TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 04 SEPTEMBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/11588 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QYU

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (M^e DI COSTANZO)

C/ M. [U] [I], Mme [C] [Z] ép. [I]

DÉBATS : A l’audience de mise en état électronique du 22 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 septembre 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. IMMOBILIÈRE TARIOT

immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 344 406 848

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dominique DI COSTANZO, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [I]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

défaillant

Madame [C] [Z] épouse [I]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [U] [I] et Madame [C] [Z] épouse [I] sont copropriétaires du lot 7 correspondant à un appartement au sein de l’immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 1].

Ces derniers sont débiteurs de charges de copropriété depuis plusieurs années.

Ils ont déjà été condamnés par jugement en date du 03 décembre 2012 du tribunal d’instance de MARSEILLE au paiement d’arriérés de charges de copropriété, avec échelonnement de la dette sur 24 mois.

Par jugement en date du 3 avril 2019 du même tribunal, ils ont à nouveau été condamnés au titre des arriérés de charges dus pour la période du 30 septembre 2017 au 12 février 2019, avec échelonnement de la dette sur 4 mois.

Par jugement de référé en date du 18 mars 2022, ils ont été une nouvelle fois condamnés pour des arriérés de charges arrêtés au 19 novembre 2021.

Le 20 mars 2024, le conseil syndical leur a envoyé une correspondance, restée vaine, afin de régler le litige dans le cadre amiable.

Par assignation en date du 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE TARIOT a attrait Monsieur [U] [I] et Madame [C] [Z] épouse [I] demande au tribunal de :

— Condamner Monsieur [U] [I] et Madame [C] [Z] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE TARIOT la somme de 10.616,68 euros selon décompte arrêté au 18 juillet 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2024,

— Condamner Monsieur [U] [I] et Madame [C] [Z] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE TARIOT la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la résistance abusive,

— Condamner Monsieur [U] [I] et Madame [C] [Z] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la société IMMOBILIERE TARIOT la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire

— Ordonner dans l’hypothèse d’une exécution forcée que les sommes retenues par l’huissier soient supportées par la partie débitrice en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG24/11588.

L’assignation a été remise à étude pour les deux défendeurs.

****

A l’audience d’orientation du 24 mars 2025, Monsieur [I] s’est présenté pour solliciter un renvoi afin de constituer avocat.

La procédure a été renvoyée à la mise en état du 22 mai 2025 afin qu’il puisse faire le nécessaire, et avis de clôture dans le cas contraire.

A l’audience de mise en état électronique du 22 mai 2025, en l’absence constitution dans les intérêts des défendeurs, la procédure a été clôturée.

Une procédure sans audience a été proposée et acceptée par le demandeur. L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025 avec demande de dépôt du dossier de plaidoirie avant le 2 juin.

Le dossier de plaidoirie a été déposé au greffe du tribunal le 27 juin 2025.

MOTIFS :

Les défendeurs n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires réclame la somme de 10.616,68 euros arrêtée selon décompte du 18/07/2024.

Le syndicat des copropriétaires produit notamment au soutien de sa demande le relevé de propriété, les précédentes décisions de justice rendues à l’encontre des défendeurs, les appels de fonds pour la période de 2022 à 2024 ; les procès-verbaux des assemblées générales du 20 janvier 2021, 05 janvier 20225 et 10 avril 2024. Ces assemblées générales, non frappées d’appel, ont approuvé les comptes des exercices 2019-2020, 2020-2021, 2022-2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les périodes allant du 01er octobre 2020 au 30 septembre 2025.

Il ressort des pièces produites et notamment du décompte établi au 18 juillet 2024, qu’il aurait été opportun de faire un compte distinct pour les sommes en cours de remboursement au titre des précédentes condamnations et donc de les sortir du compte encours. La lecture en est rendue complexe, et il est difficile pour le tribunal d’identifier les versements au titre des charges courantes et ceux visant à rembourser les arriérés de charges pour lesquelles les défendeurs ont été condamnés.

Il apparait nécessaire de reprendre le décompte individuel à compter du 01er janvier 2022. Ce dernier aurait dû être remis à zéro et ne devrait pas reprendre les charges ayant déjà fait l’objet de condamnations. Au titre de la période du 01er janvier 2022 au 18 juillet 2024, les charges portées au débit, déduction faite des frais relevant des dépens ou frais irrépétibles (314 euros) correspondent à la somme de 10.046.99 euros.

Pour autant en l’état de l’absence de précision quant aux sommes mises au crédit (paiement des arriérés de charges ou de l’encours), le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier le montant réellement exigible par le demandeur. Il lui appartient par ailleurs de justifier de la nature des paiements mis au crédit, et ce dans son intérêt afin d’évaluer correctement le montant dû.

Il n’appartient pas au tribunal de se substituer à ce dernier quant à la charge de la preuve.

Une réouverture des débats sera ordonnée avec demande de production d’un décompte clair n’intégrant plus les arriérés ayant fait l’objet de condamnation, et précisant la nature des sommes mises au crédit : paiement de charges courantes ou remboursement des arriérés. Si les sommes versées s’imputent bien sur les arriérés elles ne doivent plus apparaître. Seuls les paiements au titre des charges courantes doivent apparaitre.

L’apurement de la dette doit se faire sur un compte distinct afin de pouvoir apprécier ce qui est du au titre de l’encours et ce qui reste du au titre de la créance bénéficiant d’un titre exécutoire.

Il convient de rappeler que normalement, un compte distinct doit être établi afin justement d’éviter ce type de situation. Il appartiendra si nécessaire au demandeur de conclure, ou de produire uniquement des pièces comptables complémentaires précises conformément à la demande formulée par le tribunal.

En conséquence, le tribunal ordonne la réouverture des débats, renvoie à la mise en état électronique du 15 décembre 2025 à 14h (3ème chambre civile cab 3).

PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après application de la procédure sans audience, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe du tribunal :

Ordonne la réouverture des débats,

Ordonne au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la production d’un décompte arrêté au 18 juillet 2024 épuré des charges appelées au titre des condamnations antérieures, et des versements mis au crédit des débiteurs qui relèvent de l’apurement des créances fixées lors des condamnations antérieures. En effet, le nouveau décompte ne doit contenir que les appels de charges courantes au débit et au crédit les paiements au titre de ces dernières.

Renvoie à l’audience de mise en état électronique du 15 décembre 2025 à 14h (cabinet 3) avec avis de clôture, aux fins de production d’un décompte lisible, ne contenant que les charges courantes dues à compter du 01er janvier 2022 ainsi que les paiements mis au crédit ne concernant que ces sommes. L’apurement de la dette doit se faire sur un compte distinct. Le demandeur pourra s’il l’estime nécessaire conclure

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE