TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [R] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11197 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q4W

N° MINUTE :

2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 mai 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11197 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6Q4W

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 septembre 2022, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] ci-après dénommée la RIVP a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] (étage 08), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 419,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 février 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4 962,05 euros au titre de l’arriéré locatif, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [R] [Y] le 16 février 2024.

Par assignation du 14 novembre 2024, la RIVP a fait assigner en référé M. [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence l’expulsion de M. [R] [Y] ainsi que celle de toutes personnes introduites de son chef dans les lieux,Ordonner qu’à défaut de départ volontaire, il sera procédé à l’expulsion de M. [R] [Y] avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et de tout occupant de son chef, et ce conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,Dire que les meubles et objets mobiliers meublant les lieux seront transportés aux frais de l’intéressé à ses risques et périls, en garde meubles ou éventuellement séquestrés et notamment dans tout ou partie du local objet de la présente procédure, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution. Condamner à titre provisionnel M. [R] [Y] au paiement des loyers et charges dus à la date de ce jour soit la somme de 7 993.69 euros, outre les intérêts légaux,Condamner à titre provisionnel M. [R] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, et ce jusqu’à l’expulsion à défaut de départ volontaire, Condamner M. [R] [Y] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner M. [R] [Y] au paiement de tous les dépens de la présente instance et de ses suites, notamment le cout du commandement de payer, de la présente assignation et des frais de la procédure éventuelle d’expulsion si nécessaire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Appelée à l’audience 13 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 23 mai 2025.

A cette date, la RIVP représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mai 2025, s’élève désormais à 8 345,59 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur, considérant qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 puisque le paiement du loyer a été repris depuis 6 mois et que le locataire verse en supplément une somme de 200 euros.

M. [R] [Y] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux, proposant de régler une mensualité d’apurement de 200 euros, en plus du loyer courant et sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. La RIVP a fait part de son accord à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 15 février 2024 et que la somme de 4 962,05 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail en date du 02 septembre 2022 doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que le locataire n’a pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, et la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, à la reprise du loyer courant intégral avant l’audience et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2025, M. [R] [Y] lui devait la somme de 8 345,59 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

M. [R] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

En l’espèce, le défendeur reste redevable, à compter de la résiliation du bail, du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées.

Il sera donc condamné à payer cette indemnité provisionnelle au bailleur à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que le contrat conclu le 02 septembre 2022 entre la RIVP d’une part, et M. [R] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (étage 08) est résilié depuis le 16 avril 2024,

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la RIVP la somme de 8 345,59 euros (huit mille trois cent quarante-cinq euros et cinquante-neuf centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE M. [R] [Y] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [Y],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 avril 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [Y] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [R] [Y] sera condamné à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la RIVP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 février 2024, de l’assignation du 14 novembre 2024 et de la notification au Préfet.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge