TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/01373 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UWQ

Minute :

BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1971

C/

Monsieur [W] [H] [A]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Aude LACROIX

Copie délivrée à :

Monsieur [W] [H] [A]

Le 18 mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 18 mars 2026;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

BATIGERE HABITAT, SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [H] [A], demeurant [Adresse 5]. [Adresse 6]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mars 2017 à effet au 10 avril 2017, la société [Adresse 7] a donné à bail pour une durée d’un mois renouvelable à M. [W] [H] [A] et Mme [E] [R] épouse [H] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 624,71 euros révisable, outre les charges.

La société Espace Habitat Construction a fusionné avec la société Batigere Habitat, de sorte que la société Batigère est venue aux droits de la société [Adresse 7].

Mme [E] [R] épouse [H] [A] est décédée le 11 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la société Batigere Habitat a fait délivrer à M. [W] [H] [A] et Mme [E] [R] épouse [H] [A] un commandement de payer la somme en principal de 31 338,94 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société Batigere Habitat a fait assigner M. [W] [H] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 mars 2017 ;

— Constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion sans délai de M. [W] [H] [A] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

— Condamner M. [W] [H] [A] à payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

— Condamner M. [W] [H] [A] à lui payer la somme de 39 816,57 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de novembre 2024 incluse, selon décompte arrêté au 4 décembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

— Condamner M. [W] [H] [A] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025, et a été renvoyée aux audiences des 13 octobre 2025 et 19 janvier 2026 pour la transmission de l’acte de décès de Mme [E] [R] épouse [H] [A] et la délivrance d’une nouvelle citation à M. [W] [H] [A] sur son lieu d’incarcération. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis à la juridiction.

A l’audience du 19 janvier 2026, la société Batigere Habitat, représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites, reprises dans ses observations orales, et qui avaient été signifiées en personne au défendeur le 31 octobre 2025.

Aux termes de ses conclusions, elle demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 mars 2017 ;

— Constater la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024 ;

— Condamner M. [W] [H] [A] à lui payer la somme de 45 451,12 euros au titre des arriérés de loyers et charges échéance de septembre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail et condamner M. [W] [H] [A] à lui payer la somme de 77 649,72 euros au titre des arriérés de loyers et de charges, échéance de septembre 2025 incluse, selon décompte arrêté au 6 octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

— En tout état de cause :

o Ordonner l’expulsion sans délai de M. [W] [H] [A] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu ;

o Supprimer au profit de M. [W] [H] [A] et de tous occupants de son chef le bénéfice du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi que du sursis à l’expulsion à raison de la trêve hivernale ;

o Condamner M. [W] [H] [A] à payer une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

o Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

o Condamner M. [W] [H] [A] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer du 19 septembre 2024, de l’assignation et de ses dénonciations et de la signification des conclusions.

M. [W] [H] [A] n’a ni comparu, ni été représenté.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 19 janvier 2026, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

?

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la Ccapex a été saisie le 23 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-[Localité 2] le 3 janvier 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 10 mars 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, à la suite du décès de Mme [E] [R] épouse [H] [A] le 11 février 2023, M. [W] [H] [A] est devenu seul titulaire du bail.

Le bail signé entre les parties le 28 mars 2017 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 31 338,94 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivré à M. [W] [H] [A] le 19 septembre 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 20 novembre 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

M. [W] [H] [A] se trouve en conséquence occupant sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [W] [H] [A] n’a pas restitué les lieux postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire. Il demeure donc tenu au paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à leur restitution.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner M. [W] [H] [A] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 6 octobre 2025 s’élève à la somme de 45 451,12 euros, déduction faite des sommes appelées au titre du SLS pour la période postérieure à la résiliation du bail, mais sommes appelées au titre du SLS antérieurement à la résiliation du bail incluses, faute pour le locataire d’avoir répondu à l’enquête du bailleur à ce titre.

M. [W] [H] [A] sera donc condamné au paiement de cette somme.

IV. Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et du délai prévu à l’article L412-6 du même code

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, à compter de l’échéance de janvier 2023, correspondant à la période du décès de Mme [E] [R] épouse [H] [A], la dette locative a commencé à se constituer, M. [W] [H] [A] n’ayant accompli aucun paiement depuis et s’étant trouvé incarcéré. Il n’a accompli aucune diligence afin de restituer les lieux. Au regard de cette situation, il convient de constater sa mauvaise foi et de supprimer le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose quant à lui que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, M. [W] [H] [A] ne s’est pas introduit dans un lieu autre qu’un domicile à l’aide des procédés de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par conséquent, la demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-6 sera rejetée.

V. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [W] [H] [A], qui succombe, sera condamné aux dépens, qui comprendront les frais d’établissement du commandement de payer du 19 septembre 2024, de l’assignation et de ses dénonciations et de la signification des conclusions.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner M. [W] [H] [A] à payer à la société Batigere Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société Batigere Habitat ;

CONSTATE la résiliation à compter du 20 novembre 2024 du bail conclu le 28 mars 2017 portant sur le bien situé [Adresse 8], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Batigere Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [W] [H] [A], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [H] [A] à payer à la société Batigere Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 20 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à son départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE M. [W] [H] [A] à payer à la société Batigere Habitat la somme de 45 451,12 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 6 octobre 2025, déduction faite des sommes appelées au titre du SLS pour la période postérieure à la résiliation du bail, et sommes appelées au titre du SLS antérieurement à la résiliation du bail incluses ;

SUPPRIME le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [W] [H] [A] à payer à la société Batigere Habitat la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [H] [A] aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’établissement du commandement de payer du 19 septembre 2024, de l’assignation et de ses dénonciations et de la signification des conclusions ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge