TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2025

Président : Madame JEANVOINE, Juge

Greffier : Madame KAOUDJI

Débats en audience publique le : 23 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04/11/2025

à M^e Fabien BOUSQUET

EXPEDITION :

Le 04/11/2025

à Monsieur [Z] [S]

N° RG 25/01128 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CR2

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [O]

né le 02 Janvier 1963 à [Localité 5] (ALGERIE) (99352), demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [B] épouse [O]

née le 02 Avril 1963 à [Localité 5] (ALGERIE), demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [L] [S]

née le 08 Mars 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] – 3ème étage gauche – [Localité 1]

non comparante

Monsieur [Z] [S]

né le 24 Juin 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – 3ème étage gauche – [Localité 1]

comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2018, M. [W] [O] a donné à bail à Mme [L] [S] et M. [Z] [S] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], prenant effet le 1er février 2018, pour un loyer mensuel initial de 720 euros, outre 130 euros de provisions sur charges, et ce pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mai 2023 délivrée le 30 mai 2023, M. [W] [O] a fait délivrer un congé pour vente, prenant effet au 31 janvier 2024.

Se plaignant du maintien dans les lieux des locataires, c’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 3 février 2025, M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] ont fait assigner Mme [L] [S] et M. [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir :

le prononcé de la résiliation du bail liant les parties du fait de la validité du congé à effet le 31 janvier 2024,l’expulsion immédiate des locataires avec établissement d’un état des lieux de sortie par commissaire de justice à leur frais, assortie d’une obligation de laisser les agences immobilières pénétrer dans l’appartement, au besoin sous astreinte de 500 euros en cas de refus , la condamnation solidaire de Mme [L] [S] et M. [Z] [S] à lui payer les sommes suivantes :Une indemnité mensuelle d’occupation égale à la dernière mensualité charges locatives en sus, et ce jusqu’à leur départ effectif des lieux,1.653 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, décompte arrêté au 14 janvier 2025, 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,1.500 euros au titre de l’article 700 du CPC, outres les entiers dépens, comprenant les frais d’expulsion.L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 septembre 2025.

M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O], représentés par leur conseil, réitèrent les termes de leur assignation et actualisent leur créance à hauteur de 2.636 euros au 17 septembre 2025, terme de septembre inclus. Ils font valoir que le locataire refuse les visites pour la vente de leur bien immobilier.

M. [Z] [S], comparaissant en personne, déclare qu’il conteste pas le congé pour vente mais qu’il n’envisage pas de quitter les lieux sans avoir trouver un autre logement pour loger son épouse et ses quatre enfants à charge. Il précise percevoir 900 euros de chômage, tandis que son épouse ne perçoit pas de revenu et avoir mis en place un paiement mensuel de 100 euros, en sus du loyer courant pour apurer la dette. Il explique enfin avoir déjà laissé trois agences entrer dans son appartement.

Citée à étude, Mme [L] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

1. Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (…) ;

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » ;

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. (…)

II. Lorsqu’il est fondé sur lé décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis (…) ».

En l’espèce, M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] produisent un congé pour vente du 18 mai 2023, régulièrement délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, retourné signé le 30 mai 2023.

Ce congé reproduit les alinéas exigés par l’article précitée, précise bien le bail concerné, les locaux et le motif du congé et contient une offre de vente comprenant le prix et les conditions de ventes, à savoir 155.000 euros pendant un délai de deux mois.

L’acte indique également qu’il produit ses effets à partir du 31 janvier 2024, soit dans le respect du délai de 6 mois avant l’expiration du bail.

De jurisprudence constante, il ne revient pas au juge de vérifier la volonté réelle du bailleur de vendre, dès lors qu’un motif est visé et que les conditions légales sont remplies. En tout état de cause, aucun élément dans le dossier ne démontre une volonté de nuire de la part du bailleur et ce congé n’est pas contesté par les locataires.

Par conséquent, il convient de constater la validité de ce congé au 31 janvier 2024.

Or, malgré ce congé, M. [Z] [S], présent à l’audience, a déclaré qu’il demeure dans les lieux avec sa famille et qu’il n’a pas de prévision d’y partir. Mme [L] [S] et M. [Z] [S] seront ainsi considérés comme occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024, ce qui est de nature à justifier leur expulsion.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu pendant la trêve hivernale et qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au dernier loyer et charges.

L’indemnité d’occupation est fixée à la somme de 850 euros eu égard au décompte produit, provisions sur charges comprises.

Cette indemnité ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. Il est précisé que toute indexation ou augmentation du loyer, ainsi que toute régularisation des charges doit préalablement être notifiée au locataire par courrier recommandé.

2. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le décompte arrêté au 17 septembre 2025 indique un solde débiteur de 2.636 euros.

Mme [L] [S] et M. [Z] [S] ne démontrent pas s’être acquittés de cette dette.

Le bail du 31 janvier 2018 contient une clause de solidarité des cotitulaires concernant toutes les obligations qui découlent dudit contrat.

Ils seront par conséquent solidairement condamnés à payer à M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] la somme de 2.636 euros au titre de l’arriéré locatif (charges inclues), arrêté au 17 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour la somme de 1.653 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

3. Sur la demande de dommages et intérêts au titre du refus de visite

Les bailleurs se plaignent du refus par les locataires d’ouvrir à l’agence immobilière pour l’organisation des ventes dans le cadre de la vente.

Certes, M. [Z] [S], présent à l’audience, indique avoir eu trois visites dans l’appartement. Toutefois, les propriétaires produisent une main courante déposée le 20 novembre 2024 par M. [W] [O] et deux attestations émise par l’agence DEEP’IMMO et par une conseillère en transaction immobilière le 18 novembre 2024, qui témoignent de la mise en échec réitérée par les locataires des visites, pourtant préalablement prévues entre les parties.

Dans ces conditions, il convient d’enjoindre Mme [L] [S] et M. [Z] [S] de laisser entrer dans l’appartement les agences immobilières mandatées par les époux [O] afin de réaliser les visites et les diagnostics dans le cadre de la mise en vente du bien, sous condition de fixer les rendez-vous avec les locataires dans un délais minimum de 7 jours et d’obtenir leur accord exprès.

La demande d’astreinte apparait en revanche disproportionnée, injustifiée et difficilement exécutable, de sorte qu’elle sera rejetée.

Enfin, faute pour les bailleurs de rapporter la preuve d’une intention de nuire de la part des locataire et l’existence d’un préjudice, distinct de celui déjà réparé par les indemnités d’occupation, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [S] et M. [Z] [S], qui succombent à la cause, seront condamnés solidairement au paiement des dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et la qualité de bailleur privé des demandeurs commandent de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande des époux [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, rien ne s’oppose à écarter ce principe compte tenu de l’ancienneté du litige.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que le congé pour vente délivrée par monsieur M. [W] [O] le 30 mai 2023, avec effet au 31 janvier 2024, portant sur un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 1], loué à Mme [L] [S] et M. [Z] [S] en vertu du contrat de bail signé le 31 janvier 2018 est valable au fond et en la forme,

CONSTATE ainsi la résiliation du bail au 31 janvier 2024 à minuit, date de prise d’effet du congé de reprise pour vente,

CONSTATE ainsi que Mme [L] [S] et M. [Z] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis le 31 janvier 2024 à minuit,

ORDONNE en conséquent à Mme [L] [S] et M. [Z] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [S] et M. [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égale au montant du loyers et des charges à compter du 31 janvier 2024, soit 850 euros, provisions sur charges inclus, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

PRECISE que toute indexation du loyer et/ou régularisation des charges devra être préalablement notifiée par courrier recommandé aux locataires,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [S] et M. [Z] [S] à payer à M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] la somme de deux mille six cent trente-six euros (2.636 euros), au titre du décompte arrêté au 17 septembre 2025, échéance du mois de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 février 2025 sur la somme de 1.653 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ENJOINT Mme [L] [S] et M. [Z] [S] à laisser entrer dans l’appartement les agences immobilières mandatées par M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] pour réaliser les visites et les diagnostics dans le cadre de la mise en vente de l’appartement, sous condition de fixer les rendez-vous avec les locataires dans un délais minimum de 7 jours et d’obtenir leur accord exprès,

REJETTE toutefois la demande d’astreinte,

DEBOUTE M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [S] et M. [Z] [S] à payer à M. [W] [O] et Mme [E] [B] épouse [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [L] [S] et M. [Z] [S] aux dépens, étant précisé que le congé pour reprise doit rester à la charge du bailleur,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge