REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00331 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3K5

N° minute : 24/00443

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

né le 25 Février 1998 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 07 Novembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024

copies délivrées le 19 DECEMBRE 2024 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [S] [Z]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 DECEMBRE 2024 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

M. [N] [B] a donné à bail à M. [S] [Z] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) par contrat du 11 janvier 2022, pour un loyer mensuel de 280 €, provision sur charges incluse.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le même jour par la bailleresse.

Suite à des incidents de paiement, la bailleresse s’est adressée à la caution afin que lui soient réglées les sommes dues par le locataire.

C’est dans ce contexte que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 janvier 2024 ; puis elle a fait assigner M. [S] [Z] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 08 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 07 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [S] [Z], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [S] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative,

— de condamner M. [S] [Z] à lui payer la somme de 2.886,85 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— de condamner M. [S] [Z] à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Bien que régulièrement assigné le 08 août 2024 à étude, M. [S] [Z] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 07 octobre 2024 pour un montant total de 2.886,85 jusqu’au mois d’octobre 2024.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre le défendeur et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 09 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 18 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 11 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 janvier 2024, pour la somme en principal de 884,19 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mars 2024.

Aucun règlement n’a été effectué depuis plusieurs mois. En outre, aucun élément de la situation personnelle ou professionnelle du locataire n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence du défendeur qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de M. [S] [Z] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative et un décompte démontrant que M. [S] [Z] reste devoir la somme de 2.886,85 € à la date du 30 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.886,85 € au 30 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 884,19 €, à compter du 8 août 2024 sur la somme de 1.033,66 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ACTION LOGEMENT SERVICES, M. [S] [Z] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 janvier 2022 entre M. [N] [B] et M. [S] [Z] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 19 mars 2024 ;

AUTORISE la société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [Z] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [S] [Z] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.886,85 € (décompte arrêté au 30 octobre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 884,19 €, à compter du 8 août 2024 sur la somme de 1.033,66 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE M. [S] [Z] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, dans la limite des sommes que la société ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à la bailleresse à ce titre ;

CONDAMNE M. [S] [Z] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [S] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 décembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,