TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Mars 2025

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame BERKANI,

Débats en audience publique le : 03 Décembre 2024

GROSSE :

Le 04 Mars 2025

à M^e Naïma BELARBI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/05298 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5LIT

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [R]

né le 27 Août 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Naïma BELARBI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [W] [Y]

née le 21 Mars 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé établi le 9 avril 2015, M. [J] [R] a consenti à Mme [C] [W] [Y] un bail d’habitation portant sur une maison située au [Adresse 2] dans le [Localité 5] de [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer de 800 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, M. [J] [R], prise en la personne de son directeur général, a fait assigner Mme [C] [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection au visa des articles 1103, 1217 et 1224 du code civil, 15 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

à titre principal, validation du congé pour reprise et à titre subsidiaire prononcé de la résiliation du bail pour le non-paiement des loyers et des charges,expulsion de Mme [C] [W] [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamnation à lui payer la somme de 2.868 euros arrêtée au 1er juin 2024,condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers échus, majorés des charges, de 800 euros, outre sa revalorisation légale et les intérêts au taux légal,rejet de toute demande de délai pour quitter le logement,condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

A l’audience du 3 décembre 2024, M. [J] [R], représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Citée à étude, Mme [C] [W] [Y] n’est ni comparante ni représentée.

Elle a adressé au tribunal une demande de renvoi par courriel du 26 novembre 2024 pour un motif professionnel, à savoir un contrat de travail débutant le 2 décembre 2024. Elle joint à ce titre un document ni daté ni signé, émanant de la société Job Link, sans indication de son auteur, attestant d’une embauche du 2 décembre 2024 au 28 février 2025, en intérim, sans mention de l’identité de l’employé et de son affectation, le document étant partiellement illisible. La demande de renvoi a été rejetée, le bailleur s’y opposant et indiquant être sans nouvelle de sa locataire.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [C] [W] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le nom de la défenderesse, il convient de retenir [W] et non pas [W], comme indiqué dans l’ensemble des pièces versées au débat, à l’exception de l’assignation, mentionnant toutefois le nom [W] dans son dispositif.

Sur la résiliation du bail par l’effet du congé

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

En l’espèce, M. [J] [R] se prévaut d’un congé pour reprise remis en mains propres à Mme [C] [W] [Y] et daté du 19 janvier 2023, à effet du 19 juillet 2023. Les parties sont en l’état d’un contrat de bail en date du 9 avril 2015 à effet du 1er mai 2015. Il s’est renouvelé tacitement pour une nouvelle durée de trois le 1er mai 2021 et arrivait donc à échéance le 1er mai 2024.

Le congé n’est donc pas valablement délivré. La demande de validation du congé pour reprise délivré le 19 janvier 2023 sera par conséquent rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, M. [J] [R] justifie de la notification de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône par voie électronique le 26 juillet 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, M. [J] [R] est recevable en ses demandes.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte produit par M. [J] [R] indique un solde débiteur de 2.732 euros, terme de novembre 2024 inclus, avec des impayés partiels depuis le mois de mai 2021.

Il en résulte une violation importante des obligations de la locataire de nature à fonder la résiliation des deux contrats de bail aux torts exclusifs de Mme [C] [W] [Y].

Mme [C] [W] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [C] [W] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [C] [W] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros actuellement, et de condamner Mme [C] [W] [Y] à son paiement.

Il ressort de l’assignation et du décompte que Mme [C] [W] [Y] reste devoir, la somme de 2.732 euros, à la date du 3 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Elle sera donc condamnée à payer à M. [J] [R] la somme de 2.732 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [C] [W] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Elle sera en outre condamnée à payer à M. [J] [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la demande de renvoi présentée par Mme [C] [W] [Y] ;

REJETTE demande de validation du congé pour reprise délivré le 19 janvier 2023 ;

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 9 avril 2015 entre M. [J] [R] d’une part et Mme [C] [W] [Y] d’autre part, portant sur la maison située au [Adresse 2] dans le [Localité 5] de [Localité 5], aux torts exclusifs de Mme [C] [W] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [C] [W] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Mme [C] [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit huit cents euros (800 euros) actuellement, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Mme [C] [W] [Y] à verser à M. [J] [R] la somme de deux mille sept cent trente-deux (2.732 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges) arrêté au 2 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus ;

CONDAMNE Mme [C] [W] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [C] [W] [Y] à payer à M. [J] [R] la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [J] [R] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection