [B] [M] à payer à Madame [F] [Y] veuve [X] la somme de 10 100,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2025 ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Madame [F] [Y] veuve [X] la somme de 500,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [B] [M] de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE Madame [B] [M] à payer à Madame [F] [Y] veuve [X] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [B] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [M] aux dépens de l’instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit ;

Le présent jugement a été signé par le président et la greffière, puis prononcé par mise à disposition au greffe à la date susdite après avis donné aux parties conformément aux dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE,